假期最后一天了，而我還在惦記淄博燒烤

燒烤兩個字幾乎將這個五一所有城市分為淄博和其他

油滋滋的烤肉配著小餅，再來口小蔥，讓我和成千上萬的游客難以忘懷

(資料圖片僅供參考)

如前篇所言我們去了趟淄博《我實地去了趟淄博，現(xiàn)場比想象的更夸張》

我昨天也認真刷了一遍每一位的評論，還真的刷到讓我分析淄博樓市的

哈哈哈哈哈被你們問得心里癢癢的，說實話這次過去肯定不能只吃烤串

作為一名地產媒體人，當?shù)氐姆績r幾乎是我跟司機師傅脫口而出的第一個話題

沒寫是因為覺得太扯，誰會因為燒烤好吃去買一套房子

但后來想想是我俗了，作為一個樓市媒體，就不能單純從樓市角度切入這個城市么

那今天我們就換個視角重新認識一下淄（zi）博（bo）吧

01

二手均價不過萬，張店一家獨大

如果各位想要了解一個陌生城市的基本房價格局會怎么做

光看地圖或者地圖找房是不夠的，看多了還花眼，不信你關上地圖，看看自己還記得什么地名、什么價格

最好的辦法是我們得正確的打開一張地圖，找到這個城市的幾個 " 錨點 "

所謂錨點，最好包括這三層意思，區(qū)域行政中心、區(qū)域交通樞紐、區(qū)域交通中心

北恒臺 - 南淄川 - 東臨淄 - 西周村 - 中張店

拎出這些點，并標注好價格，你會一下就記住整個淄博的房價格局

數(shù)據(jù) 鏈家

每個區(qū)均價都沒過萬，整體水平差不多在 7000-9000 元 / 平

我們用 90 平房子算算，這個城市的購房成本差不多在 63萬 - 81 萬

按這里首套 20% 首付，二套 30% 首付，首付 12.6 萬就是這里的最低上車門檻

我查了下這里公務員工資，市直屬科員級別差不多在 4000-5000 元 / 月，付首付壓力也不是很大

不過也別高興太早，這個價位段在淄博市基本都是那種市區(qū)老房子

比如八大局邊上建于 1986 年的東源小區(qū)南區(qū)，它的界面都是這樣的

東源小區(qū)南區(qū) 鏈家（八大局附近）

最大問題還不是好不好住，而是房齡太老，貸款可能貸不全

再看下這樣的淄博它的整體供應量

目前鏈家二手掛牌房源 1.6 萬套，雖然 mini，但符合三四線體量

利用這些掛牌數(shù)據(jù)，我也算了下淄博各個區(qū)的供應情況，簡單算個占比哦張店掛牌房源占比 84% 左右，幾乎大部分在掛牌市場流通的房源都集中在這個區(qū)

這也符合本地貝殼中介跟我透露的 80-90% 數(shù)字

換句話說，淄博市整體二手流通市場主要集中于張店區(qū)，可謂一家獨大

其實這也無可厚非，因為張店是市政府所在地，也是全市經濟文化中心，我們聽到的八大局便民市場、八大局燒烤這些網紅地點都在這里

還有大家最關心的燒烤 - 樓市的關系

這個話題倒是出奇的一致，不管是張店，還是臨淄，還是其他區(qū)，二手市場并沒有因為燒烤有什么波動

不過張店區(qū)東區(qū)的中介跟我說，訪客量確實比以前增多了，并且她這些天還接到了福建、海南等外地的房產咨詢電話

價格也非常穩(wěn)定，跟去年相比一點沒漲，只是說火了之后房東多了更多信心，議價空間收窄

看來天下房東大同啊

02

新房市場是真的飆了

其實淄博樓市話題最先被拿出來說的也正是新房市場

我看到的是白巖松的一段視頻，說的是火了之后淄博新房市場確實有波動，不過可能跟燒烤無關

這份數(shù)據(jù)來源是易居房地產研究院的一份報告

里面統(tǒng)計出了今年新建商品住宅成交面積同比增速前五，分別是長春、杭州、南寧、淄博和惠州

所以比的不是整體體量，而是新房成交面積同比去年的增速達到 70%

易居房地產研究院

不過三四線城市里面，淄博確實表現(xiàn)的最亮眼

價格方面，淄博新聞辦自己做了披露，今年以來淄博的商品住宅網簽均價 8020 元 / 平，同比上漲 3.1%

相比之下還是二手市場更加穩(wěn)定，或者換個說法，淄博小伙伴也一樣更愛新房

而且他們買新房也有自己的偏好，看地段，也看開發(fā)商品牌

我以為是萬科、碧桂園等這些全國性品牌

不是的，這里有一家本地開發(fā)商，方正地產

被大家好評的原因，從中介給的 C 端反饋看是覺得房屋質量好

我看了下幾套方正地產的戶型

戶型可能并不太有優(yōu)勢，不過在萬科、華潤這些房企進入淄博之后，方正項目的戶型有所改善，再加上本地房企的品質，也許這也是方正更受歡迎的原因

我也稍微看了下方正的二手市場

鏈家

臨近的一些社區(qū)里，方正地產的房子比著周邊小區(qū)，也確實更有議價能力

03

這樣的淄博哪里最被關注

淄博中介透露當?shù)厝速I房主要看兩件事，地段 + 學區(qū)

重視學區(qū)可能也是這個高考大省一直以來的傳統(tǒng)

具體到區(qū)域來看我們如何給淄博各板塊做一個區(qū)隔呢，哪些板塊才是本地人的心頭好

全市最貴房源當屬市政府所在地張店區(qū)，不過這個范圍太大了，我跟淄博每個區(qū)的中介都詳細了解過一些信息，放在這里跟大家分享

聚焦張店區(qū)大致情況

整個張店區(qū)東部算是張店老城區(qū)，這里聚集了市政府，也聚集了財政局、稅務局等八大局所在地，同時還包括居住配套，八大局就是這么來的

核心是真的核心，但是正如前文所說的八大局旁邊的東源小區(qū)，1986 年的，是真的舊

現(xiàn)在更貴更好的房子都在張店區(qū)西側，你可以理解為全市最貴的房子都集中在這里

而且整個城市也是西向發(fā)展

東側集中萬象匯等各種老城商業(yè)，生活便利，但西區(qū)才是城市重點發(fā)展方向，整個淄博市核心區(qū)張店區(qū)呈現(xiàn)

東商西居的模式

這個詞還蠻有有意思的，不過具體哪里為東哪里為西

第一條分界線就在張店區(qū)北京路

北京路沿線、人民西路以北，魯泰大道以南中間就這一片位置

這沿線的房子基本是全張店也是全淄博市最貴的房子

人民西路到魯泰大道中間這一段，幾個高端小區(qū)基本上都集中在這，像萬科翡翠書院可能均價要到 2 萬 / 平

如果給張店各個板塊再做一個梯度的話，淄博客戶的第二、第三位置分別在

北京路沿線，新村路以北，人民西路以南

這里有一個比較大的社區(qū)，叫齊悅國際，被劃片到柳泉中學（當?shù)貙W區(qū)），從 14 年的房子到 18 年的房子價格從 11000 到 18000 元 / 平

第三個比較被關注的位置是西八路沿線

各位有好奇的小伙伴不妨關注下我圈出來的這幾個區(qū)

當然的當然，前提是有需求有需求有需求，堅持理性客觀看待房產，切記切記

04

如果說還有一個值得關注的區(qū)，可能是臨淄

從前面的房價地圖，不知道各位看的時候有沒有發(fā)現(xiàn)

這個區(qū)的房價，是可以追平市區(qū)的

其實多年前這個叫臨淄區(qū)的房價才是淄博的 TOP 天花板

對于淄博來說，是一個很特別的區(qū)域，司機師傅從臨淄載我去張店的路上，經過什么化工廠都會很自豪地跟我說，以前臨淄房價是跑在張店前面的

因為這里過去的化工業(yè)比較發(fā)達，不僅化工業(yè)發(fā)達，連帶著整條化工產業(yè)鏈的從業(yè)者都過的比較滋潤

我查了一下，化工業(yè)比較發(fā)達的原因是背后有著山東的齊魯石化

臨淄發(fā)布

早在 1989 年北京長安街就鋪設了齊魯石化的東海牌瀝青，可以試想下這里的經濟產能

石化各位不知道了解么，我去過一次陜西榆林的延長石化，圍繞石化背后是一整條石油化工產業(yè)鏈，這給當?shù)貛ゴ罅烤蜆I(yè)機會和收入

所以臨淄這里的房價可以有特殊行情

哪怕是現(xiàn)在張店區(qū)、高新區(qū)加持著，臨淄的二手房依然價格站在高位

05

淄博當?shù)厝烁艺f過

2018 年淄博跟隨全國樓市有過一撥行情

現(xiàn)在說燒烤影響淄博樓市就有點扯，沒有外地人會因為燒烤買房

但是當?shù)厝丝梢杂脕碣I房的收入上來了倒是真的

來源：真叫盧俊

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