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時(shí)間流轉(zhuǎn)間，2022年已步入尾聲。這一年，世界進(jìn)入新的動(dòng)蕩變革期，地緣政治局勢(shì)緊張，世紀(jì)疫情影響深遠(yuǎn)，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇脆弱，通脹水平居高不下，國(guó)際供應(yīng)鏈在調(diào)整中面臨新的風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，隨著12月國(guó)內(nèi)疫情防控“新十條”措施火速落地，一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在到來(lái)。一系列重磅經(jīng)濟(jì)信號(hào)的接連釋放，也為2023年的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)帶來(lái)無(wú)限遐想。

值此變革之際，2022鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)云峰會(huì)將于12月29-30日以線上方式隆重舉辦。本屆峰會(huì)以“中流奮楫”為主題，盛邀海內(nèi)外政府官員、專家學(xué)者、行業(yè)精英圍繞全球經(jīng)濟(jì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)、投資機(jī)遇、企業(yè)信心、消費(fèi)提振等重磅話題展開深入探討。

峰會(huì)前夕，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)特邀中航基金副總經(jīng)理兼首席投資官鄧海清就明年經(jīng)濟(jì)展望與投資機(jī)會(huì)等熱點(diǎn)話題進(jìn)行深入探討。

在12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，居住、新能源車、養(yǎng)老等消費(fèi)被多次提及，其中房地產(chǎn)消費(fèi)列在擴(kuò)內(nèi)需之首。加之此前“金融16條”的相關(guān)表述以及房地產(chǎn)“第三支箭”的射出，令市場(chǎng)對(duì)明年房地產(chǎn)走向格外關(guān)注。

對(duì)此，鄧海清認(rèn)為，房地產(chǎn)在2023年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中毫無(wú)疑問(wèn)將出演“男主角”，成為明年貢獻(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)排名第一的力量。但與過(guò)去不同的是，此次房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的提振作用，是作為消費(fèi)類的房地產(chǎn)，由此帶來(lái)的政策發(fā)力點(diǎn)跟過(guò)去房地產(chǎn)作為投資品的政策發(fā)力點(diǎn)有著非常大的差距。

鄧海清進(jìn)一步分析稱，“我們知道消費(fèi)類最主要的是剛需、改善型住房需求、養(yǎng)老住房需求。這些可以說(shuō)是典型的消費(fèi)的特點(diǎn)，消費(fèi)那就意味著什么？其實(shí)是跟居民收入有很大的直接關(guān)系。中國(guó)的房地產(chǎn)這兩年會(huì)下滑，一方面是作為金融品屬性，政府堅(jiān)持‘房住不炒’的原則沒(méi)有變。第二個(gè)房地產(chǎn)最主要的下滑原因是這兩年年輕人失業(yè)了。因此，可以說(shuō)這兩年丈母娘買房、生娃買房等這種需求都被延遲了，這也會(huì)使得大量的具有消費(fèi)屬性的房地產(chǎn)需求其實(shí)是被壓抑的。”

基于此，他認(rèn)為，隨著2023年被壓抑的房地產(chǎn)需求得到恢復(fù)，作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)上漲甚至是報(bào)復(fù)性反彈。“特別是在年輕人群體里面，包括生娃群體里面，可能是最大的消費(fèi)支出項(xiàng)。”鄧海清表示。

以下為對(duì)話實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：您提到了消費(fèi)，我有關(guān)注到在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，像居住、新能源車、養(yǎng)老這些字眼都是被多次提及，但是我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)是排在了新能源車和養(yǎng)老之前，也排在了擴(kuò)內(nèi)需之首。加上之前的“金融16條”，包括證監(jiān)會(huì)此前一系列相關(guān)的表述，您覺(jué)得明年國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來(lái)相應(yīng)的反彈或者是上漲？哪些房地產(chǎn)的消費(fèi)有可能會(huì)在明年成為主流？房地產(chǎn)的投資邏輯現(xiàn)在又是怎樣的？

鄧海清：房地產(chǎn)這個(gè)事情，其實(shí)我覺(jué)得是一定要用新思維來(lái)看待的。房地產(chǎn)行業(yè)這兩年可以說(shuō)發(fā)生了翻天覆地革命性變化，顛覆了我們過(guò)去的一些認(rèn)知，也顛覆了很多開發(fā)商企業(yè)的生存的底層邏輯。過(guò)去的房地產(chǎn)其實(shí)一直是最重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，但這個(gè)支柱的表現(xiàn)形式是什么？是在于它是資本化的投資，它扮演的角色其實(shí)是投資，也就是所謂的房地產(chǎn)的金融屬性。

但是2023年的房地產(chǎn)，包括2022年出臺(tái)了很多的政策，我們可以看到史無(wú)前例地把房地產(chǎn)作為擴(kuò)內(nèi)需的最重要的抓手，排在第一位，這個(gè)排序還是讓市場(chǎng)感覺(jué)非常的興奮，也是感覺(jué)非常不一樣的。但是這里面有一個(gè)很重要的一點(diǎn)，這是在內(nèi)需消費(fèi)的定位上排在的第一位。也就是說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)，從過(guò)去的資本品投資屬性要轉(zhuǎn)化為消費(fèi)品屬性。

投資品跟消費(fèi)品，對(duì)于我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)的角度來(lái)講，肯定都是很重要的增長(zhǎng)力量。但是它的群體，或者說(shuō)它背后的政策工具，確實(shí)有非常大的差別。

那么房地產(chǎn)在2023年，我自己認(rèn)為是毫無(wú)疑問(wèn)的男主角這么一個(gè)角色，2023年中國(guó)的房地產(chǎn)肯定會(huì)成為貢獻(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)排名第一的力量。一方面是因?yàn)?022年的低基數(shù)。第二方面其實(shí)是作為消費(fèi)類的房地產(chǎn)，它的政策發(fā)力點(diǎn)跟以前作為投資品的政策發(fā)力點(diǎn)其實(shí)差別是非常大。我們知道消費(fèi)類的最主要的是剛需、改善型住房需求、養(yǎng)老住房需求。這些可以說(shuō)是典型的消費(fèi)的特點(diǎn)，消費(fèi)那就意味著什么？其實(shí)是跟居民收入有很大的直接關(guān)系。

所以作為消費(fèi)品的房地產(chǎn)，它如果要能發(fā)力，一定首先是在于就業(yè)。所以我們可以看到“三穩(wěn)”，穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)。其實(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)為什么這兩年會(huì)下滑得很厲害？一方面我們可以看到，是在作為金融品屬性里面，政府堅(jiān)持“房住不炒”的原則是沒(méi)有變的。第二個(gè)，其實(shí)房地產(chǎn)最主要的下滑，是因?yàn)檫@兩年年輕人失業(yè)了?？梢哉f(shuō)這兩年丈母娘買房、生娃買房等這種需求都被延遲了，這也會(huì)使得大量的具有消費(fèi)屬性的房地產(chǎn)需求其實(shí)是被壓抑。所以在2023年，這兩方面的需求恢復(fù)，甚至是報(bào)復(fù)性的反彈，我覺(jué)得都是有可能會(huì)能看到的。所以2023年的房地產(chǎn)消費(fèi)的復(fù)蘇，應(yīng)該來(lái)講，特別是在年輕人群體里面，包括生娃群體里面，可能真的是一個(gè)最大的消費(fèi)支出項(xiàng)。

那么具體到新能源汽車、綠色出行這一塊的消費(fèi)屬性里面，其實(shí)可以說(shuō)是2021年、2022年中國(guó)的宏觀政策在促消費(fèi)里面最大的一個(gè)亮點(diǎn)。那么在2023年，可以說(shuō)會(huì)把這么一個(gè)既符合“雙碳”戰(zhàn)略，又是引領(lǐng)時(shí)代發(fā)展的這么一個(gè)新產(chǎn)業(yè)鏈集群，這兩個(gè)雙重屬性結(jié)合，就是高質(zhì)量跟綠色屬性的這么一個(gè)行業(yè)會(huì)繼續(xù)發(fā)力。

其實(shí)大家非常關(guān)注的，比如像養(yǎng)老，酒店出行消費(fèi)，這一塊我覺(jué)得未來(lái)在2023年，其實(shí)也是一個(gè)非常大的恢復(fù)的亮點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 住房需求 新能源車 可以說(shuō)是 房地產(chǎn)的