前幾天，有個(gè)粉絲在后臺(tái)問(wèn)我：

大胡子李老師，房貸利率，還有降的可能嗎？

(資料圖片)

這個(gè)問(wèn)題，問(wèn)得非常關(guān)鍵。

12月的房貸利率，可以說(shuō)是全年關(guān)注度最高的一次利率調(diào)整。

這次調(diào)整不僅關(guān)系到正在買(mǎi)房的朋友，也關(guān)系到已經(jīng)買(mǎi)房的朋友。因?yàn)楹芏嗳说姆抠J合同定價(jià)日是1月1日，參考的就是12月20日公布的5年期LPR。

存量房貸能不能再降些，定錘就看這個(gè)月了。

那么問(wèn)題來(lái)了，房貸利率，今年還有降的空間嗎？

有沒(méi)有空間？首先要看市場(chǎng)。

其實(shí)今年，房貸利率調(diào)整的非常頻繁。

單是全面降息就有3次：

分別是今年的1月、5月和8月，5年期LPR累計(jì)下調(diào)近35個(gè)基點(diǎn)。

除此之外，還有2次因城施策的加點(diǎn)調(diào)整：

一次是今年5月，允許首套首貸房貸利率低于5年期LPR20個(gè)基點(diǎn)；

一次是今年9月，允許6-8月房?jī)r(jià)連續(xù)下跌的城市，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

系列重磅利好之后，現(xiàn)在的房貸利率最低已經(jīng)殺到3.7%。

根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，在其監(jiān)控的42座重點(diǎn)城市之中，房貸利率低于4%的重點(diǎn)城市有8個(gè)，最低的還是清遠(yuǎn)，首套首貸已經(jīng)降到3.7%。

可以看到，這8個(gè)城市當(dāng)中，還有武漢和天津這樣我們常說(shuō)的有價(jià)值城市，兩座城市首套首貸最低已經(jīng)來(lái)到3.9%。

以武漢為例，相比去年5.73%的利率，現(xiàn)在已經(jīng)下降183個(gè)BP了，換算成月供，100萬(wàn)貸款每月能省1107元。

當(dāng)然，武漢和天津是符合9月最新政策的特例。

目前其他重點(diǎn)的一二線城市，首套首貸基本維持在4.1%-4.3%之間，相比去年最高利率，降幅都是140BP甚至以上。

可見(jiàn)，今年以來(lái)的降息力度，不可謂不大。

只是落到樓市，再猛的降息石子，似乎也未激起太多漣漪。

10月全國(guó)商品房共計(jì)銷(xiāo)售9757萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.9%，市場(chǎng)依舊是個(gè)不太樂(lè)觀的市場(chǎng)。

雖然最近頻繁迎來(lái)樓市利好，但是利好幾乎都是集中在房企與保交樓，真正針對(duì)需求端的刺激反而較少。

但想要救活樓市，最后一定還得回到刺激購(gòu)房者。

此時(shí)此刻，來(lái)點(diǎn)降息，刺激刺激市場(chǎng)需求，也未嘗不可。

從市場(chǎng)來(lái)看，降息并不是過(guò)分的要求。

只是，能不能降息，除了看市場(chǎng)，還要看銀行。

最近，大家也能感受到，市場(chǎng)處于密集的政策調(diào)整期。

每個(gè)月都有不少城市在調(diào)整首付比例、房貸利率、人才落戶等等購(gòu)房政策，買(mǎi)房本來(lái)就是一件需要提前準(zhǔn)備名額和資金的事情，如果沒(méi)有認(rèn)真關(guān)注市場(chǎng)政策調(diào)整，很可能就會(huì)錯(cuò)過(guò)一些還不錯(cuò)的城市的上車(chē)時(shí)機(jī)。

最近，我重新整理了10-11月主要城市樓市政策和主要城市的房貸利率，50多個(gè)城市最近又有新的政策調(diào)整，不僅包括核心城市，很多三四線城市買(mǎi)房?jī)?yōu)惠又多了。

如果想要了解政策最新變動(dòng)，掌握所在城市房貸利率在全國(guó)水平，最快拿捏核心城市買(mǎi)房門(mén)檻的朋友，老規(guī)矩，掃描下方二維碼，添加我的微信發(fā)送“10-11月各大城市政策調(diào)整”，找我領(lǐng)取，先到先得。

12月，有沒(méi)有概率降息？

另一個(gè)點(diǎn)在于銀行。

畢竟降息，是要銀行吐錢(qián)出來(lái)，銀行現(xiàn)在的資金狀態(tài)、放松意愿都很關(guān)鍵。

我看了下，怎么形容現(xiàn)在的銀行的呢？

錢(qián)多，多到冒出來(lái)！

上周，央媽剛剛宣布即將降準(zhǔn)，12月5日開(kāi)始執(zhí)行，預(yù)計(jì)會(huì)放出5000億基礎(chǔ)貨幣。

我簡(jiǎn)單算了下，現(xiàn)在的貨幣乘數(shù)基本在7.85左右，降息后資金流動(dòng)速度加快，貨幣乘數(shù)很可能會(huì)破8。

這就意味著，這次降準(zhǔn)可能將釋放出4萬(wàn)億的流動(dòng)資金。

并且，通過(guò)降準(zhǔn)釋放出的資金，就是銀行最喜歡的無(wú)息貸款，簡(jiǎn)直不要太爽。銀行手里的錢(qián)，更加充裕了。

其實(shí)，在降準(zhǔn)之前，銀行手里就不太缺錢(qián)。

相信大家今年都接到過(guò)銀行打來(lái)的電話，我?guī)缀跏敲總€(gè)星期都能接到1-2個(gè)，都在問(wèn)我有沒(méi)有資金需求。

從10月的數(shù)據(jù)來(lái)看也是如此，10月m1與m2的剪刀差仍在擴(kuò)大，社會(huì)融資規(guī)模在擴(kuò)大，但是居民貸款意愿依舊較低。

央媽降準(zhǔn)，本意也是為了增強(qiáng)社會(huì)的流動(dòng)性。

然而現(xiàn)在的情況是，銀行拿著錢(qián)，借不出去，老實(shí)說(shuō)，這既不符合政策大方向，也不是銀行想要的，因?yàn)殄X(qián)拿在手里，也沒(méi)法收息。

說(shuō)實(shí)話，銀行憋得也挺急的。

這樣的情況下，銀行出點(diǎn)血，也能刺激下貸款需求，也未嘗不是一種雙贏。

只是，只是，做慈善可以，但做慈善的時(shí)機(jī)很重要。

12月，是否會(huì)降息，答案可能是一個(gè)大NO！

為什么？

我簡(jiǎn)單跟大家聊下，我的一些看法：

1、降息會(huì)來(lái)，只是可能是1月。

看看今年降息的月份也知道，12月是很少降息的，原因前面我也說(shuō)了，銀行可以出血，但不意味著愿意大出血。

一方面，1月降息不僅能送來(lái)新年第一槍利好，也不影響2024年后續(xù)調(diào)整。另一方面，9月份出臺(tái)降息政策，截止時(shí)間是12月底，再有調(diào)整肯定也要再此之后再說(shuō)。

我判斷，最早1月初，最晚春節(jié)前后，可能就有消息！

2、存量貸款打折拖到現(xiàn)在，今年估計(jì)是沒(méi)戲了。

2017年—2021年房貸利率是相對(duì)較高的，但這期間存量按揭資金占據(jù)了按揭規(guī)模的60%。

涉及的范圍大了，銀行調(diào)整的沖動(dòng)就小了。

3、不用太糾結(jié)房貸利率，今年年底-明年3月，買(mǎi)房差距不是很大。

目前房貸利率實(shí)際上已經(jīng)很低了，再次降息幅度應(yīng)該也不會(huì)很大，應(yīng)該就在5個(gè)bp左右，換算成房貸每100萬(wàn)，月供也就多30左右。

還不如仔細(xì)淘淘筍盤(pán)，趁現(xiàn)在行情多殺點(diǎn)價(jià)。

房貸利率已經(jīng)是因城施策了，比如武漢、天津這些城市，房貸利率已經(jīng)來(lái)到3.9%，已經(jīng)是超級(jí)低的水平了，這批城市再降的空間也不大了。

所以，綜上。

有需求的朋友，還是那句老話，年底要開(kāi)始跑市場(chǎng)了！

至于怎么看市場(chǎng)？怎么選板塊？如果你搞不清楚的話，可以掃下方二維碼，添加我的微信詳聊。

我們團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期在各大核心城市跑市場(chǎng)，非常了解目前各大城市的最新變動(dòng)，比如首付比例降了沒(méi)？房貸利率有什么變動(dòng)？資金籌集有沒(méi)有寬松？等等，這些我都會(huì)在朋友圈第一時(shí)間更新。

每個(gè)月我們也會(huì)組織一些核心城市的考察團(tuán)，像武漢、重慶、蘇州、珠海等城市，我們都有開(kāi)團(tuán)考察過(guò)。

如果你想最快的了解市場(chǎng)變動(dòng)，知道我不方便在公眾號(hào)分享的觀點(diǎn)，歡迎掃下方二維碼，加上微信，后期我們?nèi)魏问袌?chǎng)變動(dòng)消息、城市考察信息、我的閉門(mén)直播，都會(huì)第一時(shí)間在微信提醒大家。

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