雖然沒有恢復(fù)到上行期的市場(chǎng)熱度，但北京樓市確實(shí)在逐漸回暖，部分樓盤表現(xiàn)出一定的熱度。趁著北京春天的好天氣，小編出去踩了一圈盤。

小編選擇的是門頭溝三兄弟：峯范北京、金茂長(zhǎng)安悅、龍湖攬鏡,一是因?yàn)榍皟蓚€(gè)樓盤近期開盤，關(guān)注度較高；二是在市場(chǎng)相對(duì)處于下行期的時(shí)候，代表剛性需求的樓盤更能反映市場(chǎng)的基本底色。（點(diǎn)擊視頻，查看最新樣板間）

小編發(fā)現(xiàn)，剛需項(xiàng)目熱度還真是不錯(cuò)，比如，三個(gè)項(xiàng)目開盤銷售都在10億左右。這更多是源于北京近年來樓市供應(yīng)中低總價(jià)產(chǎn)品相對(duì)稀缺，尤其臨鐵盤對(duì)海淀和石景山的年輕人非常有吸引力。

不過，若抱著很高的產(chǎn)品期待，可能會(huì)在一定程度上落空。雖然各家產(chǎn)品都有亮點(diǎn)，但整體而言，針對(duì)剛需客群的產(chǎn)品創(chuàng)新性仍然有待提升。

剛需項(xiàng)目熱銷

最熱鬧的售樓處是峯范北京，即便疫情導(dǎo)致裝修材料的運(yùn)輸受到影響，售樓處的裝修略顯倉(cāng)促，但并沒有妨礙里面人頭攢動(dòng)，尤其這還是在一個(gè)普通工作日的下午。

目前，峯范北京處于順銷狀態(tài)，但每天的客戶量仍然不少。據(jù)觀察，登記冊(cè)上，三個(gè)小時(shí)之內(nèi)的訪客大約十五六組。該項(xiàng)目于4月8日開盤，剛剛賣了220套，對(duì)外的口徑是10個(gè)億。一般來講，集中開盤會(huì)消耗前期蓄客，開盤后要重新蓄客，這也側(cè)面說明，北京剛需項(xiàng)目的關(guān)注度在提高。

“比想象的好，沒想到客戶量這么大。”據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從3號(hào)售樓處開放到8號(hào)開盤，大約接待了2000組客戶，總體接待量接近一萬人次。

緊鄰峯范北京的是金茂長(zhǎng)安悅，項(xiàng)目已于4月16日開盤，對(duì)外的口徑是銷售了210套，成交額12億元。依然有不小的熱度。同一位置的龍湖北辰攬鏡則在去年底開盤，成交量級(jí)也在10億元左右。

上述三個(gè)項(xiàng)目有很多共性，首先是位置緊鄰，均位于門頭溝長(zhǎng)安街首鋼園地鐵S1號(hào)線四道橋站附近，最近的是峯范北京，距離地鐵口大約只有100米的距離，其他兩個(gè)項(xiàng)目依次排開，也都不遠(yuǎn)。

不僅如此，項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模以及定位都高度相似，都是針對(duì)剛需和剛改客群。

以峯范北京為例，客群大體可以分為兩類，一類是海淀的年輕人，主要來自中關(guān)村(000931)和高校，另一類是來自地鐵1號(hào)線和6號(hào)線沿線的年輕人，更多來自于企事業(yè)單位，比如，銀行和醫(yī)院等。

峯范北京主要面對(duì)的是25至35歲的年輕人。據(jù)銷售描述，他們大多家境殷實(shí)，對(duì)自己要求也比較高，對(duì)未來的職業(yè)發(fā)展預(yù)期比較看好。

家境殷實(shí)的意思是說，大部分年輕人的首付依然需要家里的支持，即便是最低價(jià)的房子，也需要350萬。由于項(xiàng)目位于北京六環(huán)外，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：?jiǎn)蝺r(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬元。因此，項(xiàng)目是非普宅，首套首付4成，也就是140萬。

從月供角度來看，純商貸的情況下，月供大概在12500左右。對(duì)于剛畢業(yè)沒幾年的年輕人來說，壓力依然不小。但這已經(jīng)是普通家庭的年輕人在北京買房的最低門檻了。

對(duì)這些年輕人而言，主要以居住為主?！耙话闱闆r下，但凡家里可以給些支持，這些年輕人都會(huì)非常積極的考慮買房?！鄙鲜鲣N售如是表示。

稀缺的低總價(jià)新房

當(dāng)前樓市比較低迷，能在這種狀態(tài)下獲得熱度，并不容易。門頭溝三個(gè)低總價(jià)項(xiàng)目為什么會(huì)吸引年輕人的關(guān)注呢？

這其實(shí)很好理解，正如一個(gè)資深銷售所言，在北京這樣的城市，剛需需求一直都存在，差別只在于市場(chǎng)上是否有滿足剛需的產(chǎn)品，而且在他們能承受的范圍內(nèi)。

按照這種思路，解題關(guān)鍵就在于供給側(cè)。近年來，北京樓市供應(yīng)的產(chǎn)品大概有幾類，一類是四環(huán)內(nèi)的核心地塊，大多以豪宅或大平層產(chǎn)品為主，針對(duì)的主要是高端改善家庭；二類是針對(duì)普通家庭的限競(jìng)房，旨在平抑房?jī)r(jià)，但早期由于位置大多比較偏遠(yuǎn)，導(dǎo)致這類供給滯銷。

針對(duì)年輕人剛性購(gòu)房需求的友好型產(chǎn)品非常稀缺。友好型的一個(gè)重要體現(xiàn)是，房子不在延慶、平谷這類遠(yuǎn)郊區(qū)域，可以滿足年輕人的基本通勤需求。

踩盤時(shí)，碰到一個(gè)讓人印象深刻的事。有個(gè)客戶一直跟著鏈家經(jīng)紀(jì)人看房，看了兩年多，由于石景山的老房子大多建于80年代，多是老磚房，而且客廳狹小，采光不好，他沒有找到合適的房子。這次，他終于碰到了滿意的房子。

門頭溝三個(gè)剛需項(xiàng)目關(guān)注度之所以高，最重要的原因就是緊鄰地鐵，而且符合對(duì)價(jià)格比較敏感的年輕群體，比如，地鐵S1號(hào)線四道橋站距離中關(guān)村地鐵站，1小時(shí)之內(nèi)可達(dá)。雖然這樣的距離談不上理想化，但這已經(jīng)是近年來相對(duì)不錯(cuò)的選擇了。

價(jià)格方面，三個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)大約在5.5萬元/平，一站地地鐵之外的中海寰宇天下售價(jià)是7.5萬元/平，價(jià)格便宜也是項(xiàng)目營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)。從戶型來看，主要以兩三居為主，定位是妥妥的剛需家庭。

臨鐵的低總價(jià)新房，這是項(xiàng)目關(guān)注度高的核心原因。畢竟，總價(jià)350萬的新房，這樣的價(jià)格段位，在北京較為罕見。

值得一提的是，針對(duì)無房家庭的需求，北京未來計(jì)劃有效增加共有產(chǎn)權(quán)住房供給。但該類房型也在朝改善需求傾斜。去年底，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則》出臺(tái)，取消了7090限制，并規(guī)定，中心城區(qū)18層以上套型總建筑面積不大于100平方米，這進(jìn)一步增加年輕人的購(gòu)房難度。

仨項(xiàng)目的差異化

很大程度上，低總價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)本身就決定了項(xiàng)目是否會(huì)熱銷，雖然三個(gè)項(xiàng)目大體上的銷售都不錯(cuò)，但畢竟“貼身肉搏”，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)還是比較激烈。

比如，當(dāng)小編問起產(chǎn)品亮點(diǎn)時(shí)，銷售直接把買房邏輯上升到房企出身，表示資金安全比產(chǎn)品細(xì)節(jié)更重要，傳遞的信息是國(guó)企的房子更安全，而民企的房子暴雷可能性更大。說著，便拿起抖音，找到某些民營(yíng)房企暴雷的視頻現(xiàn)場(chǎng)播放。

這顯然缺乏說服力。不過，看完一圈后，確實(shí)有一些切身感受：首先，從產(chǎn)品角度來看，項(xiàng)目的差異還是比較明顯。

簡(jiǎn)單來說，峯范北京的上車門檻最低，金茂長(zhǎng)安悅更偏剛改，而龍湖北辰攬境所剩房源不多，處于尾盤階段，戶型與其他兩家重合度較高。

具體來看，峯范北京的戶型最多，約有9種，涵蓋61平一居室到99平三居，最低上車門檻大約350萬，這也是售樓處人氣較高的原因。

金茂長(zhǎng)安悅的戶型有4種，包括78平兩居、98三居、118平三居、140平四居，主要以三四居為主，最低價(jià)格大約470萬元/套。就居住舒適度而言，該社區(qū)的容積率為2，優(yōu)于其他兩個(gè)小區(qū)。

龍湖北辰攬境目前主要有2種戶型，分別為79㎡兩居和98㎡三居，戶型方正。值得一提的是，龍湖拿地比金地和金茂早一個(gè)批次，開盤和交房時(shí)間都略早，交房時(shí)間是2024年7月31日。

對(duì)于想購(gòu)買三居室的朋友來講，可能會(huì)有些糾結(jié)，不過，每個(gè)人都有各自的偏好。小編以三家的98平米戶型為例，說說觀感：

峯范北京做到了三面朝南，而且對(duì)窗墻比做了特殊處理，是三個(gè)戶型中采光比較突出的一個(gè)。龍湖北辰攬鏡戶型比較方正，基本功扎實(shí)。金茂長(zhǎng)安悅戶型空間感稍遜一籌。

三個(gè)項(xiàng)目都是精裝修，也有很多相似的地方，比如，峯范北京和龍湖北辰攬鏡在廚房都安裝了洗碗機(jī)，相比此前的烤箱來說，洗碗機(jī)對(duì)年輕人更實(shí)用。還有近兩年受疫情影響，鞋柜都安裝了消殺功能。對(duì)于金茂長(zhǎng)安悅來說，主打的科技系統(tǒng)也有自身的粉絲。

除了一些細(xì)節(jié)上的升級(jí)之外，從產(chǎn)品本上的創(chuàng)新來講，從三個(gè)項(xiàng)目上看不到新的產(chǎn)品趨勢(shì)。產(chǎn)品創(chuàng)新性有待提升。

目前，三個(gè)項(xiàng)目都在順銷，雖然原本預(yù)計(jì)年底清盤，不過，其中一家項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照目前的速度，到不了年底就清盤。

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