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城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

在我國經濟從高速增長向高質量發(fā)展轉型的大背景下，數(shù)字經濟以其高創(chuàng)新性、強滲透性、廣覆蓋性優(yōu)勢，正在成為中國經濟高質量發(fā)展階段的新引擎。

根據(jù)中國信息通信研究院數(shù)據(jù)，2022年我國數(shù)字經濟規(guī)模已經達到50.2萬億元，同比名義增長10.3%，已連續(xù)11年顯著高于同期GDP名義增速，數(shù)字經濟占GDP比重相當于第二產業(yè)占國民經濟的比重，達到41.5%。

從大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)到人工智能、區(qū)塊鏈、元宇宙，數(shù)字技術正在潛移默化地滲透進各行各業(yè)，并深刻改變著行業(yè)生態(tài)和企業(yè)競爭格局。對于正處于轉型發(fā)展關鍵時期的房地產和建筑業(yè)也不例外。眾多頭部房企和建筑業(yè)巨頭早在數(shù)年前已經開始尋求數(shù)字化轉型，通過數(shù)字技術與各產業(yè)鏈條、各種業(yè)務場景的融合，實現(xiàn)對企業(yè)產品、運營、管理、營銷等方面的流程再造、資源整合及業(yè)務重構。

從信息化到數(shù)智化

我國的房地產數(shù)字化起步較晚，最初源于本世紀初以無紙化辦公為目的的信息化建設，企業(yè)財務部門以無紙化記賬取代手工記賬。隨著房企跨區(qū)域發(fā)展，對職能和管理效率提出了更高的要求，為了滿足各職能部門之間的協(xié)同和銜接，部分頭部房企率先開始以數(shù)字化系統(tǒng)為核心的大運營模式的探索，以營銷管理、成本管理為主的ERP工具開始得到廣泛應用。而在房地產經紀領域，隨著互聯(lián)網(wǎng)應用的普及，數(shù)字技術開始延伸至營銷領域，出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)房產交易平臺, 頭部房企和房產經紀開始進行核心業(yè)務線上化。

近年來房地產盈利模式開始發(fā)生深刻變革，“高杠桿、高負債、高周轉”模式難以為繼，降本增效成為房企生存發(fā)展的必然選擇。在此背景下，有遠見的頭部房企開始以數(shù)字化底座為核心建立大運營系統(tǒng)，通過模塊化搭建，實現(xiàn)“集團+區(qū)域+城市+項目”多級協(xié)同。

在建筑領域，數(shù)字建筑成為建筑業(yè)轉型發(fā)展的重要方向。BIM技術、云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等信息技術，結合先進的精益建造理論方法，集成人員、流程、數(shù)據(jù)、技術和業(yè)務系統(tǒng)，實現(xiàn)建筑的全過程、全要素、全參與方的數(shù)字化、在線化、智能化，構建起項目、企業(yè)和產業(yè)的平臺生態(tài)新體系。

在數(shù)字科技的推動下，越來越多的企業(yè)開始通過大數(shù)據(jù)對項目做出價值判斷和投資決策；運用BIM技術重塑建筑設計，通過建筑機器人引領自動化變革；通過線上運營實現(xiàn)客戶服務；通過VR/直播看房優(yōu)化看房體驗，開啟了精準營銷模式，降低獲客成本；運用物聯(lián)網(wǎng)技術實現(xiàn)智能家居到智慧社區(qū)的升級?？傊?，數(shù)字化技術已經滲透到房地產產業(yè)鏈整個鏈條，并深刻影響著行業(yè)生態(tài)和競爭格局。

房地產數(shù)字化轉型

面臨諸多挑戰(zhàn)

總體來看，由于我國房地產數(shù)字化起步較晚，加之房地產業(yè)鏈條長、線下屬性強等特點，我國房地產數(shù)字化仍處于初級階段，僅部分頭部房企和建筑業(yè)龍頭涉足較深，大部分中小房企和建筑企業(yè)在數(shù)字化領域或處在淺層嘗試階段，或仍在延續(xù)傳統(tǒng)的經營管理方式。據(jù)艾瑞咨詢機構核算，2021年中國房地產數(shù)字化市場規(guī)模約100億元，同比增長7.2%；預計到2024年該市場規(guī)模將增至116億元，2021~2024年期間復合增長率為4.9%。無論是與房地產市場規(guī)模相比還是與金融、零售等行業(yè)數(shù)字化規(guī)模相比，房地產數(shù)字化市場規(guī)模都顯得有些渺小，一方面反映出數(shù)字化對房地產行業(yè)滲透率較低，另一方面也反映出未來的市場空間巨大。

從客觀條件分析，房地產行業(yè)存在鏈條長、涵蓋主體多、業(yè)務流程復雜等特點，數(shù)字化轉型難度較大。房地產行業(yè)涉及拿地、開發(fā)、設計、招采、建造、交付、運營、物業(yè)服務等多個鏈條，多業(yè)務系統(tǒng)煙囪式建設，數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，信息化標準難度大，且缺乏統(tǒng)一的監(jiān)控平臺，數(shù)據(jù)壁壘難以打通，這些因素成為房地產數(shù)字化落地的現(xiàn)實困難。碧桂園原首席信息官徐斌曾經做過一個形象的比喻，他認為，當下房企的數(shù)字化轉型，如同“飛機在飛行中換翅膀”，房企對原有信息系統(tǒng)的重構整合要在體量巨大的日常業(yè)務快速推進的同時去開展，一旦犯錯，造成的風險巨大無比。

從主觀條件分析，房企高層管理者對數(shù)字化轉型缺乏足夠認識，缺乏對未來的前瞻性考量。數(shù)字化轉型需要長線建設，企業(yè)需要在業(yè)務流程、組織架構調整方面做大量工作，而且需要大量的資金和人力成本投入，而短期內降本增效的成果并不明顯，這就造成大部分中小房企投資意愿不強。

整體來看，目前房地產企業(yè)的數(shù)字化轉型呈兩極分化狀態(tài)，頭部房企的數(shù)字化嘗試開始較早且進程較快，與中小房企之間呈現(xiàn)斷層差異。最主要原因中小房企本身營業(yè)壓力較大，沒有富余的精力及資金投入數(shù)字化建設，大部分中小房企處于傳統(tǒng)作業(yè)方式向信息化邁進的過程中。由于頭部房企對數(shù)字化認知程度高，且每年設置相關投入預算，對房地產行業(yè)的數(shù)字化轉型起到趨勢引領的作用。

房企數(shù)字化轉型是必答題

房地產行業(yè)經歷了近兩年的深度調整，已經徹底告別了以往高負債、高杠桿、高周轉模式，房地產從增量時代轉向存量時代，從資本紅利時代轉向管理紅利時代，市場環(huán)境、政策環(huán)境都發(fā)生了根本變化。外部環(huán)境的變化導致房地產企業(yè)利潤空間不斷被擠壓，企業(yè)內部業(yè)務布局和組織架構也面臨深度調整。在此背景下，房企只有在營銷、運營、成本和風控等多個領域進行精細化管理，重塑企業(yè)競爭力，才能在激烈的競爭中守得一席之地。而數(shù)字化轉型則是獲取企業(yè)競爭力的核心利器，助力企業(yè)降本增效、模式創(chuàng)新、智能決策和業(yè)務增長。

通過數(shù)字化轉型，房企可以實現(xiàn)對項目的全生命周期管理，從選址、設計、建造、銷售、交付到運營維護，都可以通過數(shù)據(jù)采集、分析、優(yōu)化和應用來提升效率和質量。例如，通過BIM技術，可以實現(xiàn)三維可視化的設計和施工協(xié)同，提高設計精度和施工質量，降低成本和風險；通過智能營銷平臺，可以實現(xiàn)對客戶的精準畫像和推薦，提高轉化率和滿意度；通過智慧社區(qū)平臺，可以實現(xiàn)對物業(yè)的智能管理和服務，提高運營效率和用戶體驗。

通過數(shù)字化轉型，可以實現(xiàn)對房地產產品和服務的創(chuàng)新升級，從單一的住宅開發(fā)向多元的綜合開發(fā)轉變，從傳統(tǒng)的銷售交易向全方位的服務運營轉變，從線下的物理空間向線上線下融合的數(shù)字空間轉變。例如，通過AR/VR技術，可以實現(xiàn)虛擬看房和體驗，打破時間和空間的限制，增加用戶參與度和黏性；通過物聯(lián)網(wǎng)技術，可以實現(xiàn)對房屋設備和環(huán)境的智能控制和調節(jié)，提升用戶舒適度和安全感。

通過數(shù)字化轉型，可以實現(xiàn)對房地產行業(yè)的生態(tài)重構，從封閉的自我競爭向開放的協(xié)同合作轉變，從被動的應對變化向主動的引領變化轉變。例如，通過云計算技術可以實現(xiàn)對房地產行業(yè)的各個環(huán)節(jié)和參與者的云端連接和協(xié)作，打造開放的數(shù)字化生態(tài)圈，實現(xiàn)資源共享和價值共創(chuàng)；通過人工智能技術，可以實現(xiàn)對房地產行業(yè)的大數(shù)據(jù)分析和智能決策，預測市場趨勢和用戶需求，引領產品創(chuàng)新和服務變革。

長遠來看，房地產企業(yè)賺快錢的“躺贏”時期已經一去不返，行業(yè)發(fā)展將逐步回歸理性。數(shù)字化浪潮將深入改變行業(yè)生態(tài)和企業(yè)競爭格局。對于房企而言，主動擁抱數(shù)字化，先人一步實現(xiàn)數(shù)字化轉型，將為企業(yè)在新的市場環(huán)境下占得先機。

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