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新年剛過，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布對(duì)首套房貸利率政策實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，即新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限。住建部部長(zhǎng)在接受媒體專訪時(shí)也表示，對(duì)購(gòu)買第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都給予政策支持。央行、監(jiān)管、住建三大部委同時(shí)發(fā)聲，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

實(shí)際上，從去年以來，全國(guó)各地已陸續(xù)出臺(tái)一系列刺激住房消費(fèi)的政策措施：下調(diào)首套房貸利率下限、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首套房首付比例、換購(gòu)住房個(gè)稅減免、支持團(tuán)購(gòu)住房、發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度、帶押過戶等，但實(shí)施效果并不理想，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)下行。據(jù)中指研究院最新報(bào)告顯示，去年12月，全國(guó)百城新建住宅房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.08%，連跌6個(gè)月；新建及二手住宅環(huán)比下跌城市數(shù)量，分別擴(kuò)大至68個(gè)和80個(gè)，較11月分別增11個(gè)和5個(gè)；新建住宅價(jià)格年度累計(jì)下跌的城市共有70個(gè)，二手住宅價(jià)格年度累跌城市數(shù)目73個(gè)，下跌城市數(shù)量分別較2021年大幅增加55個(gè)及36個(gè)。

限購(gòu)、限貸和限售一直被作為房地產(chǎn)政策調(diào)控的利器，提振房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)圍繞這三個(gè)方面松綁放權(quán)。當(dāng)前，房地產(chǎn)政策優(yōu)化的重點(diǎn)在降低住房貸款融資成本、增加貸款額度和減少一、二手房交易環(huán)節(jié)費(fèi)用上?？梢哉f，制約限貸、限售的政策性障礙幾乎全部解除，但為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)仍低迷不振呢？

大家都知道，疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行和人口紅利下降是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)持續(xù)下滑的最直接原因，其背后的核心問題是住房消費(fèi)需求動(dòng)能不足，消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期減弱。從市場(chǎng)供求關(guān)系看，房子供給總體過剩，但匹配市場(chǎng)需求的有效供給不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求可劃分為三大類：第一類是低收入人群的住房保障性需求；第二類是中等收入人群的住房改善性需求；第三類是高端收入人群的住房投資性需求。這三類人群購(gòu)買力不同，消費(fèi)心態(tài)也不同：想買房的剛需人群沒錢買房，貸款利息再降也買不起，這部分人屬于“想買但不敢買”的奢望人群；中產(chǎn)階層有房子住，也有改善需求的動(dòng)機(jī)，但需求不急迫，這部分人屬于“可買也可不買”的觀望人群；真正有錢人不需要貸款也能買得起，但沒資格買不了，這部分人屬于“能買卻買不了”的渴望人群。

從當(dāng)前情勢(shì)看，提振房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)僅靠剛需拉動(dòng)顯然“小馬拉大車”，只有因勢(shì)利導(dǎo)、優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，最大程度釋放改善性、投資性需求，房地產(chǎn)才可能企穩(wěn)回升。12月26日，東莞全面放開限購(gòu)，一個(gè)周時(shí)間新房成交量環(huán)比大漲950%?？梢灶A(yù)見，大部分城市會(huì)緊隨其后，逐步放松、放開限購(gòu)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng) 投資性需求 房地產(chǎn)政策 首付比例