【原標(biāo)題：徐思瓊解讀未來房地產(chǎn)發(fā)展方向】財(cái)金網(wǎng)消息 兩天前，有條“大”新聞被很多人忽略：中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正18日到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研，韓正重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

穩(wěn)字當(dāng)頭，這是兩會(huì)后高層對(duì)2019年樓市的再次定調(diào)。此時(shí)此刻，房地產(chǎn)商的內(nèi)心想必是復(fù)雜的，一則以喜一則以憂：

喜的是市場(chǎng)會(huì)避免大起大落，2018年的冰封已成過去時(shí)，悄然回暖指日可待；憂的是樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，依靠人口紅利和城市化躺著發(fā)財(cái)?shù)臅r(shí)代一去不返，如果不求新求變，“眼見他人起高樓，眼見他人宴賓客，眼見他人樓爛尾”的悲劇，說不定就會(huì)落到自己頭上。

洶涌澎湃的時(shí)代洪潮面前，沒人可以置身事外。從大歷史的視角審視當(dāng)下，每時(shí)每刻，都是生死時(shí)速的見證。

01

“兩高一低”，顛覆認(rèn)知

很多人存在誤解，以為近兩年國(guó)家嚴(yán)控樓市，房地產(chǎn)企業(yè)哀鴻一片，遍體鱗傷。其實(shí)，只要你看看最近房企發(fā)布的年報(bào)，一定會(huì)感到吃驚，原來被“有形之手”碾碎的，只是些邊邊角角的紙老虎，真正的巨頭，活得很好。

比如碧桂園，最近發(fā)布的2018年報(bào)表現(xiàn)驚艷，可見勢(shì)頭不減。

一高：銷售額。去年碧桂園的銷售額達(dá)5018.8億元，平均一天賣出去13.8億元，同比增長(zhǎng)31.25%，甩開同行遠(yuǎn)不止三條街，繼續(xù)蟬聯(lián)“三甲地產(chǎn)之王”。

二高：利潤(rùn)。去年，碧桂園凈利潤(rùn)為485.4億元，增長(zhǎng)速度達(dá)到驚人的68.8%，賺的錢比2017年多了近7成。這樣的強(qiáng)勢(shì)數(shù)據(jù)面前，樓市唱衰者恐怕要發(fā)現(xiàn)自己被打臉了。

一低：碧桂園凈借貸比率僅為49.6%，同比下降了7.3個(gè)百分點(diǎn)。而中國(guó)房企的平均負(fù)債率是92.56%。這就有點(diǎn)意思了，在很多人的印象中，“高增長(zhǎng)高負(fù)債”是房企甩不掉的烙印，但碧桂園的低負(fù)債顛覆了傳統(tǒng)認(rèn)知。

某種程度上，中國(guó)企業(yè)面臨的糾結(jié)很相似：高增長(zhǎng)和高負(fù)債，大家只想要前者而非后者，但現(xiàn)實(shí)中往往是“兩高”并駕齊驅(qū)。直到高負(fù)債成為企業(yè)的不能承受之重，才不得不主動(dòng)緊急剎車，甚至壯士斷腕。

所以說，碧桂園年報(bào)的“兩高一低”，扮演了一回“驚奇隊(duì)長(zhǎng)”，也從側(cè)面佐證，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，有冷風(fēng)吹過，但寒冬來襲不過是錯(cuò)覺。

02

地產(chǎn)巨頭掀起供給側(cè)大戰(zhàn)

自從供給側(cè)改革成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主調(diào)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)巨頭們，從南到北，紛紛響應(yīng)，動(dòng)輒砸入上百億，在供給端大刀闊斧。

當(dāng)然，他們不是停止造房子，而是不止于造房子。萬科發(fā)力城市配套服務(wù)商，融創(chuàng)闖入文旅產(chǎn)業(yè)，泰禾建起電影院，萬達(dá)正在開建醫(yī)院，碧桂園涉足機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

有人說，這是一場(chǎng)前所未有的“去地產(chǎn)化”運(yùn)動(dòng)，你瞧，就連萬科、龍湖、保利、遠(yuǎn)洋、雅居樂等企業(yè)也紛紛改名，有意淡化“地產(chǎn)”二字。其實(shí)，與其說是“去地產(chǎn)化”，不如說是地產(chǎn)巨頭們拉開了供給側(cè)新戰(zhàn)線。

這是一場(chǎng)關(guān)于效率和服務(wù)的戰(zhàn)爭(zhēng)，誰能通過自我革命，拉高效率降低成本，提供增值服務(wù)，培育新增長(zhǎng)極，誰大概率就是下半場(chǎng)的贏家。這樣的故事，其實(shí)眼下正在三百六十行發(fā)生，只不過，地產(chǎn)巨頭體量大，一舉一動(dòng)波及上下游產(chǎn)業(yè)，所以也更受到關(guān)注，而焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)，當(dāng)屬碧桂園。

今年年初，楊國(guó)強(qiáng)就正式吹響了這場(chǎng)新戰(zhàn)爭(zhēng)的集結(jié)號(hào)，他提出的對(duì)策相當(dāng)明確：碧桂園要進(jìn)軍機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，以后這兩大新產(chǎn)業(yè)將和地產(chǎn)一樣，成為碧桂園的三大產(chǎn)業(yè)支柱。

造房子的造起機(jī)器人，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界是前所未有的，碧桂園敢于先入“無人區(qū)”。事實(shí)上，早在去年7月，碧桂園便已經(jīng)成立了廣東博智林機(jī)器人有限公司，才半年時(shí)間，研發(fā)團(tuán)隊(duì)規(guī)模就接近900人，擁有博士學(xué)位的研發(fā)人員超過41%。

這個(gè)公司將專注研發(fā)機(jī)器人，特別是建筑機(jī)器人和餐飲機(jī)器人，打造可與歐美日媲美的全球一流機(jī)器人產(chǎn)品；與此同時(shí)，碧桂園在粵港澳大灣區(qū)核心腹地——佛山順德，依托博智林打造10 平方公里的機(jī)器人谷。

中國(guó)智能制造產(chǎn)業(yè)的勃興相當(dāng)倚重佛山，現(xiàn)在這個(gè)機(jī)器人谷又有碧桂園的加持，所以有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來這里或?qū)⒊蔀橹袊?guó)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的“硅谷”。

碧桂園進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的勢(shì)頭同樣不小，其標(biāo)志性動(dòng)作是去年5月成立碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司，計(jì)劃與農(nóng)民合作，打通農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈，為旗下的社區(qū)生活服務(wù)品牌“鳳凰優(yōu)選”提供物廉價(jià)美的農(nóng)產(chǎn)品。

專門成立農(nóng)業(yè)公司，這在中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)中也頗為罕見，碧桂園敢于吃第一只螃蟹，跟楊國(guó)強(qiáng)的土地情懷不無相關(guān)，體現(xiàn)的是公司戰(zhàn)略，也是個(gè)人膽略。

“未來的鳳凰優(yōu)選門店，一進(jìn)去就全部滿滿的都是菜，豐富、安全、實(shí)惠。接下來，擺得滿滿的都是水果，然后是肉、魚、蝦，剛剛宰出來的，有人在那里切給你。接下來是糧、油、水，600多種從工廠生產(chǎn)出來的日用品，還有機(jī)器人餐廳......”

——楊國(guó)強(qiáng)關(guān)于“鳳凰優(yōu)先”的設(shè)想

從田地到餐桌，中國(guó)其實(shí)并不缺優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，缺的是高效的供應(yīng)鏈整合，擁有數(shù)百萬主戶和豐富消費(fèi)場(chǎng)景的碧桂園，瞄準(zhǔn)的正是這個(gè)機(jī)會(huì)。

03

跨界背后的邏輯

近些年，中國(guó)資本市場(chǎng)掀起了一波自我革新的浪潮，做游戲的養(yǎng)豬去了，做電腦的種藍(lán)莓去了，做電視的賣起大閘蟹，做電商的玩起網(wǎng)紅孵化……

決定成敗的一個(gè)至關(guān)重要的因素，其實(shí)就是看跨界新產(chǎn)業(yè)跟原有主業(yè)務(wù)是否有協(xié)同效應(yīng)。從最高端的智能機(jī)器人，到最接地氣的蔬菜水果，碧桂園跨界幅度之大，讓外界驚愕。楊國(guó)強(qiáng)為什么這樣做？有人看不清。

其實(shí)從協(xié)同效應(yīng)出發(fā)，不難分析。

其一：機(jī)器人造房子，在不久之后將成為工地上的新常態(tài)，建筑工人的安全問題和建筑質(zhì)量問題得到良好的解決，目前澳大利亞和美國(guó)均已經(jīng)研發(fā)了全自動(dòng)砌磚機(jī)器人，不但避免了工人高空掉落的危險(xiǎn)，速度還是普通砌磚工的三倍。

其二：碧桂園發(fā)力現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，打造社區(qū)“沃爾瑪”，場(chǎng)景即入口，住戶即流量，對(duì)蔬果生鮮的消費(fèi)又屬于高頻剛需，“鳳凰優(yōu)選”的優(yōu)勢(shì)可謂得天獨(dú)厚。目前，碧桂園在全球布局1100個(gè)城鎮(zhèn)、2000多個(gè)項(xiàng)目、超過400萬業(yè)主。

所以你可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)企業(yè)的跨界發(fā)展，怕的不是跨界大，怕的是缺失協(xié)同效應(yīng)。碧桂園制造機(jī)器人，讓建造房子的成本更低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)；而打造現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈，又多了“舌尖上的碧桂園”這張王牌，大大改善業(yè)主的生活質(zhì)量。

從地產(chǎn)延伸到機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，看似上天下地，實(shí)則一脈相承，“美好生活”的邏輯一以貫之。

04

老齡化和中產(chǎn)化，大趨勢(shì)下的企業(yè)出路

未來十年，中國(guó)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)社會(huì)圖景，將經(jīng)歷最重要的兩股潮流，分別是老齡化和中產(chǎn)化。老齡化最直接的后果，就是勞動(dòng)力成本的抬升，習(xí)慣呆在人口紅利舒適區(qū)的制造企業(yè)將加速淘汰，眼下的建筑業(yè)用工荒必定愈演愈烈；中產(chǎn)化的最大改變，就是消費(fèi)升級(jí)，中產(chǎn)對(duì)衣食住行的要求，除了安全，還要品質(zhì)。

在這兩股大趨勢(shì)下，中國(guó)企業(yè)的出路無非兩條，用機(jī)器人完成部分工作，控制成本，不懼打價(jià)格戰(zhàn)；另一個(gè)方向，就是研發(fā)新產(chǎn)品，滿足中產(chǎn)階層的新需求。碧桂園進(jìn)軍機(jī)器人產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，背后就藏著中國(guó)社會(huì)變遷的這兩股潛流。

這不僅是一家企業(yè)的變革，更是中國(guó)上千萬企業(yè)與時(shí)間的生死賽跑。革新能不能成功，既取決于掌舵者的遠(yuǎn)見，還得看企業(yè)本身的家底。畢竟，真正的革新，從來請(qǐng)客吃飯那么簡(jiǎn)單，而是需要錢、人才、資源等全方位的支持。

碧桂園去年凈利潤(rùn)近500億元，截止年底可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2425.4億元，有錢；

有包括1300多名博士在內(nèi)的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，1000名注冊(cè)建造師，有人；

土地儲(chǔ)備達(dá)到2.4億平方米，在北上廣深和廣大三四線城市皆有布局，有地；

總部位于粵港澳大灣區(qū)核心腹地，有國(guó)家政策利好……

中國(guó)“地產(chǎn)之王”的這場(chǎng)革新之戰(zhàn)，可謂手有余糧，心中不慌。

“如果全世界有10家公司做這個(gè)行業(yè)，因?yàn)楦鞣N原因要關(guān)門倒閉，我期望我們是最后一個(gè)倒下。我相信這個(gè)行業(yè)永遠(yuǎn)都會(huì)有的，而世界會(huì)給最具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)開綠燈。”這是楊國(guó)強(qiáng)的愿望和信念。

眼下，中美貿(mào)易戰(zhàn)尚未平息，保護(hù)主義似欲卷土重來，“世界會(huì)給最具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)開綠燈”，也應(yīng)該是眼下尋求變革的企業(yè)的集體共識(shí)。