文/樂居財經(jīng) 楊宏彬

佳兆業(yè)躍居百強(qiáng)房企的背后，“爛尾樓”與“舊改”功不可沒。

(資料圖片)

其在行業(yè)中的第一通金，就來源爛尾樓改造。1999年，接手深圳布吉爛尾別墅，佳兆業(yè)通過修改景觀規(guī)劃，將其改造為開放式主題公園“桂芳園”，后續(xù)一共開發(fā)8期，成為當(dāng)?shù)氐谝粋€大型社區(qū)。

之后通過陸續(xù)成功改造多個爛尾樓項(xiàng)目，佳兆業(yè)名聲大震。伴隨深圳新增土地的減少，政策鼓勵城中村、舊小區(qū)重建，舊改成為佳兆業(yè)發(fā)展的捷徑，此后一度被冠以“舊改之王”的稱號。2021年中報顯示，自公司成立以來，佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化43個城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積近1600萬㎡。

不過隨著公司流動性危機(jī)逐漸顯露，佳兆業(yè)無力再完成舊改，引援國資紓困動作頻頻發(fā)生。

4月26日，據(jù)天宸THECORNICHE微信公眾號消息，佳兆業(yè)佳園，即“天宸”項(xiàng)目，在政府的指導(dǎo)下引入國企深圳市福田安城投資運(yùn)營有限責(zé)任公司進(jìn)行合作。僅一天后，天宸THE CORNICHE戰(zhàn)略合作發(fā)布會在深圳舉行。

福田安城投公司由深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司（下稱“安居建業(yè)”）與深圳市福田投資控股有限公司聯(lián)合成立，作為政企聯(lián)動共搭的、具有多重國資背景的投資運(yùn)營平臺。進(jìn)一步穿透，安居建業(yè)由深圳人才安居、深圳特區(qū)建工、深業(yè)集團(tuán)、萬科分別持股40%、20%、20%、20%。

同時，佳園項(xiàng)目將與長城資產(chǎn)、安居建業(yè)、福田投控建安集團(tuán)等央國企單位開展深度且多方位的合作。

據(jù)了解，福田安城投未來將充分發(fā)揮“國資身份+市場化運(yùn)作”疊加優(yōu)勢，為天宸項(xiàng)目提供多維度的支持及服務(wù)，助力天宸項(xiàng)目更高品質(zhì)地運(yùn)營，推進(jìn)項(xiàng)目的順利交付。

佳園項(xiàng)目往事

上世紀(jì)八十年代，建安集團(tuán)為最早一批支援深圳建設(shè)的基建工程兵建設(shè)了一處生活辦公基地，名為東山小區(qū)。

隨著時間的推移，東山小區(qū)的建筑逐漸老舊。樓體破舊斑駁，石灰脫落，與旁邊的高樓大廈在一起顯得不太和諧，已經(jīng)達(dá)到需要改造的時候。

而“舊改之王”佳兆業(yè)也嗅到商機(jī)。2014年，其與建安集團(tuán)簽訂《東山小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)合作協(xié)議》，由佳兆業(yè)主導(dǎo)進(jìn)行更新改造。2017年11月，雙方簽署項(xiàng)目補(bǔ)充協(xié)議。

東山小區(qū)總占地面積約2.94萬平方米，分兩個地塊開發(fā)。佳兆業(yè)入主后，將其更命名為佳兆業(yè)佳園。一期項(xiàng)目用地面積7590平方米，計容建筑面積約4.88萬平方米。佳兆業(yè)表示，項(xiàng)目建成后將優(yōu)先用于東山小區(qū)業(yè)主回遷。二期項(xiàng)目則為B116-0059地塊。

根據(jù)2019年中期業(yè)績會資料，佳兆業(yè)將東山小區(qū)規(guī)劃為高端住宅，可售面積10.5萬平方米，可售貨值高達(dá)126億元。

資料顯示，東山小區(qū)所處區(qū)位十分優(yōu)越，屬深圳開發(fā)成熟的中心區(qū)，又是深圳市政府所在地，500米范圍有平安金融中心、會展中心、COCO Park等。

建安集團(tuán)與佳兆業(yè)合資成立改造東山小區(qū)的公司名為深圳市佳宇坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“佳宇坤”），該公司成立于2017年，注冊資金8.36億元。

目前，佳宇坤有兩名直接股東，深圳市佳旺基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“佳旺基”）及建安集團(tuán)，分別持股65.50%及34.50%。佳旺基則是由鄧振龍及佳兆業(yè)集團(tuán)分別持有30%及70%。折算下來，佳兆業(yè)在項(xiàng)目中持有的股權(quán)約48.85%。

此番紓困的主體福田安城投是今年4月剛剛成立的公司，由深圳市福田投資控股有限公司及安居建業(yè)各持50%。二者均是由深圳國資委實(shí)際控制。進(jìn)一步穿透，安居建業(yè)由深圳人才安居、深圳特區(qū)建工、深業(yè)集團(tuán)、萬科分別持股40%、20%、20%、20%。

根據(jù)此前報告，東城小區(qū)的改造現(xiàn)狀為一期項(xiàng)目范圍內(nèi)的建筑已完成拆除，2022年7月6日，已經(jīng)舉行封頂儀式。深圳國資此次介入，或?yàn)槎嗄晡赐瓿傻呐f改注入更多生機(jī)。

紓困專家的介入

隨著多個開發(fā)商的連續(xù)暴雷，面臨爛尾的項(xiàng)目也越來越多。而這也正是安居建業(yè)成立的原因。

據(jù)悉，深圳安居建業(yè)是深圳市政府為房地產(chǎn)業(yè)紓困解難、化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險而成立的市屬國有房地產(chǎn)平臺公司，主要針對深圳范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供“三保一防”任務(wù)，即保交樓、保民生、保穩(wěn)定和防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

在佳兆業(yè)之前，安居建業(yè)對多家陷入流動性危機(jī)房企伸出援手，其中最典型的案例便是恒大。

4月中旬，深圳市向南實(shí)業(yè)股份有限公司發(fā)布關(guān)于向南舊改項(xiàng)目進(jìn)展情況通告，通告表示，為實(shí)現(xiàn)保交樓目標(biāo)，向南舊改項(xiàng)目引入深圳安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司附屬項(xiàng)目公司“深圳市安和二號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為向南一期項(xiàng)目開發(fā)主體。

據(jù)了解，向南舊改項(xiàng)目為2009年8月向南實(shí)業(yè)與恒大公司合作開發(fā)的城市更新單元項(xiàng)目。因?yàn)楹愦蟊├?，?xiàng)目停滯許久，安居建業(yè)接手后，項(xiàng)目才迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

而在更早之前，安居建業(yè)還單獨(dú)或聯(lián)和各路企業(yè)還接盤過恒大的超總地塊、龍華岳盟舊改的開發(fā)建設(shè)，以及主導(dǎo)恒大城市之光、恒大錦苑、恒大都會廣場、恒大深匯大廈項(xiàng)目的保交付工作。

去年9月，益田股份公布的旗下益田御龍華府項(xiàng)目與安居建業(yè)合作的公告顯示，為積極響應(yīng)國家政策，提振市場信心，益田在政府的指導(dǎo)下，引入國企——安居建業(yè)進(jìn)行合作，為項(xiàng)目順利交樓助力護(hù)航。

除了安居建業(yè)外，佳兆業(yè)此前還得到過東方資產(chǎn)、華融資產(chǎn)的紓困，涉及佳兆業(yè)城市廣場的A、J兩個地塊的復(fù)工。去年4月初，佳兆業(yè)集團(tuán)與招商蛇口、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方將建立合資公司等載體進(jìn)行合作，將舊改項(xiàng)目“成熟一個

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