當(dāng)下買房，你會發(fā)現(xiàn)滿眼都是TOD。

建地鐵、修鐵路都說自己在造TOD，地鐵、高鐵沿線的物業(yè)，方圓十里之內(nèi)都可以宣稱是TOD本主，TOD難道就是“地鐵上蓋”或是“軌道交通沿線”物業(yè)？真有這么簡單？

【資料圖】

這里小編先聲明一下。

首先，家在某個車站附近，不代表臨近TOD，不然廣州的TOD就跟"沙縣小吃"一樣遍布大街小巷了。

其次，不同的TOD，也存在著明顯的“鄙視鏈”，真的不是隨便買的。

所以，我們選房子的時(shí)候，要學(xué)會一點(diǎn)——選優(yōu)質(zhì)TOD，并且學(xué)會辨別TOD的真?zhèn)巍?/p>

01

如何挑選一個優(yōu)質(zhì)的TOD？

假如說TOD不止是地鐵站，它代表的是什么？TOD概念最早源于上世紀(jì)90年代的美國，創(chuàng)始人彼得·卡爾索普就做出了定義：

“這是一種以公共交通，包括火車站、機(jī)場、地鐵、輕軌等軌道交通及公交干線站點(diǎn)為中心，400-800米（約5-10分鐘步行路程）為半徑所建立的集辦公、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城市綜合體規(guī)劃?！?/p>

文字可能不夠具體，大家可以一鍵收藏這張圖——

而這樣的布局，在外國已早有規(guī)劃并落地。它有點(diǎn)像巴黎的城市規(guī)劃，以凱旋門為中心，道路呈放射性延伸，住宅與商業(yè)配套等就圍繞這個核心而發(fā)散。

換句話說，TOD不是在打造“站點(diǎn)”，而是在造一座“微縮城市”。

在不同國家，這樣的“微縮城市”已經(jīng)有了很成功的例子，而且還體現(xiàn)了多元化的價(jià)值。

如果說美國是TOD開發(fā)模式的理念先行，日本則是實(shí)踐先行。圍繞東京新宿站延伸出的商業(yè)區(qū)，是日本TOD項(xiàng)目中最具有代表性的。它是世界上最繁忙的交通樞紐之一，巨大的網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)，日吞吐量達(dá)到340萬人次，多達(dá)有200個出入口連通新宿周圍各大建筑和地面區(qū)域。

日本新宿TOD

日本伊勢丹百貨、小田急百貨等15座著名商業(yè)體，與新宿站無縫接駁，新宿站是東京久負(fù)盛名的大型繁華商業(yè)區(qū)，同時(shí)帶動新宿站周邊地價(jià)，在短短五年內(nèi)上漲了約37%。

東京澀谷車站，被稱為“全世界最大的交叉路口”，其十字路口每分鐘約有3000多人通過，每天約有250萬人在這走走停停。

日本東京澀谷TOD

密集的人流，帶來的是滾滾的財(cái)富。澀谷Hikarie，開業(yè)第一年就創(chuàng)下約2200萬來訪者，營業(yè)額超190億日元，刷新了澀谷的紀(jì)錄。香港環(huán)球貿(mào)易廣場（簡稱香港ICC），坐落港鐵九龍站上蓋,集住宅、服務(wù)式公寓、寫字樓、購物中心、停車場于一體的城市綜合體，地鐵、巴士中心、西九龍廣深高鐵樞紐站……名副其實(shí)的樞紐級TOD，近十年來，該片區(qū)物業(yè)漲勢較其他非TOD物業(yè)鮮明，整體價(jià)格增幅更是達(dá)到了約50-70%。（數(shù)據(jù)來源：香港土地注冊處及美聯(lián)物業(yè)）

香港環(huán)球貿(mào)易廣場（香港ICC）

如此高質(zhì)量的TOD，你會發(fā)現(xiàn)，它們有一個共同點(diǎn)：級別，級別，還是級別！

也是挑選優(yōu)秀TOD的法則！初級，市區(qū)級別TOD，成為市區(qū)各區(qū)人口流動的較大交通要點(diǎn)，方便市內(nèi)出行，比如琶洲南TOD、漢溪長隆TOD。中級，城際級別TOD，可以方便城際人員之間出行，兼顧城際間物流運(yùn)輸，目前白云城際（太和）TOD正是這樣的例子。高級，國際級別TOD，本身就在城市群落的核心樞紐，能作為發(fā)展核心，提高周邊片群落的人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至能推動片區(qū)乃至城市的創(chuàng)新。

很幸運(yùn)，我們在廣州就發(fā)現(xiàn)了這樣一顆新星——

廣州南站TOD。

02

TOD的頂配！TOD+CBD融合

2021年，《廣州南站核心區(qū)城市規(guī)劃》發(fā)布，要將廣州南站打造為“世界性超大型TOD”！

廣州市規(guī)劃和自然資源局《廣州南站核心區(qū)城市設(shè)計(jì)》

規(guī)劃提出，將“天量客流”轉(zhuǎn)化為“人才流、信息流、資本流、商務(wù)流”，實(shí)現(xiàn)從功能單一的交通站場，向“站城一體、業(yè)態(tài)融合的大灣區(qū)門戶樞紐”轉(zhuǎn)型。

廣州南站核心區(qū)中軸景觀規(guī)劃效果圖

具體來說，世界性TOD=高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人，各要素一體化，這是TOD的終極發(fā)展模式。

在此意義上，定位世界性TOD的廣州南站，堪稱TOD中的頂配。

廣州南站，生來不凡，2004年即獲批建設(shè)。經(jīng)過十?dāng)?shù)年發(fā)展，廣州南站成為廣州“五主三輔”樞紐布局的“五主“之一、全國最繁忙的高鐵站，沒有之一。

圖源：在灣區(qū)

這樣一個超級交通樞紐，蛻變成超級TOD，只是時(shí)間問題。這還不夠，廣州十四五規(guī)劃，首次明確將南站定位為全市四個樞紐型商圈之一。

過去所有的規(guī)劃，廣州南站只是一個單純的大型綜合交通樞紐，最多在周邊建幾棟寫字樓，但這樣的重磅定位，還是第一次。放眼全國，論TOD定位之高，含金量之重，廣州南站絕對穩(wěn)居第一梯隊(duì)。

可以說，廣州南站TOD，承包了廣州TOD的所有想象力。而且，廣州南站逐漸形成“頂配TOD+CBD”的雛形。

呼應(yīng)珠江新城東西塔的南站雙子塔、對標(biāo)花城廣場的南站中軸生態(tài)廣場等都落地于此；被譽(yù)為南站版“花城匯”的地下空間項(xiàng)目，正處于裝飾裝修階段，已做好竣工交付準(zhǔn)備。誰曾想到，這個地下空間的開發(fā)進(jìn)度居然超過了金融城與琶洲！足見ZF對其的重視程度。

這正是CBD的標(biāo)配。

什么最能聚集人氣？當(dāng)然是商場。第一座大型商場的動工開業(yè)，往往是一個片區(qū)“燥起來”的重要信號。

這不，2021年12月，由新鴻基地產(chǎn)操刀、位于南站核心區(qū)的廣州環(huán)球貿(mào)易廣場（廣州南站ICC），已經(jīng)開工！

總建筑面積約86萬㎡，投資逾200億元，預(yù)計(jì)于2025年起分階段落成。

廣州環(huán)球貿(mào)易廣場（簡稱：廣州南站ICC）效果圖

要知道，現(xiàn)在廣州南站目前云集了各大知名開發(fā)商，如越秀、廣州城投、萬科等，競爭激烈。而新鴻基又憑何能耐在一眾競爭者中脫穎而出？① 從實(shí)力來看首先，我們來看看這個項(xiàng)目所處的地塊。2021年4月26日，新鴻基以底價(jià)70.82億元，樓面價(jià)11493元/㎡的價(jià)格，拿下了廣州南站TOD項(xiàng)目地塊，正式落子廣州南站。

不難看出，新鴻基這個開發(fā)商，實(shí)力還是可以的。作為香港乃至全亞洲最大的開發(fā)商之一，經(jīng)新鴻基打造的產(chǎn)品都經(jīng)得起市場的考驗(yàn)。新鴻基總部在香港，開發(fā)TOD項(xiàng)目長達(dá)20多年，比如說早期的沙田新城市(300778)廣場和近年的西九龍站TOD項(xiàng)目，其中前文提到位于西九龍上蓋的香港ICC，則是全港最高的寫字樓；還有同樣位于西九龍TOD的豪宅代表——"天璽"成交價(jià)更是一度突破120萬/㎡，這些項(xiàng)目都是新鴻基地產(chǎn)開發(fā)建造的代表作。另一方面，新鴻基之前在南沙慶盛樞紐拿下了兩宗商業(yè)地，共計(jì)投資約60億元，計(jì)劃打造慶盛樞紐綜合體項(xiàng)目，同樣是采用TOD開發(fā)模式。

值得一提的是，新鴻基進(jìn)軍廣州多年，商業(yè)代表如位于珠江新城的天匯廣場igc、天河路的廣州天環(huán)，都在CBD黃金位置上；住宅代表如天河北的峻林，二手房價(jià)已去到15萬+。

而最早在1980年，就參與坐落于越秀的中國大酒店，這個大家都知道，是中國大陸第一家中外合資經(jīng)營的酒店。由此不難看出，新鴻基對廣州的布局已早早開始，而且所選的地段極具前瞻性。

② 從項(xiàng)目定位來看

說回新鴻基在南站打造的TOD，規(guī)劃確實(shí)沒得說。

首先，從大方向來看，背靠南站商務(wù)區(qū)規(guī)劃，將與廣州南站高鐵站相連接，同時(shí)接駁鐵路，以及廣佛兩地地鐵多地線路。

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目分為商業(yè)和住宅兩個部分。

采取“東商務(wù)、西交通”的總體布局，集合商、住、行于一身，頂級商場、甲級寫字樓、五星級酒店、服務(wù)式公寓、高端住宅全業(yè)態(tài)發(fā)展。

廣州南站TOD規(guī)劃圖

對于購房者來說，最關(guān)注的就是其中的住宅配套部分，畢竟和居住息息相關(guān)。

據(jù)了解，新鴻基住宅部分將會有多功能、齊全的配套。業(yè)主下樓就能直接逛比天環(huán)、IGC還要大的商場，足不出區(qū)享受豐富生活。

而且從規(guī)劃圖中可以看到，廣州南站ICC住宅部分距離南站地鐵口約400米，加上南站已有2號線、7號線、22號線、佛山2號線四線換乘，未來業(yè)主可以通過風(fēng)雨連廊、步行平臺，在各個地塊與廣州南站之間實(shí)現(xiàn)無憂出行，相當(dāng)方便。

廣州環(huán)球貿(mào)易廣場（簡稱：廣州南站ICC）效果圖

另外值得一提是，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)很強(qiáng)，包括美國SOM、日本NIKKEN、美國SWA等等，都是高端項(xiàng)目、國際地標(biāo)的設(shè)計(jì)大牛。

其中，美國SOM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所是世界頂級設(shè)計(jì)事務(wù)所之一。有人可能不太認(rèn)識，這個設(shè)計(jì)事務(wù)所成立于1936年，代表作品如迪拜塔、東京晴空塔、鳥巢、水立方、廣州珠江城大廈、北京保利國際廣場等等都是它家的設(shè)計(jì)作品。

現(xiàn)今樓市“三支箭齊發(fā)”；廣東省高質(zhì)量大會上定下2023年目標(biāo)將大力促進(jìn)住房消費(fèi)；2023年全國兩會上明確指出“支持剛性及改善性住房需求，解決新市民、青年人等住房問題” ……顯而易見，紅利窗口期已到。加上如今內(nèi)地與港澳已全面恢復(fù)通關(guān)， 而且廣州辦理赴港澳簽注已恢復(fù)“機(jī)簽”，重點(diǎn)是無需預(yù)約，3分鐘即可完成續(xù)簽，隨時(shí)到香港購物的時(shí)光終于回來了！現(xiàn)在想要去香港，從廣州南站乘坐高鐵出發(fā)，最快只需要大約47分鐘，即可到達(dá)香港西九龍！前文提到的香港ICC，就在港鐵九龍上蓋，未來廣州南站ICC到香港ICC僅僅是一趟高鐵的距離，一集《新聞聯(lián)播》的時(shí)間。

可以想象，香港ICC和廣州南站ICC，這兩座地標(biāo)式城市TOD串聯(lián)起來，兩地的交通、文化、旅游、商務(wù)等等也會隨之連通，真正實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)一小時(shí)生活圈，隨時(shí)隨地出發(fā)，別提多方便了。

而新鴻基作為港企代表，一直為粵港澳大灣區(qū)人們所熟知，擁有超50年優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。未來的廣州南站ICC將是今時(shí)今日的香港ICC，同樣延續(xù)著新鴻基一貫堅(jiān)持的高規(guī)格、高水準(zhǔn)。

廣州南站ICC住宅部分日前已正式定名為——峻鑾，預(yù)計(jì)上半年面市，目前已在其位于天河北的峻林項(xiàng)目開放城市會客廳，樣板間已同步開放，小編已經(jīng)迫不及待想看看真容了，感興趣的朋友一同前往吧！

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