2022年1月底，金融監(jiān)管部門召集幾家資產管理公司(AMC)開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業(yè)的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。

3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，對宏觀經濟運行、房地產企業(yè)等市場關切問題作出明確表態(tài)。關于房地產企業(yè)，提出“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施”。

3月30日，中銀研究發(fā)布的《2022年二季度經濟金融展望報告》認為，金融委會議釋放出利好房地產市場的信號，預計二季度住房信貸政策或有所放松，預計房地產市場融資環(huán)境將有所改善。

發(fā)債助力風險化解

近日，中國東方資產、中國長城(000066,診股)資產均獲批發(fā)行金融債。

3月，中國東方資產成功發(fā)行3年期金融債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣100億元，票面利率為3.15%。募集資金按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，主要用于重點房地產企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置，房地產行業(yè)不良資產紓困，房地產金融風險化解等相關不良資產主營業(yè)務。

同樣在3月，中國長城資產也成功發(fā)行2022年第一期金融債券，發(fā)行規(guī)模人民幣100億元，期限3年期，票面利率3.30%。募集資金將主要用于重點房地產企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置、房地產行業(yè)紓困等相關不良資產主業(yè)，以及償還到期存量債券。

中國東方和中國長城資產方面均稱，債券的發(fā)行為公司聚焦不良資產主責主業(yè)，參與防范和化解金融風險提供了低成本、長久期的資金，有助于公司緊密圍繞“服務實體經濟、防控金融風險、深化金融改革”三大任務，發(fā)揮不良資產經營處置的優(yōu)勢，積極參與重點房地產企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房企不良資產將成重要收購來源

對于當下的房地產行業(yè)風險，中國華融副總裁陳延慶認為，2021年四季度起，監(jiān)管層對房地產行業(yè)信貸政策執(zhí)行不斷進行適度調整，房地產市場面臨的風險和困境得到緩解。金融委、監(jiān)管部門以及相關部委等陸續(xù)出臺有關支持政策，幫助優(yōu)質房企恢復正常運營。

“中央多次提及‘良性循環(huán)’，表明監(jiān)管層已關注到當前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風險，未來政策仍將促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。因此，我們初步判斷房地產行業(yè)總體風險可控。”陳延慶認為，未來隨著房地產長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現，房地產市場總體上有望保持平穩(wěn)運行。一是隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。二是房地產市場供給在逐步優(yōu)化。為支持商品房市場更好地滿足購房者合理需求，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產市場供給格局也在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。三是房地產調控因城施策，有利于促進房地產業(yè)良性循環(huán)。堅持房住不炒，堅持“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，按照房地產屬地性質因城施策進行調節(jié)，有利于促進房地產市場平穩(wěn)運行。

“地產不良、破產重整成為市場主要資產。房地產行業(yè)經歷30年的高速發(fā)展，進入穩(wěn)定發(fā)展期。”中國華融副總裁徐勇力認為。

中國華融總裁助理高敢表示，隨著房地產行業(yè)進入周期調整新階段，與房企債務化解、低效無效資產盤活、企業(yè)結構調整、民生保障等相關的不良資產業(yè)務機會激增，將給公司帶來較多的不良資產收購來源和業(yè)務機遇。

2021年12月底，人民銀行、銀保監(jiān)會聯合發(fā)布的《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》明確指出，金融機構要重點支持優(yōu)質的房地產企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。隨后，多家房企、銀行積極響應政策，并購類債券、貸款紛紛落地。截至2月末，北京中指信息技術研究院統(tǒng)計顯示，房企已發(fā)行的并購債融資規(guī)模為38.2億元。同時，銀行提供并購貸款融資額度530億元，發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行200億元。

根據中金公司(601995,診股)3月發(fā)布的AMC參與房企風險化解工作簡評，綜合考慮房企風險化解工作的重要性和房企的債務性質，金融資產管理公司參與房企風險化解可能更多采用自主收購模式和收購重組的處置方式。通過收購其他機構對房企的債權，金融資產管理公司成為房企的債權人，之后可以與房企及其關聯方進行債務重組，通過還款金額、還款方式、還款時間以及擔保抵押等一系列重組安排，幫助房企減輕短期流動性壓力，在此過程中，金融資產管理公司也可通過資金注入、提供專業(yè)知識、協(xié)助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資產，提升房企自身經營效益。

穩(wěn)妥推進房企風險處置

中國信達在業(yè)績報告中透露，2021年，該公司持續(xù)推進收購重組類業(yè)務結構優(yōu)化和轉型升級。堅決貫徹房地產調控政策，主動壓縮房地產板塊規(guī)模和集中度，穩(wěn)妥推進房企風險處置。

陳延慶表示，2021年，中國華融涉房規(guī)模和占比有效壓降。但在當前房地產業(yè)形勢下，公司存量涉房業(yè)務仍承受一定壓力。公司已全面梳理涉房重點客戶、重點項目，摸清資產底數。根據摸排情況，公司存量涉房項目總體抵質押率足值，覆蓋率相對充足，風險可控。高敢談到，中國華融將根據新形勢，改變以流動性救助為主的涉房業(yè)務運行模式，立足主責主業(yè)，真正發(fā)揮資產管理公司重組盤活功能，以“法律隔離、實質管控、封閉運行、重組盤活”為原則，通過將底層資產與債務企業(yè)實現隔離，完善交易結構設計和退出路徑，加強對項目還款來源的封閉監(jiān)管，靈活參與房地產企業(yè)風險化解和存量資產盤活。

實際上，此前AMC已通過多種方式參與過房地產行業(yè)風險化解。

中國華融方面介紹，推進涉房業(yè)務轉型，該公司運用“債權%2B股權”“金融+產業(yè)”等助力房地產企業(yè)在盤活存量、重組資產、優(yōu)化布局方面發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，開展“保交樓”、爛尾樓盤活、問題資產并購重組等項目，促進房地產業(yè)風險化解和問題房地產企業(yè)市場出清。

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