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投資要點(diǎn)： 股權(quán)融資預(yù)案公布，大股東超比例認(rèn)購、支持加碼，助力擴(kuò)張。公司發(fā)布2022 年非公開發(fā)行A 股股票預(yù)案，擬向控股股東華發(fā)集團(tuán)在內(nèi)的不超過35 名特定對(duì)象發(fā)行不超過6.35億股股份，不超過發(fā)行前總股本的30%，募集資金總額不超過60 億元，募集資金凈額用于鄭州、南京、湛江、紹興四個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金；其中華發(fā)集團(tuán)認(rèn)購金額不超過30 億元，且認(rèn)購數(shù)量不低于此次實(shí)際發(fā)行的28.49%。至22Q3 末，華發(fā)集團(tuán)直接及間接持股占比26.51%，若定增足額發(fā)行6.35 億股股份，則華發(fā)集團(tuán)對(duì)公司持股比例有望提升至26.97%-31.93%；而早在2021 年股權(quán)融資通道未打開時(shí)，華發(fā)集團(tuán)就已向公司控股公司海川地產(chǎn)合計(jì)增資250 億元，這都充分說明控股股東在持續(xù)加強(qiáng)對(duì)上市公司支持。 我們認(rèn)為，本次定增方案表明公司充分執(zhí)行保交樓、保民生政策，同時(shí)可有效降低杠桿水平，增強(qiáng)資金實(shí)力，有效助力公司繼續(xù)在核心一二線城市逆勢(shì)積極擴(kuò)張，也為公司后續(xù)規(guī)模成長奠定更好基礎(chǔ)。此外，公司表示未來三年（2023-2025 年）每年以現(xiàn)金分紅不少于當(dāng)年可分配利潤的10%，且未來三年累計(jì)分配利潤不少于年均可分配利潤的30%。 11M22 銷售額排名升至第14，年初至今持續(xù)逆勢(shì)積極投資。根據(jù)CRIC 數(shù)據(jù)，11M22公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1024 億元，同比-0.2%；銷售面積329 萬方，同比-17.1%。在行業(yè)逆境中，公司憑借優(yōu)異的項(xiàng)目區(qū)域布局、品牌效應(yīng)使得銷售端呈現(xiàn)更強(qiáng)韌性，公司年初至今銷售同比表現(xiàn)顯著強(qiáng)于我們跟蹤的50 家房企（銷售金額同比-41.3%）。根據(jù)CRIC 數(shù)據(jù)，公司11M22 銷售額全國排行第14 名，較21 年末繼續(xù)提升18 名，實(shí)現(xiàn)逆境彎道超車。 拿地端，公司3Q22 累計(jì)獲取16 幅地塊，拿地面積137.3 萬方，同比-49%，拿地/銷售面積比為54%，且布局更為聚焦核心一二線城市，其中上海獲取8 幅、杭州獲取3 幅地，面積分別占比51%、19%，拿地聚焦核心城市，這也推動(dòng)后續(xù)銷售彈性更可觀。22H1 公司待開發(fā)土儲(chǔ)434 萬平，在建1,595 萬平，主要布局在核心一二線城市。 三條紅線穩(wěn)居綠檔，公司發(fā)債渠道順暢、助力逆勢(shì)積極擴(kuò)張。截至22Q3 末，公司剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為66.3%，凈負(fù)債率79.0%，現(xiàn)金短債比1.5 倍，保持三道紅線綠檔。若定增足額落地后，三道紅線指標(biāo)有望繼續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率將降至65.0%，凈負(fù)債率將降至69.4%，現(xiàn)金短債比將提升至1.7 倍，也為后續(xù)更積極經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。22H1 公司在證券交易所、銀行間市場(chǎng)等發(fā)起融資儲(chǔ)備額度155 億元；完成全市場(chǎng)首單類Reits15.5億元轉(zhuǎn)售續(xù)期，發(fā)行南灣華發(fā)商都CMBS 35 億元、威海華發(fā)新天地商業(yè)CMBN 6.3 億元，22Q3 公司繼續(xù)發(fā)行公司債、中票、ABS 合計(jì)48.6 億元，公司融資渠道保持暢通。 投資分析意見：定增預(yù)案公布，股東超比例認(rèn)購、支持加碼，維持“買入”評(píng)級(jí)。華發(fā)股份國企背景，近來銷售實(shí)現(xiàn)快速增長，土地儲(chǔ)備充足且聚焦核心都市圈；降負(fù)債、去杠桿成效顯著，躋身綠檔企業(yè)，未來成長性、安全性兼具。鑒于公司結(jié)算有所提速，且后續(xù)毛利率有望觸底回升，我們維持22-24 年歸母凈利潤預(yù)測(cè)為34.2、35.9、39.6 億元，當(dāng)前價(jià)格對(duì)應(yīng)22/23PE 為6.5/6.2X?？紤]到公司銷售、拿地、結(jié)算優(yōu)勢(shì)明顯，我們看好公司憑借質(zhì)優(yōu)量足的土地結(jié)構(gòu)和綠檔國企的融資優(yōu)勢(shì)將受益于本輪行業(yè)的格局優(yōu)化，提升目標(biāo)價(jià)至13.6 元/股（原12.9 元/股），對(duì)應(yīng)23 年目標(biāo)PE 8 倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。 風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，股權(quán)融資落地仍具備不確定性。【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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