【原標題：【黃厝二手房】調(diào)控政策已致樓市“質(zhì)變”】財金網(wǎng)消息 樓市調(diào)控再收緊的信號出現(xiàn)了，影響幾何?

周五晚上，傳來消息，之前的市場傳聞坐實，國管公積金中心發(fā)布通知，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準。

先解釋下，什么叫認房又認貸，簡單來說就是房子和貸款，也就是在核準你是不是二套房的時候，執(zhí)行兩個標準，你名下有一套房，那就算是二套，如果你名下沒有房子，之前賣掉了，但是你之前買房的時候，動用過貸款，那么對不起，別看你現(xiàn)在沒房，也算是二套，二套房就要執(zhí)行60-80%的首付比例。

所以認房又認貸，被認定為樓市調(diào)控的巨大殺器，只要這招一出，大量購房人的首付比例一下就從3成，提高到8成，北京這種地方，除了那些老破小，大多數(shù)房源，都很難再是普通住宅。只要是想置換的，基本都要給出8成首付，所以大家就要掂量掂量了。

北京樓市調(diào)控以來，有三個非常重要時間節(jié)點，第一個就是2017年的3月17日，江湖人稱317新政，這意味著北京樓市調(diào)控全面縮緊，其中最重要的政策就是兩條，1是首付比例大幅提高，二套房普通住宅不得低于60%，非普住宅不得低于80%，2是商貸開始認房又認貸。自打317新政以后，北京樓市快速降溫，直到現(xiàn)在北京樓市成交，已經(jīng)比2017年的3月跌去了8成，價格跌了2成。

第二個時點就是2018年9月14日，主要政策也是2條，1是市管公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存1年貸款10萬，繳存滿12年，最高貸款120萬，2執(zhí)行跟商貸一樣的標準，也就是二套首付比例達到80%，且認房又認貸。去年9月以后，北京樓市再度降溫，出現(xiàn)了價量的明顯低點。

第三個時點，就是今年3月份，市場一直傳言，國管公積金也要認房又認貸，這可能就是3月份北京樓市成交量出現(xiàn)小陽春的原因，大量購房需求，在政策落地之前，提前釋放。

那么什么叫做國管公積金?指的是中央國家機關(guān)及在京單位等國管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關(guān)分中心繳存的住房公積金。它區(qū)別于市管公積金，由中央國家機關(guān)住房資金管理中心負責管理，使用者主要是央企職工等。國管公積金使用不受地域限制，也就是說，如果你在其他的地方貸款買了房子，那么再買房的話也都會被認定為二套房。這也就意味著，至此國家機關(guān)人員以及央企職工買房，也將受限。

至于這個政策的影響，可能是7分心理，3分實際，心理影響是比較直接的，當大家都認為今年樓市調(diào)控要逐漸放松的時候，國管公積金再度收緊，給這種預期潑了一盆冷水，說明房住不炒這個方向仍然沒有變化，特別是這個時間點的把握，正在3月金融數(shù)據(jù)公布的當口上，發(fā)布新政，恐怕也有對沖信貸擴張的意圖。寬信用周期，務必讓樓市調(diào)控，繼續(xù)收縮，如今也成為了現(xiàn)實。

這一下就讓很多購房人再度猶豫，對正在發(fā)生的樓市小陽春打擊不小，特別是對于換房需求的朋友們來說，這個政策的意圖很明確，就是只支持首次剛需買房，而不支持改善換房，你貸款過一次之后，就會執(zhí)行二套房標準。無論你是否把之前的房子賣掉，再買房都要執(zhí)行60-80%的首付標準，改善需求中，絕大部分恐怕都不是普通住宅，很少有人用老破小，去換老破小的。所以實際中恐怕都要執(zhí)行8成首付。這就讓大家心有余悸。換房換不動了，樓市成交就又會冷卻下來。

但是，我們也應該看到，貸款的主力還是商貸和市管公積金，國管公積金，即便在北京也就占到公積金貸款10%左右，所以北京已經(jīng)把口子收的比較緊了。真實的影響其實并不大。對其他的省份城市房價的實際影響就更小了。國管公積金，主要的使用地點還是在北京。

所以綜合來看，這次國管公積金調(diào)整，其實主要是個態(tài)度上的，對于樓市的觀點再次被強調(diào)了一下，房住不炒依舊堅持。未來幾個月北京樓市必然再度降溫，其他地方則要分情況而定。三四線很快就會涼了，特別是一些規(guī)模收縮的城市，老齊去年中期就說，棚改貨幣化安置停止后一年，房價必有反應，從很多朋友發(fā)來的情況來看，現(xiàn)在也比去年的高點，跌去了10-20%，未來這種趨勢還會繼續(xù)。至于一些明星的二線城市，現(xiàn)在疊加上自由落戶這些政策，實在是不太好判斷。但是起碼有一點是明確的，無論哪個城市，投資房地產(chǎn)都已經(jīng)沒有機會了，即使房價再漲，未來的流動性和預期收益率都會變得很差。