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事件 公司公布2022 年三季報(bào)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入895 億元，同比增長9.5%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤29.6 億元，同比下降53.4%。 簡評 公司業(yè)績承壓。公司前三季度實(shí)現(xiàn)營收895 億元，同比增長9.5%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤29.6 億元，同比下降53.4%，業(yè)績壓力較大。業(yè)績下降有以下三方面原因：1）前三季度實(shí)現(xiàn)毛利率18.7%，比去年同期下滑3.2 個百分點(diǎn)；2）受疫情影響對持有物業(yè)進(jìn)行租金減免；3）去年同期公司以萬融、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園 REIT(SZ.180101)上市，產(chǎn)生稅后收益 14.58億元，今年無此項(xiàng)收入。 銷售表現(xiàn)亮眼，有望持續(xù)改善。公司前三季度實(shí)現(xiàn)銷售金額2016億元，同比下降16.3%，實(shí)現(xiàn)銷售面積753 萬方，同比下降27.5%，單月來看，公司9 月實(shí)現(xiàn)銷售金額350 億元，同比提高50.0%，環(huán)比提高47.1%，表現(xiàn)亮眼，公司貨源充足且集中于高能級城市的優(yōu)勢盡顯無疑。隨著四季度公司更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推出，預(yù)計(jì)銷售將持續(xù)改善，全年銷售增速有望轉(zhuǎn)正。 維持高拿地強(qiáng)度，布局核心城市。拿地方面，公司堅(jiān)持“強(qiáng)心30城”戰(zhàn)略，同時(shí)深耕其中“6+10 城”，前三季度獲取土地42 宗，拿地支出1029 億元，拿地強(qiáng)度51%，公司在市場下行環(huán)境下，逆周期于高能級城市積極補(bǔ)充土儲，所獲取的550 萬方土地中，54%位于長三角，84%位于一二線城市，上海、合肥、長沙是公司拿地?cái)?shù)量前三的城市，優(yōu)質(zhì)的土儲保障了公司的持續(xù)成長。 下調(diào)盈利預(yù)測，維持買入評級。受疫情影響公司結(jié)算不及預(yù)期，結(jié)算利潤率較低，且租金減免也對公司業(yè)績造成一定影響，我們下調(diào)公司的盈利預(yù)測，2022~2024 年EPS 分別為0.89/0.93/1.03元（原預(yù)測為1.31/1.38/1.50 元）。公司土儲集中布局于一二線核心城市，且保持了較高的拿地強(qiáng)度，銷售有望持續(xù)改善，同時(shí)REITs擴(kuò)募有助于盤活公司存量資產(chǎn)，助力未來高質(zhì)量發(fā)展，我們認(rèn)為公司具備較高的成長性，維持買入評級。 風(fēng)險(xiǎn)提示： 業(yè)績方面，當(dāng)前疫情影響下，施工進(jìn)度受到較大影響，高毛利項(xiàng) 目結(jié)轉(zhuǎn)有可能不及預(yù)期，從而導(dǎo)致全年毛利率進(jìn)一步下行，此外，由于市場下行，導(dǎo)致存貨減值壓力增大，有可能會在年報(bào)業(yè)績中體現(xiàn)。蛇口產(chǎn)園REIT 擴(kuò)募進(jìn)度存在不確定性，未必能在今年完成，投資收益方面存在一定壓力。 經(jīng)營方面，市場仍在持續(xù)下行，同時(shí)疫情可能導(dǎo)致推盤節(jié)奏會不及預(yù)期，從而銷售在四季度無法保持高增態(tài)勢。公司在前期保持了較高的拿地強(qiáng)度，如果市場惡化，有可能會導(dǎo)致拿地時(shí)的預(yù)期價(jià)格無法實(shí)現(xiàn)，從而進(jìn)一步影響后續(xù)業(yè)績?！久庳?zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

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