2022年以來(lái)，支持合理住房需求釋放成為房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的方向之一，各地政府落實(shí)因城施策優(yōu)化調(diào)整供需政策。雖然一季度購(gòu)房者置業(yè)情緒尚未得到實(shí)質(zhì)修復(fù)，市場(chǎng)活躍度依然不足，但是仍有不少房企依靠此前精準(zhǔn)的區(qū)域布局，在市場(chǎng)調(diào)整中實(shí)現(xiàn)了良好開(kāi)局。

近年來(lái)，房企們紛紛戰(zhàn)略性地優(yōu)化區(qū)域格局，目的在于將投資瞄準(zhǔn)更有潛力的地區(qū)。而且不難發(fā)現(xiàn)，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好的房企中，區(qū)域布局都有共同的特征，比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好優(yōu)選城市的同時(shí)持續(xù)深耕，在市場(chǎng)波動(dòng)中奠定“穩(wěn)”局。

一季度僅2家房企銷(xiāo)售額超千億

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的當(dāng)下，調(diào)控政策的環(huán)境正在回暖，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策，如優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例、優(yōu)化限售、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率等。

但是從一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)上看，房企的表現(xiàn)并不如人意。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，一季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值為162.6億元，同比下降47%，銷(xiāo)售額超千億房企僅2家，較去年同期減少3家；超百億房企46家，較去年同期減少30家。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示出，房企一季度開(kāi)局慘淡，超八成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。

在一季度克而瑞銷(xiāo)售排行榜中，銷(xiāo)售規(guī)模前十房企分別為碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、融創(chuàng)、中海、招商蛇口(001979)、華潤(rùn)置地、金地、綠城、龍湖，其中僅有碧桂園和萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額破千億。

制圖/寇德娜，數(shù)據(jù)來(lái)源/克而瑞。

據(jù)各家公司業(yè)績(jī)公告數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，位居銷(xiāo)售榜首位的碧桂園累計(jì)權(quán)益合同銷(xiāo)售額約992.3億元，對(duì)應(yīng)的權(quán)益合同銷(xiāo)售建筑面積約1297萬(wàn)平方米；而排名次席的萬(wàn)科前3個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1065.0億元，合同銷(xiāo)售面積632.7萬(wàn)平方米；位居第三名的保利發(fā)展一季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額906.95億元，簽約面積553.87萬(wàn)平方米。

此外，今年前3個(gè)月，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約723.6億元，合同銷(xiāo)售面積約533.2萬(wàn)平方米；中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約482.8億元，相應(yīng)已售樓面面積約250.62萬(wàn)平方米。

在克而瑞分析人士看來(lái)，相比之下，重點(diǎn)房企仍然表現(xiàn)不錯(cuò)，前三名碧桂園、萬(wàn)科和保利發(fā)展銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)明顯，與其他房企相比銷(xiāo)售出現(xiàn)“斷層”式領(lǐng)先。

可以看到，今年很多房企并未對(duì)外公布銷(xiāo)售目標(biāo)，一些公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企也主動(dòng)降速。與2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)相比，在公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，2022年銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃正增長(zhǎng)的僅有越秀地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)(600657)、綠城中國(guó)和保利置業(yè)等少數(shù)幾家房企。

碧桂園并未對(duì)外披露其全年銷(xiāo)售目標(biāo)。對(duì)此，碧桂園高層表示，自從2018年以來(lái)，碧桂園堅(jiān)持“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的戰(zhàn)略方針，銷(xiāo)售規(guī)模不再是碧桂園第一追求，而是追求合理的量?jī)r(jià)關(guān)系及有質(zhì)量的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)。

2022年，碧桂園并未對(duì)外披露其全年銷(xiāo)售目標(biāo)，而是傾向于追求合理的量?jī)r(jià)關(guān)系及有質(zhì)量的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)。

房企聚焦核心城市群和都市圈布局

雖然一季度房企的銷(xiāo)售不及預(yù)期，但是從短期來(lái)看，購(gòu)房需求并未消失，短期需求端觀(guān)望情緒較重，隨著政策逐漸落地，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。

事實(shí)上，今年一季度部分熱點(diǎn)城市仍出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”的跡象。據(jù)《保利2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》內(nèi)容顯示，基本面好的大中城市，隨著人口、產(chǎn)業(yè)集聚，城市生命周期向上，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于成長(zhǎng)期，需求量仍在擴(kuò)容。其中在人口流入城市，剛需依然旺盛，比如上海、深圳等流動(dòng)人口超千萬(wàn)人，北京、廣州、成都等流動(dòng)人口超800萬(wàn)人，人口的交織流動(dòng)將產(chǎn)生持續(xù)的、大量的剛性住房需求。

因此，區(qū)域布局成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。近年來(lái)房企們紛紛優(yōu)化區(qū)域格局，目的在于將投資瞄準(zhǔn)更有潛力的地區(qū)。

不難發(fā)現(xiàn)，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好的房企中，區(qū)域布局都有精準(zhǔn)的特征。比如碧桂園一季度銷(xiāo)售表現(xiàn)較好也主要來(lái)源于城市均衡布局。2022年，碧桂園預(yù)計(jì)總可售貨值不低于6500億元，其中一二線(xiàn)城市占比33%、三四線(xiàn)城市占比67%。

這與碧桂園選擇性的投資布局有一定的關(guān)系。從2021年碧桂園拿地情況可以驗(yàn)證區(qū)域優(yōu)化的方向。2021年，碧桂園新增土地權(quán)益投資金額1416億元，其中66%位于三四線(xiàn)城市，85%聚焦五大都市圈。

目前很多房企在布局范圍上，更加聚焦核心城市群和都市圈，做好優(yōu)選城市的持續(xù)深耕。比如截至2021年末，碧桂園的可售貨值中，有75%位于五大都市圈、98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域、93%位于人口流入?yún)^(qū)域。

通過(guò)以上數(shù)據(jù)不難看出，持續(xù)看好中國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的碧桂園，在土地儲(chǔ)備布局上兼具廣度和深度。事實(shí)上，自2021年下半年以來(lái)，很多民企暫緩了拿地，而碧桂園是為數(shù)不多的仍保持持續(xù)拿地的民營(yíng)企業(yè)，通過(guò)拿地不斷優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)。

在億翰智庫(kù)分析人士看來(lái)，三四線(xiàn)城市仍具有結(jié)構(gòu)性的發(fā)展空間，作為布局三四線(xiàn)城市的龍頭房企，投資布局的優(yōu)化，有利于保障企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。此外，碧桂園的投資布局廣泛分布于內(nèi)地的省市縣和不同能級(jí)的城市，能夠?qū)κ袌?chǎng)波動(dòng)形成一定的對(duì)沖，也有利于保障銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的平穩(wěn)。

值得關(guān)注的是，克而瑞分析人士認(rèn)為，碧桂園2021年在三四線(xiàn)城市的貨地比（建設(shè)后銷(xiāo)售總貨款與買(mǎi)地的土地款之間的比例）達(dá)3.3倍，總體貨地比達(dá)3.0倍，均處于行業(yè)較高水平。這部分土地儲(chǔ)備未來(lái)將會(huì)為碧桂園帶來(lái)相對(duì)可觀(guān)的利潤(rùn)空間。

房企持續(xù)深耕北京，碧桂園城市副中心新盤(pán)受青睞

一二線(xiàn)城市是很多房企的重點(diǎn)布局區(qū)域。而北京作為眾多房企的重要布局地區(qū)，成為房企的必爭(zhēng)之地。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，去年京投發(fā)展(600683)以175億元高居北京房企拿地榜首位，首開(kāi)股份(600376)、卓越集團(tuán)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和金地集團(tuán)(600383)分列二至六位，拿地金額均超過(guò)百億元?？梢钥吹?，近年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期內(nèi)，房企不僅優(yōu)化區(qū)域布局，也在持續(xù)對(duì)區(qū)域進(jìn)行深耕。

去年拿地的房企今年陸續(xù)進(jìn)行推售。3月，隨著市場(chǎng)政策環(huán)境逐步改善，北京新房市場(chǎng)熱度有所回升，案場(chǎng)到訪(fǎng)量和成交量明顯上揚(yáng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為58.06萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)74.6%。而通州區(qū)商品住宅市場(chǎng)成交規(guī)模較大，位居各區(qū)榜首，單月超10萬(wàn)平方米。

提到通州，不得不說(shuō)去年碧桂園在北京落地的新項(xiàng)目就位于北京城市副中心文旅區(qū)，而且在去年底就推向市場(chǎng)，命名為碧桂園和世界。從規(guī)劃來(lái)看，碧桂園和世界所在的地塊組團(tuán)共有5個(gè)部分組成，分為商業(yè)、醫(yī)療、教育、人才社區(qū)以及商品房。

據(jù)悉，因?yàn)榈貕K位置好、交通方便，加上產(chǎn)品設(shè)計(jì)舒適合理，在通州看盤(pán)的購(gòu)房者幾乎都少不了去碧桂園和世界看一看。值得一提的是，碧桂園和世界110平方米戶(hù)型備受購(gòu)房者青睞，這是一個(gè)總價(jià)600多萬(wàn)元的三居全明戶(hù)型。

位于北京城市副中心文旅區(qū)的碧桂園和世界，已在去年底推向市場(chǎng)。

事實(shí)上，近期具有品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)操盤(pán)、項(xiàng)目交通便利以及戶(hù)型產(chǎn)品亮點(diǎn)鮮明的樓盤(pán)都有著熱銷(xiāo)的潛質(zhì)。比如華潤(rùn)置地“幸福里潤(rùn)園、橡樹(shù)灣、永定府”三大新品入市，7天銷(xiāo)售額達(dá)百億元；房山中建學(xué)府印悅首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)228套；中海匯德里80億元貨值開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)50億元，去化率62.5%。

從個(gè)案項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)潛質(zhì)可以洞察到企業(yè)在拿地中的區(qū)域選擇。中指研究院分析人士認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市在強(qiáng)基本面支撐下，市場(chǎng)有望率先恢復(fù)。在這些城市布局的房企，通過(guò)加大對(duì)城市市場(chǎng)周期及政策變化研究力度，制定差異化營(yíng)銷(xiāo)策略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而在市場(chǎng)中奠定更加穩(wěn)定的地位。

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