新浪財經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/青檸

10月，“房地產(chǎn)開發(fā)商”魯商發(fā)展(6.100,-0.52,-7.85%)在二級市場“火”了一把，但這波上漲卻不是因為賣房主業(yè)被看好，而是因為公司戴上了“玻尿酸”的帽子，還和“區(qū)塊鏈”沾了點親。

不過，正如公司風(fēng)險提示中所述，公司股價已經(jīng)”嚴(yán)重脫離基本面”。市場熱點一個接一個，當(dāng)熱度漸漸散去，股價終究還要靠基本面來支撐。

為什么炒 “魯商發(fā)展”

連續(xù)多日拉漲停的狀況，魯商發(fā)展已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)過了。

從10月18日開始，魯商發(fā)展連續(xù)6個交易日漲停，近10個交易日累計漲幅89.61%。暴漲期間公司多次發(fā)布公告提示投資風(fēng)險。27日晚間，公司發(fā)布當(dāng)月第三次風(fēng)險提示，對“風(fēng)險”的提示也較前兩次更加詳盡，涉及9個方面，否定玻尿酸概念的同時，還稱房地產(chǎn)主業(yè)的持續(xù)盈利存在較大不確定性。

魯商發(fā)展的玻尿酸概念主要有兩個來源：擬收購焦點生物和福瑞達醫(yī)藥子公司。

10月1日，魯商置業(yè)發(fā)布了擬收購山東焦點生物科技股份有限公司部分股權(quán)的公告。收購?fù)瓿珊篝斏讨脴I(yè)將取得焦點生物的控制權(quán)。資料顯示，焦點生物是一家專業(yè)生產(chǎn)透明質(zhì)酸的企業(yè)，目前產(chǎn)能120噸/年。

根據(jù)玻尿酸龍頭華熙生物的招股說明書，華熙生物2018年的透明質(zhì)酸原料銷量175.12噸，而華熙生物2018年在全球透明質(zhì)酸原料市場的占有率為36%，焦點生物為12%，若以此估算，焦點生物2018年的銷量約58.37噸，與120噸/年的產(chǎn)能有較大差距。并且，華熙生物2018年的原料產(chǎn)品銷售收入為6.51億元，若以此估算，一年58.37噸原料對應(yīng)的銷售收入約為2.17億元。

數(shù)據(jù)來源：華熙生物招股書

但是魯商發(fā)展披露的公告顯示，截止2019年6月底，焦點生物的營業(yè)收入7250萬元，凈利潤僅1487萬元，凈利潤率約20.61%。

招股書顯示，華熙生物2019年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入8.09億元，歸母凈利潤為2.65億元，凈利潤率為32.76%。

對比可見，焦點生物利潤率不高的同時，產(chǎn)能利用率、產(chǎn)銷率可能都不算高。

以目前的收益來看，就算收購了焦點生物100%股權(quán)，對魯商發(fā)展業(yè)績貢獻也并不算多，更何況公司還表示，目前該交易存在重大不確定性，存在較大終止風(fēng)險。

而另一個輿論焦點系魯商發(fā)展的全資子公司“山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司”。魯商發(fā)展表示，福瑞達醫(yī)藥無生產(chǎn)并對外銷售透明質(zhì)酸(玻尿酸)業(yè)務(wù)，只從事下游醫(yī)藥和化妝品生產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

值得一提的是，由魯商發(fā)展間接持股56.25%、福瑞達醫(yī)藥的子公司——山東福瑞達生物工程有限公司卻是主要從事透明質(zhì)酸、聚谷氨酸生物護膚技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)與銷售，開發(fā)了“頤蓮”、“璦爾博士”等護膚品牌和“心生愛目”護眼品牌。其中，福瑞達醫(yī)藥官網(wǎng)頂部展示的“璦爾博士”的最新主打產(chǎn)品即為玻尿酸精華液。

不過，魯商發(fā)展半年報顯示，福瑞達生物工程上半年的營業(yè)收入為1.47億元，凈利潤僅1465.04萬元，凈利潤率為10.20%，遠低于華熙生物。

雖然同樣都是生產(chǎn)玻尿酸的企業(yè)，盈利能力卻有明顯的差距，更何況，一個收購案還在推進，一個是魯商發(fā)展間接持股的公司，半年凈利潤不到1500萬元。投資魯商發(fā)展的玻尿酸業(yè)務(wù)，也許還為時尚早。

或許是第三次風(fēng)險警示起到了作用。10月28日，魯商發(fā)展開板，但依然以8.77%的漲幅收盤，盤中股價最高觸及8.03元/股，創(chuàng)下了近4年新高。而10月29日和10月30日，公司股價連續(xù)跌停。其中，也有區(qū)塊鏈概念股來勢洶洶的影響，沖淡了玻尿酸概念的熱度。

巧的是，魯商發(fā)展和區(qū)塊鏈也沾點邊，公司第六大股東魯商集團旗下易通金服支付有限公司申報了“面向多維商業(yè)融合的區(qū)塊鏈金融服務(wù)平臺攻關(guān)項目”，以大數(shù)據(jù)、云計算、區(qū)塊鏈等新一代信息技術(shù)為依托，通過立足商戶供應(yīng)鏈，提供多維金融服務(wù)解決方案。

由此看來，區(qū)塊鏈概念和玻尿酸概念，魯商發(fā)展似乎還是離后者更近一些。不過，正如魯商發(fā)展所述，它仍然是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的公司，房地產(chǎn)銷售收入占比超8成。

地產(chǎn)主業(yè)盈利能力羸弱

2019年7月，公司簡稱由原來的“魯商置業(yè)”更名為“魯商發(fā)展”。無論是2018年12月，魯商發(fā)展從第一大股東手山東省商業(yè)集團有限公司里受讓福瑞達醫(yī)藥，還是最近對焦點生物的收購計劃，都是在構(gòu)建“地產(chǎn)+醫(yī)養(yǎng)”發(fā)展模式。

2018年的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，山東省商業(yè)集團同時作了業(yè)績承諾，山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司2018年、2019年、2020年實現(xiàn)的凈利潤總數(shù)分別不低于2537.00萬元、5555.74萬元、8493.43萬元。

2018年，福瑞達醫(yī)藥的凈利潤為3749.19萬元，而2019年上半年為1225.24萬元，今年上半年僅完成了今年全年業(yè)績的2成多，達成承諾業(yè)績壓力較大。

魯商發(fā)展近年來一直在積極展開“醫(yī)藥康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”探索，地產(chǎn)主業(yè)的盈利不理想或是主因。

前三季度，魯商發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入70.84億元，同比增長28.45%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.85億元，同比增長47.53%。

雖然前三季度業(yè)績?nèi)猿试鲩L趨勢，但公司的盈利能力近年來大幅下滑。截至6月末，房地產(chǎn)銷售的毛利率比上年減少了4.6個百分點至13.65%，遠低于行業(yè)平均水平。

分區(qū)域來看，魯商發(fā)展的毛利率水平主要受到了省外盈利性較差的影響。上半年，魯商發(fā)展省內(nèi)房地產(chǎn)銷售的毛利率為19.53%，而省外僅為8.20%，兩者分別較上年減少0.26、1.18個百分點。

此外，值得注意的是，上半年，魯商發(fā)展的省外銷售收入已經(jīng)超過了省內(nèi)銷售收入，省外銷售收入大幅上升的同時，省內(nèi)銷售收入下滑較快。公司目前位于山東省濟南、青島、濰坊、菏澤等地區(qū)的項目，去化周期相對較長，毛利率相對較高的省內(nèi)銷售下滑為業(yè)績埋下隱憂。

據(jù)經(jīng)營簡報，2019年1-9月，魯商發(fā)展房地產(chǎn)項目實現(xiàn)簽約金額93.83億元，同比增加23.09%;實現(xiàn)簽約面積91.3萬平方米，同比增加10.67%。其中，7-9月，實現(xiàn)簽約金額24.25億元，同比增加0.79%;實現(xiàn)簽約面積22.55萬平方米，同比減少18.49%。

在“房住不炒”大環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以持續(xù)，行業(yè)“馬太效應(yīng)”凸顯，房企競爭激烈，市場份額將加速向龍頭房企集中，行業(yè)洗牌隨之加速，今年以來已經(jīng)有超200家中小房企破產(chǎn)清算，資金鏈斷裂是最主要的問題。

魯商發(fā)展作為區(qū)域性小房企，日子也不好過。三季報顯示，公司前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-65.97億元，比上年同期減少750.39%，公告稱主要系本期支付土地款較多。在融資收緊環(huán)境下，公司的資金壓力不小，現(xiàn)金流問題需引起重視。

泡沫散去，魯商發(fā)展的股價似乎正在回歸基本面的路上，期待第二波行情的觀望者需慎重投資。

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