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出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者|陳盼盼

(資料圖片僅供參考)

編輯|吳亞

過(guò)去一年，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全被資本市場(chǎng)問(wèn)及最多的話(huà)題是，物管行業(yè)毛利率。萬(wàn)物云上市之時(shí)，它的低毛利率也備受外界關(guān)注。

在忙完萬(wàn)物云上市后，朱保全馬不停蹄地走訪(fǎng)了中海物業(yè)、綠城服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)三家物企。隨后三家物企達(dá)成了一項(xiàng)共識(shí)：拒絕被高毛利綁架，應(yīng)追求合理的毛利率水平。

然而，資本市場(chǎng)的慣性思維難以改變。在上市物企2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，“低毛利率”成為出現(xiàn)最多的高頻詞。畢竟，毛利率是一家企業(yè)盈利的起點(diǎn)，在很大程度上決定了一家企業(yè)最終的盈利能力。

回顧2022年，受疫情反復(fù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)拖累以及高溢價(jià)收并購(gòu)的影響，物業(yè)行業(yè)增收不增利問(wèn)題愈發(fā)明顯，盈利能力持續(xù)惡化，六成物企毛利率低于行業(yè)均值。

對(duì)于物管行業(yè)暴露的盈利問(wèn)題，管理層們正在集體反思，希望通過(guò)科技提效、加強(qiáng)投后管理、減輕母公司依賴(lài)等路徑逐漸提高盈利能力。

萬(wàn)物云營(yíng)收超300億元，毛利不足50億元

整體來(lái)看，2022年，已發(fā)布年報(bào)的51家物企，總營(yíng)收2380.68億元，較2021年增長(zhǎng)18.74%。

與此同時(shí)，51家物企取得了501.37億元毛利，同比微降0.42%，平均增速-4.42%，較2021年下降51.49個(gè)百分點(diǎn)；毛利率均值達(dá)24.44%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，2022年，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別獲得102.57億元、42.31億元、36.11億元，位居行業(yè)前三甲。

但就盈利能力而言，星盛商業(yè)以55.72%的毛利率蟬聯(lián)行業(yè)第一。這主要?dú)w咎于星盛商業(yè)突出的商管屬性。同時(shí)，星盛商業(yè)深耕大灣區(qū)、發(fā)展長(zhǎng)三角城市群，城市消費(fèi)水平較高，帶動(dòng)盈利水平提升。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，星盛商業(yè)合約面積約為370萬(wàn)平方米，當(dāng)中大灣區(qū)占比81.4%、長(zhǎng)三角占比9.8%。

新希望服務(wù)憑借高能級(jí)城市布局及運(yùn)營(yíng)管理能力提升，2022年毛利率達(dá)到37.60%，位居行業(yè)第二名,但與星盛商業(yè)有18個(gè)百分點(diǎn)的差距。同樣帶有商管屬性的中駿商管毛利率達(dá)36.36%，位居行業(yè)第三。

此外，德商產(chǎn)投服務(wù)、建業(yè)新生活、寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等8家物企毛利率在30%以上。

不過(guò)，2022年物企毛利率超過(guò)30%的有11家，較2021年的21家減少近一半。

與此同時(shí)，有31家物企毛利率低于行業(yè)均值，其中不乏營(yíng)收處于TOP10的物企。

例如，萬(wàn)物云2022年?duì)I收達(dá)301.06億元，但毛利只有42.31億元，不足營(yíng)收的六分之一，毛利率14.05%，處于行業(yè)倒數(shù)第二的位置。

招商積余2022年?duì)I收130.27億元，毛利只有個(gè)位數(shù)，僅為8.25億元，毛利率是11.84%。這個(gè)毛利率不僅在行業(yè)里墊底，還創(chuàng)招商積余四年新低。在此之前的2019年-2021年，招商積余毛利率分別為18.26%、13.61%、13.76%。

與此同時(shí)，保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)營(yíng)收規(guī)模均超百億元，但毛利率均未超過(guò)20%，分別為18.81%、16.17%、15.92%。

不難發(fā)現(xiàn)，相較于民營(yíng)物企，具有國(guó)資屬性的物企毛利率普遍較低，也拉低了行業(yè)整體盈利水平。

金科服務(wù)應(yīng)收賬款減值大增7262%

那么，2022年物企盈利能力為何出現(xiàn)大幅下滑？

搜狐財(cái)經(jīng)梳理年報(bào)發(fā)現(xiàn)，主要有三方面原因：

一是，2022年疫情反復(fù)，帶動(dòng)人工成本上升，吞噬物企部分利潤(rùn)。

這一點(diǎn)，新城悅服務(wù)在業(yè)績(jī)會(huì)上有詳細(xì)說(shuō)明：“為了應(yīng)對(duì)疫情的反復(fù)，全國(guó)各地均加強(qiáng)社區(qū)消殺和出入口管理的要求。公司為此增加防疫物資購(gòu)買(mǎi)支出、增配相應(yīng)物業(yè)服務(wù)人員，還向延長(zhǎng)工作人員的工作時(shí)間而支付大量加班費(fèi)?！?/p>

財(cái)報(bào)顯示，2022年，新城悅服務(wù)雇員服務(wù)費(fèi)達(dá)19.4億元，同比增長(zhǎng)43%，增加5.8億元；公用設(shè)施費(fèi)2.1億元，同比增長(zhǎng)69%，增加9000萬(wàn)元。

2022年，金科服務(wù)雇員福利支出20.38億元，較2021年15.42億元，增長(zhǎng)32.17%。

二是，收并購(gòu)后遺癥凸顯。過(guò)去幾年，在“規(guī)模為王”的思維下，上市物企熱衷于收并購(gòu)和市場(chǎng)外拓，當(dāng)中不乏高溢價(jià)的收購(gòu)。這在財(cái)報(bào)中的體現(xiàn)，不僅是規(guī)模的增長(zhǎng)，還導(dǎo)致商譽(yù)、成本攤銷(xiāo)大幅增加，利潤(rùn)被侵蝕。

例如，“并購(gòu)?fù)酢北坦饒@服務(wù)2022年整體毛利率下降5.9個(gè)百分點(diǎn)至24.8%。

其中一個(gè)原因在于碧桂園服務(wù)對(duì)收并購(gòu)標(biāo)進(jìn)行商譽(yù)減值。僅2022年，收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值及無(wú)形資產(chǎn)減值金額約17.7億元，收并購(gòu)帶來(lái)的合同及客戶(hù)關(guān)系等的攤銷(xiāo)為10.8億元。

截至2022年末，碧桂園服務(wù)對(duì)嘉寶服務(wù)、財(cái)信服務(wù)、武漢雪域確認(rèn)的商譽(yù)減值

分別為11.82億元、4.45億元、1.09億元。這三項(xiàng)收購(gòu)標(biāo)累計(jì)商譽(yù)減值達(dá)18.60億元。

截至2022年末，萬(wàn)物云商譽(yù)達(dá)到37億元。但對(duì)其利潤(rùn)影響最大的不是商譽(yù)減值，而是成本攤銷(xiāo)。

財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)物云2022年總成本為258.75億元，同比增加31.4%。萬(wàn)物云解釋稱(chēng)，“成本的增加主要由于集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，伴隨而來(lái)的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本增加、歷史收購(gòu)帶來(lái)的客戶(hù)關(guān)系攤銷(xiāo)增加以及外部客觀因素影響成本增加”。

此外，部分外拓的市場(chǎng)化項(xiàng)目質(zhì)量不高，也是拉低費(fèi)率的一個(gè)重要原因。

新城悅服務(wù)指出，并購(gòu)子公司的毛利率相對(duì)不高，拉低了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的整體毛利率。2022年并購(gòu)子公司數(shù)量達(dá)到了11家，收入占比已經(jīng)達(dá)到了27%，但并購(gòu)子公司的毛利率還不到20%。

卓越商企服務(wù)也表示，隨著第三方業(yè)務(wù)占比逐年增大，市場(chǎng)化毛利率客觀上低于自有高端商寫(xiě)項(xiàng)目，成為整體毛利率水平有所下降的一個(gè)因素。

三是，受地產(chǎn)行業(yè)下行拖累。過(guò)去兩年，部分房企仍深陷流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致由此剝離上市的物企壞賬壓力進(jìn)一步加大，從而影響盈利水平。

例如，2022年，融創(chuàng)服務(wù)對(duì)地產(chǎn)的一些關(guān)聯(lián)方計(jì)提14億元壞賬，對(duì)其歸母利潤(rùn)的影響約為10億元，導(dǎo)致業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧。

2022年，金科服務(wù)非經(jīng)營(yíng)性的其他應(yīng)收賬款（包括向關(guān)聯(lián)方提供借款和融資租賃應(yīng)收款）減值約11.78億元，較2021年大幅增加7262.5%。

圖源：金科服務(wù)2022年財(cái)報(bào)

融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)背后關(guān)聯(lián)的房企為融創(chuàng)中國(guó)和金科股份。2022年，這兩家房企遭遇不同程度流動(dòng)性問(wèn)題，致使關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)發(fā)生虧損。

利空出盡，輕裝上陣

雖然2022年物業(yè)行業(yè)賺錢(qián)變得更難了，但是面對(duì)投資者的關(guān)切，多數(shù)物企表示，利空出盡之后，盈利水平將進(jìn)入上行修復(fù)通道。

業(yè)績(jī)會(huì)上，物企管理層們紛紛提出提升盈利水平的思路，提及最多的是科技提效、加強(qiáng)收并購(gòu)?fù)逗蠊芾?，以及減輕地產(chǎn)依賴(lài)，走向獨(dú)立。

對(duì)于人工成本上升問(wèn)題，一部分物企希望通過(guò)科技創(chuàng)新，提效降本。

朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)提到，萬(wàn)物云業(yè)績(jī)提升的抓手是 “蝶城模式”。 “蝶城”是萬(wàn)物云圍繞居民生活與資產(chǎn)服務(wù)需求，基于空間物聯(lián)技術(shù)及應(yīng)用，構(gòu)建的社區(qū)共享服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

他稱(chēng)，“蝶城模式”已得到初步驗(yàn)證，預(yù)計(jì)可提升住宅物業(yè)服務(wù)超過(guò)4%的毛利率。

招商積余在年報(bào)中透露，將推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，聚焦精益管理，以應(yīng)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收繳壓力。碧桂園服務(wù)管理層也表示，將通過(guò)數(shù)字化以及服務(wù)機(jī)器人，達(dá)成物高質(zhì)量發(fā)展。

對(duì)于收并購(gòu)及外拓帶來(lái)的“后遺癥”，碧桂園服務(wù)主動(dòng)進(jìn)行投后管理，2022年已主動(dòng)退出虧損或收繳率低的項(xiàng)目，涉及合約管理面積約8400萬(wàn)平方米。

對(duì)于關(guān)聯(lián)方壞賬問(wèn)題，金科服務(wù)已發(fā)出催款函，要求金科股份償還貸款，并考慮酌情用應(yīng)付予金科股份的賬款抵銷(xiāo)欠款。

融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，“母公司和地產(chǎn)行業(yè)整體的情況目前都在恢復(fù)，隨著地產(chǎn)行業(yè)以及母公司問(wèn)題的解決，未來(lái)這一塊對(duì)我們的影響會(huì)越來(lái)越小?！?/p>

在中信證券看來(lái)，風(fēng)雨之后的物業(yè)管理行業(yè)回歸行業(yè)初心，“沒(méi)有踩坑”的一批企業(yè)磨煉了戰(zhàn)略定力，也提升了整體實(shí)力，有望在未來(lái)一段時(shí)間延續(xù)30%左右的年化業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。返回搜狐，查看更多

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