截至2022年5月9日，全國22個(gè)集中供地重點(diǎn)城市除上海、長春、沈陽因疫情延遲供地，其余城市基本完成今年首次集中供地。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日,19城第一輪集中供地共計(jì)推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應(yīng)下降33.38%，較去年首輪下降45.04%(19城分別為：杭州、成都、上海、寧波、合肥、天津、濟(jì)南、長沙、南京、北京、福州、廣州、青島、蘇州、重慶、廈門、深圳、無錫、武漢)

據(jù)《財(cái)經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計(jì)，從溢價(jià)及流拍情況看，深圳地塊最受熱捧，8宗地塊全部觸頂成交，溢價(jià)率達(dá)到14.98%，一線 城市北京、廣州均有流拍地塊。

北京出讓18宗地塊中，17宗順利成交，1宗石景山地塊流拍，該地塊要求配建保障性租賃住房。廣州此輪拍出的17宗地塊中，僅兩宗地塊溢價(jià)，除一塊流拍地塊，其余全部以底價(jià)成交。

從拿地房企來看，國家隊(duì)(國企、央企)仍占主角。其中，廣州、深圳、北京國家隊(duì)拿地占比分別達(dá)88%、100%、97%;城投公司占比分別為53%、25%、35%。

北京此輪供地，僅一宗地塊由民企旭輝拿下;廣州有兩宗地塊由民企蘭園控股、大華集團(tuán)分別拿下。深圳8宗地塊全部由國企拿下。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。拿地累計(jì)總額同比下降55.9%。50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為79.7%，較同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)傾向合作拿地。

總之，今年首輪拿地?zé)岫炔患叭ツ晖?，各地方政府均出臺(tái)了相應(yīng)策施，提高房企拿地積極性。

國家隊(duì)唱主角，聯(lián)合體拿地占比降低

從去年下半年開始，國企、央企參與土拍的程度逐漸加深。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年土拍中，央企和國企平均拿地比例達(dá)61%。本輪一線城市土拍，央企、國企及聯(lián)合體延續(xù)去年的態(tài)勢(shì)，收獲頗豐。42宗地塊中，它們共拿到39宗地塊，占比高達(dá)93%。

但貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也表示，由于今年首輪供地成交量變小，可能國企、央企本身拿地的數(shù)量并沒有變多，但總量減少導(dǎo)致拿地占比增加。

安居客研究院院長張波認(rèn)為，民企相較“國家隊(duì)”融資難度大，一定程度上打擊了它們拿地的信心，它們可能會(huì)轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)或其他渠道完成拿地計(jì)劃。未來房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)上，國企、央企還會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)主力位置。

聯(lián)合體拿地也是近期房企們偏愛的“組合拳”。但貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合體拿地?cái)?shù)量在不斷降低，今年首輪土拍中占比下降至20%左右，表明在“三道紅線”政策出臺(tái)后，即使是國企、央企也不再追求高速的規(guī)模擴(kuò)張。

張波認(rèn)為，雖然北京首輪土地拍賣市場(chǎng)反應(yīng)平淡，但宏觀調(diào)控政策適度放松、市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定后，北京土拍市場(chǎng)仍對(duì)行業(yè)充滿吸引力。

深廣兩地拍地結(jié)果差異大主要因?yàn)閮牲c(diǎn)：

一是，以往的“勾地”(開發(fā)商在土地公開招拍掛前，與地方政府商議拿地價(jià)格與規(guī)劃，可防止土地流拍，有利于地塊規(guī)劃效益最大化)模式可能會(huì)延續(xù)到新的“兩集中”供地方式中;

其次，廣、深兩地的房市供求關(guān)系不同。深圳一直處于供小于求的狀態(tài)，而廣州只在熱門地點(diǎn)表現(xiàn)出了結(jié)構(gòu)性的供小于求，整體的市場(chǎng)供應(yīng)量較足，因此本輪土拍表現(xiàn)較平。

對(duì)房企來說，一線城市的地塊雖然利潤空間有限，但風(fēng)險(xiǎn)卻最低，是穩(wěn)妥牌。

數(shù)據(jù)顯示，去年10月開始，北京、上海的二手房市場(chǎng)交易量先行復(fù)蘇，深圳市場(chǎng)也在今年2月、3月份開始快速回升。而二線城市的房市出現(xiàn)了一定的分化，如杭州、南京、合肥等城市市場(chǎng)表現(xiàn)較好，昆明、鄭州等城市的市場(chǎng)壓力較大，表現(xiàn)欠佳。

拍賣時(shí)間提前，地塊供應(yīng)小步快跑

為了調(diào)動(dòng)市場(chǎng)熱情，讓房企有更充足的時(shí)間做規(guī)劃、定預(yù)算，今年首輪集中供地還在流程上做出了部分調(diào)整。

潘浩認(rèn)為，已進(jìn)行的首輪土拍有兩個(gè)特點(diǎn)：拍賣時(shí)間盡量提前、拍地面積“小步快跑”，這不僅能提前預(yù)熱房產(chǎn)市場(chǎng)，還能為房企提供更多的空間進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)和布局。

以北京為例，從時(shí)間來看，2021年2月27日發(fā)布“兩集中”政策后，2021年的首輪集中供地發(fā)生在5月份，第二輪和第三輪分別發(fā)生在10月、12月份。而2022年首輪集中供地的時(shí)間提前，北京于2月17日開始了首輪集中供地，第二輪集中供地也于4月19日掛牌。

從面積來看，2021年，北京首輪集中供地成交土地30宗，面積達(dá)346.1萬平方米。2022年，與去年同期相比，成交數(shù)量下降43%，成交面積下降53%。

有專家預(yù)計(jì)，由于供應(yīng)地塊、面積減少今年全國土拍可能從三輪變成四輪。

張波認(rèn)為，為了能讓房企算得過來賬，此輪土拍對(duì)一些自持的面積也做了一定程度的減少，尤其在二線城市。如比較明顯的杭州。

減少自持，減少配建，減少現(xiàn)房銷售能讓房企更有信心的拿地，這是一個(gè)大趨勢(shì)。開發(fā)商會(huì)拿地主要從兩個(gè)角度考慮，即地賺不賺錢，房子好不好賣。

當(dāng)然，市場(chǎng)平穩(wěn)后，或者市場(chǎng)比較熱的時(shí)候，拍地配建指標(biāo)還會(huì)再提升，這是動(dòng)態(tài)調(diào)整。

競(jìng)拍方式微調(diào)，保證入市穩(wěn)定

經(jīng)過去年三輪土拍規(guī)則的磨合后，今年土地供應(yīng)市場(chǎng)的首要目標(biāo)還是保持穩(wěn)定，提振信心。本輪土拍中，各地的競(jìng)拍方式都有一定程度的微調(diào)。

以北京為例，本輪競(jìng)拍方式有所簡化。規(guī)則從去年12種“一地一策”競(jìng)拍方式減少到四種競(jìng)得方式，分別為競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、競(jìng)現(xiàn)房銷售及競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額。

同時(shí)，北京本輪土拍還增加了預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)。

預(yù)申請(qǐng)是將計(jì)劃入市的地塊信息先公布出來，開發(fā)商可以據(jù)此提出預(yù)申請(qǐng)，如果有開發(fā)商提出申請(qǐng)，想要這個(gè)地塊，那么地塊就會(huì)入市。

規(guī)則優(yōu)化如下：

一是，參與預(yù)申請(qǐng)的企業(yè)競(jìng)得本宗地后，在成交后30個(gè)自然日內(nèi)繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，剩余土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)延長至地塊成交后4個(gè)月內(nèi)繳清(具體繳納時(shí)間以相應(yīng)合同、協(xié)議約定時(shí)間為準(zhǔn));

二是，對(duì)于參與了預(yù)申請(qǐng)，且參加宗地競(jìng)買但最終未競(jìng)得宗地的企業(yè)，退還預(yù)申請(qǐng)保證金及利息;

三是，宗地接受多家競(jìng)買人參與預(yù)申請(qǐng)，參與的競(jìng)買人在競(jìng)得土地后享有同等權(quán)利。

潘浩認(rèn)為，每次供地推出的量、面積減少，再加上預(yù)公告，其實(shí)是把土地供應(yīng)做得更精細(xì)化，讓開發(fā)商有更多的條件去選擇，從而讓樓市變得更平穩(wěn)。

據(jù)悉，為了緩解房企拍地資金壓力，南京、鄭州下調(diào)了拍地保證金比例，南京保證金下調(diào)至總價(jià)的20%，鄭州將土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。武漢則允許企業(yè)用銀行保函替代保證金。

關(guān)鍵詞： 集中供地 今年首次集中供地 央企拿地 土地拍賣