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又是一年招商蛇口(001979)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的時(shí)間，不出意料，又是一紙凈利潤(rùn)下滑的公告。

近期，招商蛇口發(fā)布的2022年全年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2022年，招商蛇口預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)為38億元-46億元，同比下滑55.65%-63.36%；歸母扣非凈利潤(rùn)為29億元-37億元，同比下滑58.23%-67.27%。

這是招商蛇口連續(xù)第三年錄得歸母凈利潤(rùn)下滑。

招商蛇口解釋原因時(shí)稱，主要是受市場(chǎng)下行、結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率階段性下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少明顯；此外，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口也積極處置去化困難的項(xiàng)目，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

除此以外，由于市場(chǎng)情況變化，招商蛇口也計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加，加之轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益同比減少，以及疫情對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)沖擊明顯，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口持有物業(yè)的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影響，此外，為中小企業(yè)累計(jì)減免租金約7.49億元。

盡管去年的行情下，不僅招商蛇口，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等央企凈利潤(rùn)均有所回縮，但招商蛇口無(wú)疑受到了更大的沖擊。其所列原因，過(guò)去幾年一直是拖累其凈利潤(rùn)表現(xiàn)的主要因素。

事實(shí)上，往前追溯，招商蛇口的毛利率表現(xiàn)相比同行已經(jīng)不顯優(yōu)勢(shì)。2021年，招商蛇口的綜合毛利率為25.47%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)；其中，社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)毛利率為21.35，考慮招商蛇口融資成本較之同行更有優(yōu)勢(shì)，且招商蛇口高能級(jí)城市布局并不少，這一毛利率水平表現(xiàn)僅為中游水平。

但即便在毛利率、凈利潤(rùn)基數(shù)均不高的情況下，招商蛇口2022年仍然繼續(xù)下滑，這是值得反思之處。

招商蛇口管理層并非沒(méi)有注意到這一問(wèn)題。在2022年3月舉行的2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在解釋毛利率問(wèn)題時(shí)就表示，毛利率下滑是行業(yè)的一個(gè)整體趨勢(shì)，招商蛇口在2019年以后所拿項(xiàng)目的毛利率水平高于以往，這些地塊將在2022年及以后逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，“目前判斷毛利率會(huì)有所提升”。

公司董事總經(jīng)理蔣鐵峰更是表示，招商蛇口未來(lái)項(xiàng)目收益率會(huì)逐步提升，“2021年下半年以來(lái)，公司所拿項(xiàng)目的回報(bào)非常突出，毛利率有著明顯提升”。

遺憾的是，招商蛇口管理層所預(yù)期的毛利率回升，最終并沒(méi)有出現(xiàn)。2022年全年，招商蛇口的凈利潤(rùn)表現(xiàn)再度遭遇滑鐵盧。

至于未來(lái)招商蛇口歸母凈利潤(rùn)是否有回升的可能，取決于招商蛇口投資的力度以及精準(zhǔn)度。假如招商蛇口規(guī)模仍能保持領(lǐng)先，加之過(guò)去一年土地市場(chǎng)價(jià)格逐漸回歸理性，在低基數(shù)的前提下，招商蛇口凈利潤(rùn)有企穩(wěn)回升的可能。

在土地拓展上，招商蛇口2022年保持一定的強(qiáng)度。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年，招商蛇口全年拿地金額為525億元，位居行業(yè)第五位。規(guī)模方面，2022年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1193.65萬(wàn)平方米，同比減少18.49%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2926.02億元，同比減少10.47%，雖然同比下降，但降幅相較于行業(yè)也并不明顯。

在此背景下，招商蛇口如果能夠保持銷售和投資同時(shí)并行，未來(lái)凈利潤(rùn)回升仍然可期。

國(guó)金證券(600109)在近期的一份研報(bào)中也分析認(rèn)為，招商蛇口毛利率下滑、計(jì)提減值等多因素影響，當(dāng)期業(yè)績(jī)不及預(yù)期；國(guó)金證券又指出，招商蛇口銷售好于頭部房企平均，深耕拿地支撐持續(xù)發(fā)展，維持“買入”評(píng)級(jí)。

從招商蛇口運(yùn)營(yíng)層面的動(dòng)作來(lái)看，招商蛇口的管理層似乎已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了問(wèn)題所在。

新年之后，招商蛇口開(kāi)始對(duì)組織架構(gòu)動(dòng)刀，其中華東區(qū)域、深圳區(qū)域?qū)⒉糠殖鞘泄具M(jìn)行了降級(jí)調(diào)整為事業(yè)部，例如深圳區(qū)域下轄的粵東公司就調(diào)整為東莞公司下屬事業(yè)部；此外也新成立了長(zhǎng)沙公司，負(fù)責(zé)湖南、江西業(yè)務(wù)。

一升一降之間，招商蛇口的投資策略也逐漸清晰，也即是對(duì)低能級(jí)城市保持謹(jǐn)慎，繼續(xù)開(kāi)拓高能級(jí)城市的投資機(jī)會(huì)。受此帶動(dòng)，招商蛇口未來(lái)的業(yè)績(jī)或許能夠扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

實(shí)際上，在資本市場(chǎng)上，招商蛇口的形象一直是進(jìn)取的。去年在“金融16條”以及房企A股再融資開(kāi)閘之后，招商蛇口也積極響應(yīng)。

2022年12月5日，招商蛇口發(fā)布公告稱，籌劃以發(fā)行股份的方式向深圳國(guó)資委旗下深圳市投資控股有限公司購(gòu)買其持有的公司深圳市南油(集團(tuán))有限公司24%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，目前這一議案也在推進(jìn)過(guò)程中。

不管如何，招商蛇口給予投資者與資本市場(chǎng)的啟示是，房企即便坐擁優(yōu)質(zhì)資源以及融資優(yōu)勢(shì)，如若在經(jīng)營(yíng)上未能夠有精準(zhǔn)的投資眼光以及穩(wěn)健的布局策略，最終仍然會(huì)在業(yè)績(jī)上有不盡如人意的體現(xiàn)。招商蛇口是時(shí)候突破自己了。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 同比減少 國(guó)金證券 資本市場(chǎng)