“大胡子說(shuō)房”視頻號(hào)已經(jīng)推出，歡迎大家關(guān)注！

后續(xù)最新樓市動(dòng)態(tài)將第一時(shí)間在視頻號(hào)更新！

最近有聽(tīng)到這個(gè)一個(gè)樓盤(pán)：

地處福田中心區(qū)，自帶河套規(guī)劃概念。

緊鄰濱河大道，地鐵步行800米，周邊學(xué)區(qū)，生活配套非常完善。

租金回報(bào)率高，基本月供無(wú)壓力。

而且是現(xiàn)樓銷(xiāo)售，所見(jiàn)即所得，免去后期延遲交樓，質(zhì)量維權(quán)的煩惱。

最重要的是，480萬(wàn)起買(mǎi)入福田稀缺小兩房，首付只要160萬(wàn)！

還是居住用地，正經(jīng)的70年產(chǎn)權(quán)的呢。

怎么樣，聽(tīng)起來(lái)是不是很心動(dòng)？

仔細(xì)一看，每一條好像都是成為熱銷(xiāo)網(wǎng)紅盤(pán)的潛質(zhì)。

可就是這樣的盤(pán)，居然賣(mài)了4年，還沒(méi)賣(mài)完！

這四年，不管是市場(chǎng)行情好，還是行情不好，都風(fēng)風(fēng)雨雨的經(jīng)歷過(guò)了。

同期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，現(xiàn)在早已身價(jià)翻倍。

而這個(gè)項(xiàng)目，連貝殼都發(fā)力幫賣(mài)，一個(gè)晚上來(lái)了3個(gè)業(yè)務(wù)員打電話(huà)給我介紹。

居然還是沒(méi)賣(mài)完！

有冇搞錯(cuò)啊大佬，這個(gè)樓盤(pán)到底是什么情況??？！

先來(lái)看看這個(gè)項(xiàng)目是什么情況。

項(xiàng)目是深物業(yè)金領(lǐng)，備案名為“金領(lǐng)假日公寓”，一共有A、B、C三棟。

最早開(kāi)盤(pán)的是B棟，于2018年11月份開(kāi)盤(pán)，共推出了517套房源。備案價(jià)為7.5萬(wàn)/㎡。

據(jù)媒體報(bào)道，開(kāi)盤(pán)半年去化率僅為4.8％，當(dāng)時(shí)備案顯示，1單元只備案了13套，2單元只備案了12套，也就是僅僅只賣(mài)掉25套，兩年過(guò)去了，項(xiàng)目終于賣(mài)完了。

于是越挫越勇下，C棟于2020年6月23日開(kāi)盤(pán)，1、2單元共推出716套房源，備案均價(jià)價(jià)8.7萬(wàn)/㎡，還比B座貴了1萬(wàn)/㎡，賣(mài)了一年才清盤(pán)。

一路踉踉蹌蹌，從2018年賣(mài)到2022年，四年了，現(xiàn)在在賣(mài)的終于是最后一棟A座。

戶(hù)型面積約為62-68㎡，均價(jià)約9萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在7.79-10.83萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在488-703萬(wàn)/套。

沒(méi)想到賣(mài)了4年，現(xiàn)在熬成了現(xiàn)樓交付，項(xiàng)目還是難賣(mài)。

難道是福田中心區(qū)已經(jīng)不香了嗎？

項(xiàng)目位于福田區(qū)濱河大道和福田南路交匯處，屬于河套區(qū)域，毗鄰皇崗口岸。

怎么理解這個(gè)河套的概念呢？

深港合作的重要平臺(tái)，鏈接兩地的科技創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)，準(zhǔn)備規(guī)劃建設(shè)為高水準(zhǔn)的超級(jí)口岸、交通樞紐和創(chuàng)新綜合體。

這個(gè)規(guī)劃相當(dāng)厲害，甚至還有“西有前海，東有河套”的說(shuō)法，地段方面是相當(dāng)ok的。

交通方面，有濱河大道、京港澳高速兩大交通干線(xiàn)，周?chē)?條地鐵線(xiàn)，距離地鐵7號(hào)線(xiàn)皇崗口岸最近，步行800米。

教育方面，小學(xué)的學(xué)區(qū)是福民小學(xué)，初中有福田南華實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

商業(yè)方面，自帶6000平的商業(yè)，臨近華強(qiáng)北商圈，已經(jīng)發(fā)展成熟的片區(qū)，這些是最不用擔(dān)心的了。

環(huán)境方面，看正北和東北的兩個(gè)朝向的高層可以看深圳中心公園視野，麻雀雖小，但小區(qū)有8000平米的空中花園，散散步還是可以的。

這么一看，我也好奇了，項(xiàng)目地段不錯(cuò)，配套成熟，環(huán)境還可以。

那到底是什么原因，讓他滯銷(xiāo)至今？

賣(mài)不出去，必有硬傷。

交通方面，一看臨近這樣的主干道，一方面享受著便捷的交通和規(guī)劃紅利，但一方面車(chē)流量非常大，住進(jìn)去就是“呼嘯山莊”，噪音很吵。

教育方面，學(xué)校排名和成績(jī)也不是很好，不方便多說(shuō)，有圖自己看吧。

在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，6梯12戶(hù)的設(shè)計(jì)，居住體驗(yàn)肯定是比較差的。

這次推出的A座全部都是64平的小兩房，如戶(hù)型圖所示。

沒(méi)有想到，2022年了，還有新房做港式設(shè)計(jì)，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，做不到南北通透。

但我認(rèn)為這個(gè)樓盤(pán)最大的硬傷，還是因?yàn)檫@兩點(diǎn)。

1.70年產(chǎn)權(quán)，只剩40年了。

項(xiàng)目土地是1991年拿的審批，距今已30年，項(xiàng)目原本的70年產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)縮水至40年。雖然可以補(bǔ)地價(jià)，但還是會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用的。

雖然現(xiàn)在已經(jīng)說(shuō)了住宅到期可以續(xù)費(fèi)，但有些人心理多少有點(diǎn)膈應(yīng)。

2.產(chǎn)權(quán)用途不清晰，后期的買(mǎi)賣(mài)和孩子上學(xué)問(wèn)題存疑。

根據(jù)查詢(xún)到的信息，土地用途屬于居住用地，需要購(gòu)房名額。

但產(chǎn)證上寫(xiě)“居住用地/單身公寓”，采用“i深圳APP線(xiàn)上意向登記”，銷(xiāo)售流程、購(gòu)房條件均與住宅全部相同。

這到底是公寓還是住宅，搞不清楚，還很尷尬。

尷尬就尷尬在，以后孩子上學(xué)，怎么積分？

后期賣(mài)房的時(shí)候，肯定也會(huì)因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題的認(rèn)定導(dǎo)致轉(zhuǎn)手困難，漲幅也大打折扣。

前兩年轟轟烈烈的深高南事件，以財(cái)富廣場(chǎng)為代表的8個(gè)“類(lèi)公寓”，就是因?yàn)榉课萦猛締?wèn)題，被劃出學(xué)區(qū)，引起軒然大波。

可以預(yù)見(jiàn)到，未來(lái)此類(lèi)房子將因房產(chǎn)證明并非正規(guī)商品房住宅而難以入學(xué)。

這里提醒大家：

土地用途是居住用地，房屋用途是單身公寓或者宿舍，則按一類(lèi)住宅申請(qǐng)學(xué)位資質(zhì)；

土地用途是商業(yè)辦公用地或者工業(yè)用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍，則按照三類(lèi)積分申請(qǐng)學(xué)位。

房屋的性質(zhì)問(wèn)題，真的不是小問(wèn)題！

其實(shí)，以上這類(lèi)房子深圳有很多，購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候一定要注意，買(mǎi)房時(shí)候有任何拿不準(zhǔn)的可以?huà)叽a添加我們房產(chǎn)置業(yè)老師咨詢(xún)，房產(chǎn)不是一般的資產(chǎn)，一定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎！

當(dāng)然，以上所有的缺點(diǎn)，只要夠便宜，也不是不能包容。

但偏偏開(kāi)發(fā)商很傲，均價(jià)9萬(wàn)/㎡，不僅沒(méi)有倒掛，甚至還貴了點(diǎn)。

同樣的配套，旁邊的皇御苑二期最新成交的了一套64平的，總價(jià)540萬(wàn)，折合單價(jià)8.4萬(wàn)/㎡。

周邊二手房更便宜，新盤(pán)沒(méi)賺頭，在現(xiàn)在深圳茫茫新盤(pán)中，這個(gè)盤(pán)的打新性?xún)r(jià)比實(shí)在不高。

除上述因素以外，樓盤(pán)還存在小區(qū)內(nèi)車(chē)位緊張，物業(yè)管理相對(duì)較貴的問(wèn)題。

所以樓盤(pán)賣(mài)的不好也情有可原，現(xiàn)在是消費(fèi)者掌握主動(dòng)權(quán)，有硬傷的房子，真的很難賣(mài)了。

綜上，深物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)非常明顯。

目前，深物業(yè)金領(lǐng)是福田少見(jiàn)的小戶(hù)型兩房新住宅，單價(jià)雖然不低，但總價(jià)相對(duì)還算便宜，首付160萬(wàn)就可以選擇。

但土地批地早、房本登記定位“居住用地/單身公寓”、學(xué)區(qū)不夠優(yōu)質(zhì)、有噪音，戶(hù)型設(shè)計(jì)有硬傷等，后續(xù)升值空間有限，這些都是不容忽視的問(wèn)題。

這種情況下，我們是不建議碰這樣的樓盤(pán)的。

現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，還有很多打新性?xún)r(jià)比非常高的新盤(pán)可以選擇，我們專(zhuān)門(mén)整理了一批倒掛空間大，后期的發(fā)展?jié)摿玫男卤P(pán)，詳細(xì)的可以?huà)叽a添加我們房產(chǎn)置業(yè)老師領(lǐng)取。

小結(jié)

近期我們的樓盤(pán)測(cè)評(píng)寫(xiě)的非常多，因?yàn)樵诮衲辏覀兛吹搅撕芏鄡?yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，非常推薦大家入手。

也看到了很多市場(chǎng)上魚(yú)龍混雜的樓盤(pán)，希望大家可以避開(kāi)。

今年的環(huán)境，從開(kāi)春以來(lái)，全國(guó)兩會(huì)釋放出明顯的放松房地產(chǎn)調(diào)控的積極信號(hào)。

之后六部委連番發(fā)聲，從多個(gè)方面支持作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。

降準(zhǔn)落地，繼續(xù)釋放貨幣政策寬松的信號(hào)，全國(guó)100多個(gè)城市都陸續(xù)放松了樓市政策。

如果你還在等，等一個(gè)合適的進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)。

我可以告訴你，今年的大環(huán)境是剛需入手的絕佳機(jī)會(huì)。

-end-

以上為正文，來(lái)自粵海街道周主任

看完文章如果想要了解深圳最新的降價(jià)、降首付的樓盤(pán)，最全的深圳新房信息、想知道各個(gè)新盤(pán)的打新流程和材料、二手房有哪些撿漏機(jī)會(huì)，可以直接掃描下方的二維碼，咨詢(xún)李老師及其專(zhuān)業(yè)的深圳置業(yè)團(tuán)隊(duì)。

▼

城市分析：珠海|佛山|惠州|東莞|中山|深圳|廣州

區(qū)域分析：光明|龍華|羅湖|鹽田|大運(yùn)|布吉|沙井|西麗|前海|坂田|百花|福永

干貨：地鐵盤(pán)|土拍|房產(chǎn)稅|學(xué)區(qū)房|保障房

不同預(yù)算買(mǎi)房推薦：600萬(wàn)|400萬(wàn)|500萬(wàn)|300萬(wàn)|200萬(wàn)

央媽精準(zhǔn)放水，你有房子接水嗎？2022年買(mǎi)房換房先學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)后才能買(mǎi)房賺錢(qián)。大胡子團(tuán)隊(duì)重磅推出【5天買(mǎi)房換房特訓(xùn)營(yíng)】，李老師親自入群答疑，助教老師1V1陪伴式教學(xué)，教你看懂樓市，拆解多個(gè)經(jīng)典案例。9.9元掃碼限時(shí)搶報(bào)，3天后正式拉群開(kāi)營(yíng)！

看完文章點(diǎn)個(gè)贊和“在看”喲

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：大胡子看深圳。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

關(guān)鍵詞：