據(jù)統(tǒng)計，2022年年初以來全國已有超過60個城市調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，加大對房地產(chǎn)企業(yè)金融支持力度，提高個人住房貸款額度、降低貸款首付比例，貸款利率有所下降。在我國房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢頭得到扭轉(zhuǎn)的情況下，應(yīng)繼續(xù)對房地產(chǎn)金融政策進行優(yōu)化，更好地滿足居民合理的住房消費需求，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

實際上，這一輪房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，始于2021年三季度。10月開始，金融管理部門開始對上半年過緊過嚴(yán)的房地產(chǎn)金融政策進行“糾偏”，金融機構(gòu)采取措施，逐步滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求和購房者的合理住房消費需求。11月，中國人民銀行非常罕見地單獨發(fā)布上月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，向市場發(fā)出明顯的政策信號。2022年以來，房地產(chǎn)金融政策調(diào)整更為頻繁。如春節(jié)前后，多個城市上調(diào)住房公積金貸款額度；部分城市將首套房貸首付比例悄然降至20%，一些城市還對二套房貸首付比例進行調(diào)整。與此同時，全國多數(shù)城市房貸利率不同程度下行，放款速度明顯加快，去年上半年來“額度緊、利率高、放款慢”等問題得到顯著改變。3月開始，鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等城市更是對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行較為全面的調(diào)整，要求加大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、并購貸款支持，改變住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”限制、下調(diào)貸款利率等。

房地產(chǎn)金融政策之所以進行調(diào)整，與一段時間來國內(nèi)外經(jīng)濟金融形勢變化有關(guān)，主要目的有三個：

一是為了更好地穩(wěn)增長。受內(nèi)外部諸多不確定因素影響，我國經(jīng)濟下行壓力仍然較大，穩(wěn)增長被擺在更加突出的位置。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系大量上下游企業(yè)，在穩(wěn)增長中具有重要作用。房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系到宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定，調(diào)整過緊的房地產(chǎn)金融政策，有助于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長。

二是為了更好地防風(fēng)險。去年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生一些新問題、新情況，出現(xiàn)少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)未能償還等風(fēng)險。雖然房地產(chǎn)市場總體風(fēng)險可控，但仍需高度重視風(fēng)險防范。適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，有助于有序化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，也有助于保護住房消費者的合法權(quán)益。

三是為了更好地促發(fā)展。當(dāng)前，央行運用多種貨幣政策工具，進行逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，銀行間流動性較為充裕，資金成本有所下降。在有效信貸需求不足等情況下，商業(yè)銀行將住房貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，希望通過更靈活的政策加大住房信貸投放，激發(fā)居民購房意愿，保持信貸總量穩(wěn)步增長。

金融是房地產(chǎn)市場的血脈。過去一段時間，在房地產(chǎn)高速發(fā)展之下，大量金融資源流向房地產(chǎn)市場，既推高了宏觀杠桿率、積聚了金融風(fēng)險，也擠壓了對其他行業(yè)和小微企業(yè)的服務(wù)。將房地產(chǎn)金融政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，堅持“房住不炒”原則，逐步降低房地產(chǎn)金融化、泡沫化，是必要且重要的。不過，房地產(chǎn)金融政策調(diào)整應(yīng)循序漸進，有計劃、分步驟地實施，盡量減少對市場的沖擊和影響。去年一段時間來，房地產(chǎn)金融方面存在部分“一刀切”做法，目前正在得以糾正，房地產(chǎn)市場融資和預(yù)期有所改善，但政策調(diào)整還有空間，仍應(yīng)持續(xù)進行。

特別是，應(yīng)進一步落實好差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，更好地滿足自住型和改善型購房需求，抑制投資性、投機性購房需求。住房信貸政策既關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控，又與普通百姓利益息息相關(guān)，總體上應(yīng)堅持“因城施策”“一城一策”，既較好地支持居民合理的住房消費需求，又有助于防范風(fēng)險、抑制泡沫。今年2月，全國住戶貸款同比減少3369億元，其中中長期貸款減少459億元，反映出房地產(chǎn)市場較為低迷，居民住房消費意愿仍然不高。下一步，應(yīng)支持更多的城市和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融政策特別是住房信貸政策進行調(diào)整，包括但不限于放寬貸款條件、降低首付比例、下調(diào)貸款利率等。特別是住宅去庫存周期較長的城市，政策調(diào)整的力度和步伐可以適度加大，以進一步降低居民購房負擔(dān)，提振住房消費意愿。

從長遠看，應(yīng)加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，堅持“租購并舉”，大力發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。2月8日，央行、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。金融機構(gòu)要以此為契機優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資源配置方向和重點，加快創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)。住建、財稅、金融管理等部門要積極出臺配套政策措施，支持和推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

作者董希淼系招聯(lián)金融首席研究員、中國電子銀行網(wǎng)專欄專家

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