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公司是應(yīng)對問題較早的龍頭企業(yè)，在組織架構(gòu)上維持了精簡的公司總部；在新業(yè)務(wù)投入上確保了較早布局，當(dāng)期資本開支需求很少；在開發(fā)層面去化了大量銷售不暢的資源儲備，規(guī)劃面積中瑕疵項目較少，融資和經(jīng)營性現(xiàn)金回流安全穩(wěn)健。我們認(rèn)為，當(dāng)前時間點在資金安全的情況下適當(dāng)拿地當(dāng)然可以提升未來份額，但對于公司來說，穩(wěn)守信用當(dāng)然比彎道超車更加重要。我們預(yù)計，2023年春天土地價格很難上升，企業(yè)完全有機會在2023 年再增加土地儲備。 增加結(jié)算確保公司業(yè)績正增長。前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入3,377 億元，同比增長24.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤171 億元，同比增長2.2%。公司開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率有所下降，由2021 年同期23.9%下降至20.7%。公司積極結(jié)算，結(jié)算面積同比增長21.7%，從而推動歸母凈利潤在盈利能力階段性下行情況下保持正增長。公司可結(jié)算資源豐厚，三季度末合并報表范圍內(nèi)有合同金額約6,126 億元的已售未結(jié)資源。 銷售逐漸轉(zhuǎn)好，積極結(jié)算保證交付安全。前三季度，公司實現(xiàn)銷售面積1,937萬平米，銷售金額3,147 億元，同比降幅均為34.3%。不過，按揭貸款利率下降、放松限購等政策總體效果良好，公司銷售降幅持續(xù)收窄。到2022 年9 月單月，月銷售額僅下降3.8%。公司在困難的市場環(huán)境之下仍然維持了1,277 萬平米的新開工面積，按照同期銷售均價測算，對應(yīng)貨值超過2,000 億元。 公司拿地比較謹(jǐn)慎，城市能級上升。2022 年前三季度，公司新增開發(fā)項目27個，規(guī)劃建面為486 萬平米，為同期銷售面積的25.1%，及2021 年同期拿地面積的21.7%。逐月匯總公司拿地情況，我們估計公司拿地權(quán)益樓面均價上升到約16,000 元/平米，去年同期則只有約7,500 元/平方米。這說明公司拿地的能級持續(xù)上升，未來可售資源質(zhì)量上升。我們相信，在當(dāng)前市況下，這種謹(jǐn)慎是有必要的。謹(jǐn)慎使得公司待開發(fā)面積再創(chuàng)新低，權(quán)益規(guī)劃中面積低至2,335萬平米，即足夠往常年份一年左右的新開工消耗。當(dāng)前公司權(quán)益在建面積5,843萬平米，說明公司2023 年可銷售資源不至于斷檔。 全方位保障信用安全。公司當(dāng)前貨幣資金顯著超越一年期負(fù)債規(guī)模，存量融資成本僅4.06%，較之2021 年末再有下降。公司三季度現(xiàn)金流量表取得借款收到的現(xiàn)金182 億元，同比基本持平，未曾出現(xiàn)其他一些信用緊張的房企該科目顯著下行的問題，說明公司融資渠道通暢。盡管我們認(rèn)為境內(nèi)外債券市場風(fēng)波不斷，但一方面公司境外債占比很小，另一方面商業(yè)銀行現(xiàn)階段在維持開發(fā)貸款總量積極投放的情況下，對運營穩(wěn)定的高信用房企投放信貸積極主動。我們認(rèn)為公司足以保證全方位的信用安全。 風(fēng)險因素：房地產(chǎn)銷售受到局部疫情影響的風(fēng)險。公司貨值可能階段性受限，拉低公司業(yè)績增速的風(fēng)險。 盈利預(yù)測、估值與評級：公司是應(yīng)對問題較早的龍頭企業(yè)，在組織架構(gòu)上維持了精簡的公司總部；在新業(yè)務(wù)投入上確保了較早布局，當(dāng)期資本開支需求很少；在開發(fā)層面去化了大量銷售不暢的資源儲備，規(guī)劃中面積中瑕疵項目較少，融資和經(jīng)營性現(xiàn)金回流安全穩(wěn)健。我們認(rèn)為，當(dāng)前時間點在資金安全的情況下適當(dāng)拿地當(dāng)然可以提升未來份額，但對于公司來說，穩(wěn)守信用當(dāng)然比彎道超車更加重要。我們預(yù)計，2023 年春天土地價格很難上升，企業(yè)完全有機會在2023年再增加土地儲備。我們維持公司2022/23/24 年EPS 預(yù)測2.10/2.26/2.54 元，參考保利發(fā)展、招商蛇口等高信用開發(fā)企業(yè)2022 年6-14 倍的可比PE 估值，我們給予萬科A/萬科企業(yè)2022 年10 倍PE，對應(yīng)21 元人民幣（A 股）及22.70港元（港股）的目標(biāo)價，維持公司“買入”的投資評級?！久庳?zé)聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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