【原標(biāo)題：住房公積金貸款創(chuàng)新高，房地產(chǎn)拉響回暖前奏?】根據(jù)近期多地陸續(xù)發(fā)布的2018年度住房公積金報(bào)告顯示，各城公積金發(fā)放個(gè)人貸款的筆數(shù)和金額均呈正向增長(zhǎng)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年，深圳發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款 3.81 萬(wàn)筆、 253.59 億元，同比分別增長(zhǎng) 35.10%、39.54%。其中，廈門(mén)共發(fā)放個(gè)人住房貸款0.92萬(wàn)筆、74.10億元，同比分別上升155.56%和231.54%；東莞發(fā)放個(gè)人住房貸款0.81萬(wàn)筆54.75億元，同比分別增長(zhǎng)86.38%、140.73%。上海發(fā)放個(gè)人住房貸款11.07萬(wàn)筆、729.68億元，同比分別增長(zhǎng)19.29%、24.46%。

北京發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款831.33億元，同比增長(zhǎng)55.2%。

公積金貸款為何出現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng)？

數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來(lái)公積金貸款出現(xiàn)了較大規(guī)模的增長(zhǎng)。為此，相關(guān)研究人員表示，在2017年房地產(chǎn)政策收緊的大環(huán)境下，住房公積金政策和房貸政策也同步收緊，當(dāng)年公積金貸款下降幅度較大。到2018年，隨著各地對(duì)公積金貸款的政策扶持，以及全年市場(chǎng)成交中的剛需占比逐漸加大，對(duì)公積金貸款的需求也相應(yīng)增大。

眾所周知，2018年各地對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。其中北京力度最大。去年9月，北京發(fā)布了公積金貸款新政，具體變化包括二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”、公積金貸款與繳存年限掛鉤、調(diào)整首付比例等，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)公積金新政”。

新的公積金政策參照現(xiàn)行商貸政策，調(diào)整了首付比例。原來(lái)首套普通住房公積金首付比例最低20%，新政策提高至35%（經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)房除外），二套房首付比例不低于60%。首付比例增加，貸款額度降低。此種情況下，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、薪資又不高的年輕人而言，收緊公積金貸款的“大門(mén)”，他們可能會(huì)放棄買(mǎi)房轉(zhuǎn)而選擇租房，有利于租賃市場(chǎng)的擴(kuò)大；

也有觀(guān)點(diǎn)表示，公積金是一個(gè)大池子，前些年可用于貸款的錢(qián)比較多。但近幾年，隨著公積金提取和貸款量的增加，可用于貸款的錢(qián)在減少。在這種情況下，實(shí)行公積金新政，正是房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的體現(xiàn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小年則表示，此次北京公積金政策的調(diào)整會(huì)進(jìn)一步減弱需求。會(huì)影響北京市第四季度的房地產(chǎn)情況。其實(shí)不光是北京，其他地區(qū)去年四季度的樓市也是如此。新政實(shí)施后公積金貸款政策趨緊，反映在樓市上就是銷(xiāo)量減少，整體上處于比較冷清的狀態(tài)。

最嚴(yán)新政影響較小

不過(guò)，根據(jù)最近發(fā)布的2018年度住房公積金數(shù)據(jù)顯示，即使是最嚴(yán)公積金政策，也未能拉低公積金貸款筆數(shù)和金額，一些一線(xiàn)城市的公積金貸款筆數(shù)和金額仍成增長(zhǎng)趨勢(shì)，如北京、東莞、廈門(mén)、深圳等地。

為此多位專(zhuān)家認(rèn)為，這些政策多為“打補(bǔ)丁”，對(duì)剛需購(gòu)房者影響有限；二是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖低迷，但實(shí)際成交量和房?jī)r(jià)并未顯著下降，房貸需求也未減少；三是各地公積金新政多發(fā)布在第四季度，對(duì)全年影響有限。

對(duì)此，張大偉也解釋道，“從信貸角度來(lái)說(shuō)，前三個(gè)季度已經(jīng)發(fā)放了很大一部分額度了。”

2018年北京全年成交面積496.26萬(wàn)平米，前三季度成交面積已達(dá)316.43萬(wàn)平米，超全年面積的六成。

一線(xiàn)城市樓市現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情

樓市在經(jīng)歷了去年的冷清后，近期，北上廣等一些主要熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)了回暖，迎來(lái)“小陽(yáng)春”的行情。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積169408萬(wàn)平米，其中住宅銷(xiāo)售面積144789萬(wàn)平米，比上年增長(zhǎng)5.3%；2018年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平米，其中住宅銷(xiāo)售面積147929萬(wàn)平米，比上年增長(zhǎng)2.2%。

不過(guò)，和之前相比，2017年、2018年我國(guó)住房銷(xiāo)售增速有所放緩，但仍保持正向增長(zhǎng)，也與各銀行放貸的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)一致。

根據(jù)近期六大行陸續(xù)發(fā)布的2018年年報(bào)來(lái)看，六大行在2018年新增貸款5.13萬(wàn)億，其中個(gè)人住房貸款的額度2.53萬(wàn)億，幾乎占據(jù)了新增貸款的半壁江山！同時(shí)，六大行在報(bào)告中解釋到，在2018年響應(yīng)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策，支持自住性購(gòu)房融資需求，所以2018年新增貸款的一半都用于個(gè)人住房貸款。

對(duì)于回暖的原因，說(shuō)法也是不一。

（1）、限購(gòu)令已實(shí)行了兩年，這段時(shí)間積累了一些剛需盤(pán)，確實(shí)有釋放的需求。

（2）、一些利好在支撐著樓市的反彈。比如2018年底到2019年初，北京東部和燕郊以及北三縣地區(qū)有所回暖，那就是有多重利好刺激的結(jié)果。

（3）、由于調(diào)控時(shí)間較長(zhǎng)，且大環(huán)境艱難，因此有些地方的樓市政策已經(jīng)從緊縮開(kāi)始趨向于寬松了。

部分樓市回暖能否代表房地產(chǎn)回暖？

部分城市樓市回暖是整個(gè)房地產(chǎn)回暖的前奏嗎？不見(jiàn)得。

在經(jīng)歷了嚴(yán)格的限購(gòu)政策、收緊的貸款、上行的利率等一系列控制性政策疊加后，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，甚至有所下行，不少非熱門(mén)但也屬市區(qū)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)回落幅度超過(guò)15%。而隨著利率信號(hào)等政策出現(xiàn)松動(dòng)，3月份的數(shù)據(jù)大多有所回暖，但并非強(qiáng)勢(shì)轉(zhuǎn)向。長(zhǎng)期走勢(shì)有待進(jìn)一步的觀(guān)察。

易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)2019年上半年40城成交將繼續(xù)萎縮。一線(xiàn)城市將繼續(xù)企穩(wěn)；東部二線(xiàn)城市后續(xù)將持續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量或面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)服務(wù)商CRIC(易居克爾瑞)表示，一二線(xiàn)城市樓市成交量將企穩(wěn)，部分三四線(xiàn)城市由于房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲至階段性高位，成交量勢(shì)必會(huì)受影響。

成交量方面，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截止2019年3月26日整體市場(chǎng)成交同比有所反彈，累計(jì)同比增幅9.1%。其中，一二線(xiàn)城市成交面積同比增長(zhǎng)，但三四線(xiàn)代表城市市場(chǎng)仍在降溫。

因此，對(duì)于近期出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”行情，要進(jìn)行多方面的分析，過(guò)度炒作單月異動(dòng)并不可取，需對(duì)長(zhǎng)期的走勢(shì)進(jìn)行觀(guān)察。