時隔約3個月時間，房企破產(chǎn)這一話題再度躋身熱搜榜。

今年7月，年內(nèi)全國共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。而根據(jù)人民法院公告網(wǎng)，截至10月27日，年內(nèi)宣告破產(chǎn)房企增加到408家，包括延吉市廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、淳安卓爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在內(nèi)的多家房企均發(fā)布了破產(chǎn)文書。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴新京報記者，數(shù)據(jù)本身意義不大，因為對比全國10萬家級別的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，幾百家企業(yè)破產(chǎn)，算是所有行業(yè)里比例較低的。另外，從環(huán)比及同比來看，這一數(shù)據(jù)也沒有明顯增加。

“但這一話題被關(guān)注，代表了市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔憂，特別是2019年以來，已經(jīng)有超過25次針對房地產(chǎn)資金鏈收緊的政策，這對于過去幾年高杠桿的房企而言，當下面臨巨大的資金壓力。”張大偉稱。

破產(chǎn)多為地方型房企 監(jiān)管持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)融資

人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，年內(nèi)已有408家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)文書，不少是地方型的房地產(chǎn)企業(yè)，例如延吉市廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、淳安卓爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，榮成泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

張大偉認為，中國房地產(chǎn)開發(fā)制度是項目公司制度，也就是說基本上每一個項目都會單獨注冊一個項目公司。在這種情況下，實際房地產(chǎn)公司品牌數(shù)量與企業(yè)數(shù)量并不吻合。簡而言之，這個數(shù)據(jù)并不代表只有400多家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、注銷、轉(zhuǎn)型。

張大偉告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)分化明顯，中小企業(yè)生存融資壓力大，在這種情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉并非2019年首次出現(xiàn)。2014年一年，就有2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門。

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門背后是監(jiān)管部門對房地產(chǎn)資金的持續(xù)規(guī)范。近期，多部門密集發(fā)聲劍指房地產(chǎn)，不僅是信托，銀行、債券等房企融資全方位收緊。5月份，銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文中提出，銀行機構(gòu)需整治表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資以及未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資等亂象。

此外，銀保監(jiān)會主席郭樹清在6月中旬召開的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題；7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

年中的幾場會議也釋放了重磅信號，將樓市調(diào)控上升到更高高度。其中，7月30日召開的中共中央政治局會議則首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

記者注意到，9月時，中信信托、建信信托兩家龍頭信托公司因地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)吃罰單，引發(fā)外界關(guān)注。據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，今年已有超過10家信托公司受罰，房地產(chǎn)、銀信合作等業(yè)務(wù)領(lǐng)域是違規(guī)“重災(zāi)區(qū)”。

頻頻領(lǐng)罰的還有銀行。10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了近期的大額罰單，其中浦發(fā)銀行北京分行被罰290萬元，違規(guī)事由中包括違規(guī)輸血樓市。

據(jù)新京報記者統(tǒng)計，年內(nèi)已有超過30家銀行因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)吃到罰單，覆蓋國有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社等。就在上個月11日，渤海銀行北京分行因理財資金違規(guī)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓價款、違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項目等事由受罰120萬元。

專家稱對房價無影響 9月房價已再度降溫

監(jiān)管從嚴之下，數(shù)據(jù)顯示，8月份房地產(chǎn)信托募資規(guī)模驟降至400億元，環(huán)比下降近四成，幾乎與2月380億元的年內(nèi)最低點持平。

一位業(yè)內(nèi)人士此前告訴記者，房企對外部融資的依賴度普遍不低，比如一個項目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠桿。他認為，這一輪調(diào)控給的維穩(wěn)信號很足，可能會逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。

房企倒閉，房價將被推高還是降低？對于這一問題，張大偉表示，沒有什么影響，因為倒閉的都不是主流房企。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，房價持續(xù)降溫。無論是新房還是二手房，銷售價格環(huán)比上漲的城市均有所下降。

諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英表示，9月上漲城市數(shù)量持續(xù)在減少，可見受市場調(diào)控影響，部分價格漲幅過快的城市或熱點一二線城市加入下跌城市中。張大偉也分析稱，從房價看，市場調(diào)整趨勢明顯，主要還是因為持續(xù)出臺的政策疊加各種資金收緊。“后續(xù)如果沒有明顯的信貸變化，預(yù)計下調(diào)趨勢將在2019年持續(xù)。”

而下跌的房價，也降低了部分房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

不過，新京報記者注意到，隨著“金九銀十”的到來，房地產(chǎn)企業(yè)“以價換量”的策略使其開發(fā)投資及到位資金情況有所回暖。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增速已與1-8月份持平，結(jié)束了5-8月份該指標同比增速持續(xù)回落的情況。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速也有所回暖，1-9月份的同比增速，比1-8月份加快0.5個百分點，同樣結(jié)束了5-8月份以來，這一指標同比增速回落的情況。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，從開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，銷售回款成為開發(fā)企業(yè)改善現(xiàn)金流的主要方式，數(shù)據(jù)顯示，定金及預(yù)收款達43877億元，增長9%；個人按揭貸款達19900億元，增長13.6%，增幅均較1-8月有明顯上漲。“但國內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個百分點，自籌資金增速僅有3.5%，這說明開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進一步收緊，資金壓力仍非常大。”

苑承建表示，預(yù)計4季度，融資環(huán)境收緊進一步影響開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發(fā)投資增速在當前水平略有下降。（新京報記者 潘亦純 陳鵬）

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