前幾天，有個粉絲在后臺問我：

大胡子李老師，房貸利率，還有降的可能嗎？

(資料圖片)

這個問題，問得非常關(guān)鍵。

12月的房貸利率，可以說是全年關(guān)注度最高的一次利率調(diào)整。

這次調(diào)整不僅關(guān)系到正在買房的朋友，也關(guān)系到已經(jīng)買房的朋友。因為很多人的房貸合同定價日是1月1日，參考的就是12月20日公布的5年期LPR。

存量房貸能不能再降些，定錘就看這個月了。

那么問題來了，房貸利率，今年還有降的空間嗎？

有沒有空間？首先要看市場。

其實今年，房貸利率調(diào)整的非常頻繁。

單是全面降息就有3次：

分別是今年的1月、5月和8月，5年期LPR累計下調(diào)近35個基點。

除此之外，還有2次因城施策的加點調(diào)整：

一次是今年5月，允許首套首貸房貸利率低于5年期LPR20個基點；

一次是今年9月，允許6-8月房價連續(xù)下跌的城市，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

系列重磅利好之后，現(xiàn)在的房貸利率最低已經(jīng)殺到3.7%。

根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，在其監(jiān)控的42座重點城市之中，房貸利率低于4%的重點城市有8個，最低的還是清遠(yuǎn)，首套首貸已經(jīng)降到3.7%。

可以看到，這8個城市當(dāng)中，還有武漢和天津這樣我們常說的有價值城市，兩座城市首套首貸最低已經(jīng)來到3.9%。

以武漢為例，相比去年5.73%的利率，現(xiàn)在已經(jīng)下降183個BP了，換算成月供，100萬貸款每月能省1107元。

當(dāng)然，武漢和天津是符合9月最新政策的特例。

目前其他重點的一二線城市，首套首貸基本維持在4.1%-4.3%之間，相比去年最高利率，降幅都是140BP甚至以上。

可見，今年以來的降息力度，不可謂不大。

只是落到樓市，再猛的降息石子，似乎也未激起太多漣漪。

10月全國商品房共計銷售9757萬平方米，環(huán)比下降27.9%，市場依舊是個不太樂觀的市場。

雖然最近頻繁迎來樓市利好，但是利好幾乎都是集中在房企與保交樓，真正針對需求端的刺激反而較少。

但想要救活樓市，最后一定還得回到刺激購房者。

此時此刻，來點降息，刺激刺激市場需求，也未嘗不可。

從市場來看，降息并不是過分的要求。

只是，能不能降息，除了看市場，還要看銀行。

最近，大家也能感受到，市場處于密集的政策調(diào)整期。

每個月都有不少城市在調(diào)整首付比例、房貸利率、人才落戶等等購房政策，買房本來就是一件需要提前準(zhǔn)備名額和資金的事情，如果沒有認(rèn)真關(guān)注市場政策調(diào)整，很可能就會錯過一些還不錯的城市的上車時機。

最近，我重新整理了10-11月主要城市樓市政策和主要城市的房貸利率，50多個城市最近又有新的政策調(diào)整，不僅包括核心城市，很多三四線城市買房優(yōu)惠又多了。

如果想要了解政策最新變動，掌握所在城市房貸利率在全國水平，最快拿捏核心城市買房門檻的朋友，老規(guī)矩，掃描下方二維碼，添加我的微信發(fā)送“10-11月各大城市政策調(diào)整”，找我領(lǐng)取，先到先得。

12月，有沒有概率降息？

另一個點在于銀行。

畢竟降息，是要銀行吐錢出來，銀行現(xiàn)在的資金狀態(tài)、放松意愿都很關(guān)鍵。

我看了下，怎么形容現(xiàn)在的銀行的呢？

錢多，多到冒出來！

上周，央媽剛剛宣布即將降準(zhǔn)，12月5日開始執(zhí)行，預(yù)計會放出5000億基礎(chǔ)貨幣。

我簡單算了下，現(xiàn)在的貨幣乘數(shù)基本在7.85左右，降息后資金流動速度加快，貨幣乘數(shù)很可能會破8。

這就意味著，這次降準(zhǔn)可能將釋放出4萬億的流動資金。

并且，通過降準(zhǔn)釋放出的資金，就是銀行最喜歡的無息貸款，簡直不要太爽。銀行手里的錢，更加充裕了。

其實，在降準(zhǔn)之前，銀行手里就不太缺錢。

相信大家今年都接到過銀行打來的電話，我?guī)缀跏敲總€星期都能接到1-2個，都在問我有沒有資金需求。

從10月的數(shù)據(jù)來看也是如此，10月m1與m2的剪刀差仍在擴大，社會融資規(guī)模在擴大，但是居民貸款意愿依舊較低。

央媽降準(zhǔn)，本意也是為了增強社會的流動性。

然而現(xiàn)在的情況是，銀行拿著錢，借不出去，老實說，這既不符合政策大方向，也不是銀行想要的，因為錢拿在手里，也沒法收息。

說實話，銀行憋得也挺急的。

這樣的情況下，銀行出點血，也能刺激下貸款需求，也未嘗不是一種雙贏。

只是，只是，做慈善可以，但做慈善的時機很重要。

12月，是否會降息，答案可能是一個大NO！

為什么？

我簡單跟大家聊下，我的一些看法：

1、降息會來，只是可能是1月。

看看今年降息的月份也知道，12月是很少降息的，原因前面我也說了，銀行可以出血，但不意味著愿意大出血。

一方面，1月降息不僅能送來新年第一槍利好，也不影響2024年后續(xù)調(diào)整。另一方面，9月份出臺降息政策，截止時間是12月底，再有調(diào)整肯定也要再此之后再說。

我判斷，最早1月初，最晚春節(jié)前后，可能就有消息！

2、存量貸款打折拖到現(xiàn)在，今年估計是沒戲了。

2017年—2021年房貸利率是相對較高的，但這期間存量按揭資金占據(jù)了按揭規(guī)模的60%。

涉及的范圍大了，銀行調(diào)整的沖動就小了。

3、不用太糾結(jié)房貸利率，今年年底-明年3月，買房差距不是很大。

目前房貸利率實際上已經(jīng)很低了，再次降息幅度應(yīng)該也不會很大，應(yīng)該就在5個bp左右，換算成房貸每100萬，月供也就多30左右。

還不如仔細(xì)淘淘筍盤，趁現(xiàn)在行情多殺點價。

房貸利率已經(jīng)是因城施策了，比如武漢、天津這些城市，房貸利率已經(jīng)來到3.9%，已經(jīng)是超級低的水平了，這批城市再降的空間也不大了。

所以，綜上。

有需求的朋友，還是那句老話，年底要開始跑市場了！

至于怎么看市場？怎么選板塊？如果你搞不清楚的話，可以掃下方二維碼，添加我的微信詳聊。

我們團隊長期在各大核心城市跑市場，非常了解目前各大城市的最新變動，比如首付比例降了沒？房貸利率有什么變動？資金籌集有沒有寬松？等等，這些我都會在朋友圈第一時間更新。

每個月我們也會組織一些核心城市的考察團，像武漢、重慶、蘇州、珠海等城市，我們都有開團考察過。

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