【原標(biāo)題：【蔚縣房屋出租】?jī)r(jià)要普漲? 投機(jī)動(dòng)能消退】財(cái)金網(wǎng)消息 新房千人搖號(hào)、二手房成交放量、地價(jià)止跌，一季度以來(lái)，部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。業(yè)內(nèi)人士對(duì)《瞭望》新聞周刊記者分析指出，當(dāng)前樓市回暖與針對(duì)剛需型購(gòu)房者的利好政策有關(guān)，要警惕少數(shù)企業(yè)借此過(guò)度炒作，確保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

另一方面，對(duì)部分二線城市樓市仍然低迷、部分三四線樓市庫(kù)存上升的狀況，專(zhuān)家指出，各地應(yīng)堅(jiān)持房住不炒政策，積極落實(shí)一城一策，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

部分二線城市樓市顯現(xiàn)回暖跡象

樓市回暖首先發(fā)生在土地市場(chǎng)。2月27日，杭州節(jié)后首場(chǎng)土地拍賣(mài)釋放出復(fù)蘇信號(hào)：勾莊板塊地價(jià)跨過(guò)2萬(wàn)元/平方米，成為區(qū)域新高；3月20日，在經(jīng)過(guò)153輪報(bào)價(jià)后，佳兆業(yè)以6.3億元競(jìng)得杭州市閑林一幅地塊。這一地塊溢價(jià)率達(dá)到50%后封頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)自持階段，杭州上一次溢價(jià)率封頂發(fā)生在7個(gè)月前。

不僅是杭州，蘇州2月下旬拍賣(mài)城區(qū)的多宗宅地，最終全部順利出讓?zhuān)罡咭鐑r(jià)率為43%，最高競(jìng)價(jià)輪次為77輪。4月3日，無(wú)錫出讓四幅宅地，參拍房企超過(guò)60家，最終融創(chuàng)以24.4億元拿下兩幅地塊，濱湖區(qū)地塊達(dá)到最高限價(jià)，折合樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米。此外，沈陽(yáng)、合肥、成都、南京等地近日都拍出了溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊。

天風(fēng)證券分析認(rèn)為，近期部分二線城市出現(xiàn)高溢價(jià)率成交地塊主要是因?yàn)槎€城市房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，銷(xiāo)售有所增加，樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，此輪成交的部分地塊，之前曾出現(xiàn)流拍，經(jīng)過(guò)降低出讓價(jià)格、降低自持租賃住房、降低公建比例等要求，地塊重新具備吸引力，顯示開(kāi)發(fā)商拿地是理性的。

此外，今年房企融資環(huán)境較2018年有所寬松，為達(dá)成銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)，房企回歸一二線城市補(bǔ)貨，獲取優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

從新房銷(xiāo)售來(lái)看，3月中旬，南京河西兩個(gè)限價(jià)項(xiàng)目，雖然有均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米、首付八成的門(mén)檻，但是短短2天吸引近萬(wàn)人報(bào)名，中簽率僅分別為5.4%和7.7%。杭州在3月份一周內(nèi)出現(xiàn)兩次“萬(wàn)人搖號(hào)”的場(chǎng)景，平均中簽率低至1.5%。

二手房市場(chǎng)是樓市傳統(tǒng)風(fēng)向標(biāo)。易居房產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭介紹，“3月上海二手房成交量在2.6萬(wàn)套左右。自2011年11月以來(lái)，上海單月成交量均在2萬(wàn)套以下，今年3月的反彈力度比較強(qiáng)。”

多重利好惠剛需

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《瞭望》新聞周刊記者分析指出，春節(jié)過(guò)后出現(xiàn)的這一輪樓市復(fù)蘇背后疊加著針對(duì)剛需的多重利好因素。

首先，針對(duì)首套房的金融政策出現(xiàn)一定幅度調(diào)整。個(gè)人房貸利率有所下調(diào)，有的城市回歸基準(zhǔn)利率。記者了解到，春節(jié)后，天津多家銀行首套房利率從基準(zhǔn)利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些銀行首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮10%，有的銀行首套房最低僅為基準(zhǔn)利率上浮5%。

從全國(guó)整體情況來(lái)看，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的首套房貸款利率數(shù)據(jù)顯示，2019年2月全國(guó)533家銀行分（支）行中，有147家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月增加15家；153家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，與上月持平；118家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，較上月減少8家。全國(guó)二套房貸款利率時(shí)隔8個(gè)月后首次回歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續(xù)4個(gè)月回落，較1月回落3個(gè)百分點(diǎn)。

“以200萬(wàn)元貸款30年等額本息為例，首套房貸利率從基準(zhǔn)上浮15%調(diào)低至上浮5%，利息總額將減少22萬(wàn)多元，一定程度上減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)分析師曹維嫦說(shuō)。

在二手房交易稅費(fèi)方面，北京、上海、杭州、南京等地下調(diào)了二手房交易增值稅。在公積金使用方面，北京、成都、長(zhǎng)沙、福州、銀川、哈爾濱等多地調(diào)整了公積金提取政策，以滿足剛需的購(gòu)房需求。比如，海南重啟了個(gè)人房貸“商轉(zhuǎn)公”；成都公積金貸款取消“限成都戶(hù)籍”；北京公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地。

“這一輪政策調(diào)整，幅度不大，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)刺激，但是影響了市場(chǎng)心理和預(yù)期，不少剛需結(jié)束了觀望開(kāi)始入市。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席執(zhí)行官胡光輝說(shuō)，政策并沒(méi)有對(duì)投資“開(kāi)綠燈”，仍然沿用了去年嚴(yán)厲的限制措施。根據(jù)去年住建部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在限購(gòu)限貸以及提高二套房首付等政策的作用下，2018年全國(guó)70%～80%的購(gòu)房者為剛需和剛改型購(gòu)房者。“今年以來(lái)，相關(guān)調(diào)控政策沒(méi)有放松，剛需和剛改型購(gòu)房者是市場(chǎng)的絕對(duì)主力，投資客占比很低。”恒大地產(chǎn)華東分公司一名銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者。

樓市運(yùn)行“穩(wěn)”字當(dāng)頭

盡管部分一二線樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，“房住不炒”、穩(wěn)定房?jī)r(jià)地價(jià)的調(diào)控目標(biāo)并沒(méi)有放松。

“縱向分析杭州、沈陽(yáng)、合肥、南京等地近期拍出的較高溢價(jià)率地塊的價(jià)格，可以發(fā)現(xiàn)只是在去年地價(jià)下跌兩三成的基礎(chǔ)上回歸正常水平。”深圳乾運(yùn)公司董事長(zhǎng)張俊英認(rèn)為。

世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理徐典群說(shuō)，杭州近期明顯增加了土地供應(yīng)，主要是為了緩解供需矛盾，平抑價(jià)格，這些地塊中包含不少中低價(jià)位地塊。

一些業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前金融政策的調(diào)整以滿足剛需和普通改善需求為主，對(duì)投機(jī)投資者仍筑起了“防火墻”。比如首套房貸款仍未恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，二套房絕大多數(shù)地區(qū)需要8成首付。江蘇銀監(jiān)局一名管理人員告訴記者，各銀行開(kāi)展住房信貸業(yè)務(wù)仍以“穩(wěn)健”為主基調(diào)，銀行房貸投放增速控制在10%至20%之間。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前的樓市只是局部復(fù)蘇，還沒(méi)有達(dá)到整體回暖的程度。2019年1～2月，全國(guó)住房銷(xiāo)售面積同比為負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至3月18日，今年全國(guó)賣(mài)地最多的50個(gè)城市合計(jì)土地成交金額為5967億元，同比減少20%，其中35城土地溢價(jià)率下降。

業(yè)內(nèi)人士指出，2016年“9·30”調(diào)控以來(lái)，熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，投機(jī)炒作勢(shì)力得到有效遏制，市場(chǎng)成交量萎縮。近期，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，是需求經(jīng)過(guò)兩年多積累之后的正常釋放，市場(chǎng)的投機(jī)炒作動(dòng)能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)步伐。

另一方面，要高度警惕部分自媒體和中介對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作抬頭。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易“跟風(fēng)”，個(gè)別熱點(diǎn)經(jīng)過(guò)放大后，會(huì)傳遞出錯(cuò)誤和虛假的供求信號(hào)，影響消費(fèi)者心理預(yù)期，加劇市場(chǎng)緊張氣氛，甚至讓房地產(chǎn)運(yùn)行進(jìn)入非理性循環(huán)，值得高度警惕。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，預(yù)期趨于理性。各地應(yīng)堅(jiān)持一城一策，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保市場(chǎng)穩(wěn)中有進(jìn)。

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伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，房企拿地回歸理性，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。與此同時(shí)，作為房企的“糧倉(cāng)”，房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響持續(xù)加大。在此背景下，中指研究院對(duì)房企拿地情況進(jìn)行研究，關(guān)注房企在土地一二級(jí)市場(chǎng)拿地的最新動(dòng)態(tài)與熱點(diǎn)，為研判行業(yè)趨勢(shì)提供參考。

從拿地金額來(lái)看，萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)榜單前三位。2019年1-3月，萬(wàn)科拿地力度不變，依舊占據(jù)拿地榜首位，以311億元保持領(lǐng)先；融創(chuàng)拿地勢(shì)頭迅猛，以309億元拿地金額躍居第二位，上升顯著；綠地雖居于第三位，但3月拿地規(guī)模降低。TOP10企業(yè)1-3月拿地總額1904億元，占TOP100企業(yè)的35.2%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減，行業(yè)集中度明顯。3月，融創(chuàng)拿地202億元，強(qiáng)勁的拿地節(jié)奏使融創(chuàng)在土地市場(chǎng)格外耀眼。2018年度業(yè)績(jī)顯示，融創(chuàng)85%的土地儲(chǔ)備位于一二線，其戰(zhàn)略布局優(yōu)勢(shì)明顯。本月融創(chuàng)拿地主要集中于上海、天津、重慶、合肥、濟(jì)南等一二線城市，延續(xù)其一貫布局戰(zhàn)略。

拿地金額微弱回升，熱點(diǎn)城市地塊持續(xù)搶手，拿地難度不減。2019年1-3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，漲幅微弱。2019年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度依舊不高，房企在經(jīng)過(guò)春節(jié)假期低迷的土拍后，3月成交金額略有回升，市場(chǎng)表現(xiàn)向暖。與不溫不火的土拍市場(chǎng)相對(duì)，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊依舊搶手，拿地難度不減。27日，徐州新城區(qū)兩地塊吸引了包括保利、萬(wàn)科、碧桂園在內(nèi)的18家房企參與競(jìng)拍，在經(jīng)過(guò)近5個(gè)小時(shí)、共435輪競(jìng)價(jià)后，最終由新城以18.26億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)114%。

從拿地面積來(lái)看，綠地、恒大、新城拿地面積位列前三。2019年1-3月，綠地和恒大延續(xù)上月優(yōu)勢(shì)，以772萬(wàn)平方米和710萬(wàn)平方米的拿地的面積保持前兩位；新城控股以604萬(wàn)平方米位列第三。2019年1-3月，TOP 10房企拿地總面積4877萬(wàn)平方米，占TOP 50房企拿地面積的48.7%，拿地規(guī)模顯著。具體來(lái)看，金科3月拿地面積160萬(wàn)平方米，僅次于融創(chuàng)。本月，金科在重慶拿地4宗，總面積超60萬(wàn)平方米。金科近期發(fā)布公告，將2019年銷(xiāo)售目標(biāo)鎖定為1500億元，而重慶作為其大本營(yíng)，積極拿地深耕亦同其發(fā)展目標(biāo)相契合。

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角居首，中西部關(guān)注度持續(xù)提升。3月，長(zhǎng)三角拿地金額731億元，高居首位；受人才落戶(hù)政策的實(shí)施、地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素影響，中西部地區(qū)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，逐漸成為房企土儲(chǔ)布局的重點(diǎn)，TOP10企業(yè)拿地面積高達(dá)2483萬(wàn)平方米，持續(xù)位居榜首，如融創(chuàng)在重慶、西安、成都、鄭州等中西部城市均有新增土儲(chǔ)。值得注意的是，除環(huán)渤海以外，其他三個(gè)區(qū)域TOP10拿地金額較去年同期均有不同程度下降，企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。

從城市群拿地企業(yè)來(lái)看，龍頭房企布局較廣，中小房企則聚焦其深耕區(qū)域。如融創(chuàng)在除珠三角以外三個(gè)區(qū)域均有上榜，拿地總金額307億元躍居榜首，且在環(huán)渤海和中西部均居榜首，表現(xiàn)亮眼，且拿地主要集中在天津、重慶、杭州和太原等核心二線城市；萬(wàn)科則在除長(zhǎng)三角以外三個(gè)區(qū)域均有上榜，拿地金額268億元位居第二，且在珠三角位居榜首；另外，首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)等中小房企則分別在環(huán)渤海及中西部城市群榜單中出現(xiàn)1次，布局較為集中。

從城市排行榜來(lái)看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，整體有所放緩。2019年1-3月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交3397億元，同比下降12%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交8290萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%。其中，天津土地市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，累計(jì)成交總價(jià)442億元，同比增長(zhǎng)70%且3月增幅顯著，規(guī)劃建筑面積1089萬(wàn)平方米居首位，同比增長(zhǎng)182%；東莞土地大放量，規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)281%。此外，受政策調(diào)控等因素的影響，房企拿地逐漸回歸理性，1-3月土地成交規(guī)模有所放緩，其中武漢、杭州、蘇州、重慶等較去年同期均有不同程度的下降。

全國(guó)性企業(yè)拿地優(yōu)勢(shì)顯著，戰(zhàn)略布局多個(gè)熱點(diǎn)二線城市。全國(guó)性房企依托資金、資源等優(yōu)勢(shì)，分別拿下天津、上海、福州和西安四個(gè)重點(diǎn)城市1-3月拿地總額冠軍，拿地優(yōu)勢(shì)顯著。正榮、萬(wàn)科、金輝和綠地在全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)二線城市戰(zhàn)略性布局明顯。其中，正榮、金輝和萬(wàn)科分別出現(xiàn)在天津、西安和福州三個(gè)二線城市的1-3月拿地總額TOP10榜單中，尤其是專(zhuān)注于二線城市的正榮，在多個(gè)熱點(diǎn)二線城市齊發(fā)力，與企業(yè)的戰(zhàn)略布局相契合。

3月份入榜地塊主要位于二線核心城市，企業(yè)獨(dú)立拿地為主要形式。入榜地塊中南京、天津、杭州和合肥各有2宗地塊入榜，武漢和臺(tái)州各有一宗地塊入榜。3月，二線核心城市成為了企業(yè)拿地的主要爭(zhēng)奪目標(biāo)，相比一線城市地價(jià)居高不下、企業(yè)多以聯(lián)合體形式拿地，企業(yè)在二線城市大多以獨(dú)立拿地形式為主。其中，新希望在月末突然發(fā)力，以53億元拿下南京棲霞區(qū)地塊，一躍成為本月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)最高地塊。