王柯瑾

近日，央行發(fā)布公告稱，決定于9月16日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，并對部分城商行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

有市場人士擔(dān)心降準(zhǔn)是否可能再次將大量資金引入房地產(chǎn)市場。但隨著今年以來監(jiān)管出臺的多輪調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場“金九銀十”的利好局面或?qū)⒉粡?fù)存在。

此外，近日《中國經(jīng)營報(bào)》記者從多家銀行機(jī)構(gòu)獲悉，房地產(chǎn)開發(fā)貸仍處于收緊狀態(tài)。有銀行內(nèi)部人士表示：“近期行業(yè)收到不止一個(gè)窗口指導(dǎo)，下半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上規(guī)模幾乎不可能。”

“涉房貸”穩(wěn)中有降

近日，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會融資實(shí)際成本，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。除此之外，為促進(jìn)加大對小微、民營企業(yè)的支持力度，再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城商行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于10月15日和11月15日分兩次實(shí)施到位，每次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“降準(zhǔn)可以降低資金成本，但銀行對房企授信的基調(diào)還是沒有變，仍以從緊為主，這也跟房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)，尤其是監(jiān)管對違規(guī)資金進(jìn)入房市進(jìn)行管控。從這個(gè)角度來講，當(dāng)前銀行開發(fā)貸還是繼續(xù)保持從緊狀態(tài)。此外，從最新的房企土地報(bào)告來看，企業(yè)拿地規(guī)模降低、購地增速是往下走的，也與企業(yè)資金鏈?zhǔn)站o有關(guān)。”

近年來，在“房住不炒”的指引下，銀行業(yè)涉房貸款的增速開始呈現(xiàn)下行趨勢。根據(jù)央行《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2019年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.04萬億元，同比增長14.6%，增速比上季末低4.3個(gè)百分點(diǎn)。2019年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為41.91萬億元，同比增長17.1%，增速比上季末低1.6個(gè)百分點(diǎn)。另外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年1~7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，但增速比1~6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從銀行機(jī)構(gòu)方面看，記者在建設(shè)銀行(7.140, 0.00, 0.00%)中報(bào)發(fā)布會了解到，截至6月末，建行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額為3910.93 億元，較上年末增加254.39億元，上半年建行的房地產(chǎn)開發(fā)貸增速同比下降6.55個(gè)百分點(diǎn)，不良率為0.81%，較年初下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

建設(shè)銀行副行長紀(jì)志宏表示，建行一直嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的調(diào)控政策導(dǎo)向，審慎推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。其稱，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸增速同比下降，下一步，建行會繼續(xù)按照調(diào)控政策導(dǎo)向，推動(dòng)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整，秉持差別化、審慎、擇優(yōu)原則，進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)的資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)會有比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格貫徹落實(shí)監(jiān)管政策，確保房地產(chǎn)開放貸款合規(guī)發(fā)展，加強(qiáng)資金用途等方面監(jiān)管。

“開發(fā)貸”只緊不松

今年以來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控，銀行機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸一直處于審慎狀態(tài)。有銀行機(jī)構(gòu)人士表示：“今年收到不止一個(gè)窗口指導(dǎo)。”

9月11日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險(xiǎn)官、新聞發(fā)言人、辦公廳主任肖遠(yuǎn)企在銀保監(jiān)會通氣會上表示，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)是進(jìn)行時(shí)，沒有完成時(shí)。他表示從優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的角度來說，對于銀行而言，要按照銀行經(jīng)營的規(guī)則，該提資本提資本，授信集中度要遵循標(biāo)準(zhǔn)；監(jiān)管部門沒有控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款增量，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)授信要遵循國家房地產(chǎn)調(diào)控規(guī)則，同時(shí)要遵循監(jiān)管規(guī)則；過去有銀行與房企合謀，通過表外資金，違規(guī)繞道“輸血”房地產(chǎn)，監(jiān)管部門壓降的主要是這些資產(chǎn)。

不過，記者在采訪中了解到，多家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸態(tài)度依然謹(jǐn)慎。中信銀行(5.840, 0.02,0.34%)華北地區(qū)某分行信貸人士對記者表示，近兩年房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批一直比較嚴(yán)格，近期其所在的銀行基本沒有發(fā)放開發(fā)貸，“除非項(xiàng)目非常好，且在準(zhǔn)入名單范圍內(nèi)”。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，某股份行北京分行信貸人士表示：“開發(fā)貸還款來源主要是開發(fā)樓盤的銷售回款。項(xiàng)目貸款本金金額一般較大，貸款期限一般為中長期，時(shí)間長、利息成本也較高，如果項(xiàng)目建成后銷售得不好，是有違約風(fēng)險(xiǎn)的。”

該人士表示，其從做過的房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目中向企業(yè)了解到，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本比較高，有的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的利率比銀行貸款利率高很多。“因此，如果銷售端出現(xiàn)問題，不能正?；乜?，那就存在較大風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)涉嫌非法集資，如果出現(xiàn)什么糾紛，也可能會牽涉到為其放款銀行的資金安全。”

關(guān)于銀行機(jī)構(gòu)如何落實(shí)房地產(chǎn)政策調(diào)控以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)等，總部位于南方的某股份行總行人士告訴記者：“一是嚴(yán)格控制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，比如四證的情況、資質(zhì)、保證金等；二是名單制管理，全國的房產(chǎn)企業(yè)必須在總行名單內(nèi)才可以合作；三是區(qū)域管理，比如屬地化原則，不能跨區(qū)域授信，只能在經(jīng)營機(jī)構(gòu)轄區(qū)內(nèi)的城區(qū)或者縣域；有的管得更嚴(yán)的甚至?xí)苯右笾荒茏鍪袇^(qū)業(yè)務(wù)等。”其表示，各家銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的調(diào)整大致相似，只是程度和細(xì)節(jié)指標(biāo)的不同，單一項(xiàng)目會根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置更多的落實(shí)條件等等，關(guān)鍵是嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)貸的業(yè)務(wù)，北京某股份行人士表示，其所在的機(jī)構(gòu)會控制總量，同時(shí)下半年主要鼓勵(lì)中長期貸款，鼓勵(lì)資金進(jìn)入制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

除此之外，記者從北京某房地產(chǎn)企業(yè)管理人士處了解到，目前銀行對房地產(chǎn)貸款確實(shí)處于收緊狀態(tài)，主要表現(xiàn)在：部分銀行已明確對土地款前端融資表示禁止，對開發(fā)貸嚴(yán)格要求審核“432條件”，對城市舊改貸嚴(yán)格審核，同時(shí)對涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的審批權(quán)很多銀行已收回總部。目前很多銀行雖然已下達(dá)開發(fā)貸等貸款批復(fù)，但實(shí)際放款有所收緊，因此也倒逼越來越多的開發(fā)商往銀行、信托之外的私募、金交所或金交中心、股交所、金控平臺等高成本的資金渠道靠攏，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨一定壓力。

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