【原標(biāo)題：搜房幫登錄經(jīng)紀(jì)人登錄：樓市降價(jià)大殺器 再無(wú)普漲】財(cái)金網(wǎng)消息 之前內(nèi)部演講整體的部分內(nèi)容，所以會(huì)有一些口頭類的語(yǔ)言，整個(gè)核心結(jié)論是，未來(lái)房地產(chǎn)將正式告別普漲式的雨露均沾，市場(chǎng)的價(jià)值分層會(huì)更加的明顯

至于到底是漲多少跌多少，其實(shí)都掌握在你的手上

以下為正文

資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)這件事情是真正意義上需要打響了。

網(wǎng)絡(luò)上一個(gè)段子：2017年，靠運(yùn)氣贏回來(lái)的財(cái)富，2018年，靠實(shí)力全輸了回去。

通過(guò)這一年這一輪的洗滌告訴我一件事情：很多我們理所當(dāng)然認(rèn)為的常識(shí)，這一年來(lái)有些改變。我們會(huì)需要做一些調(diào)整，一些邏輯，一些方法，或者說(shuō)一些金字塔結(jié)構(gòu)，構(gòu)建順序，開始改變。

01

第一個(gè)，我們來(lái)看整個(gè)貨幣市場(chǎng)

這張圖它給我們總結(jié)了過(guò)去的四年，特別重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)里面，對(duì)貨幣的一個(gè)總政策。

然后在2016年提到了抑制資產(chǎn)泡沫，關(guān)注貨幣總閘和現(xiàn)金流。

但是很奇怪的一點(diǎn)，2018年在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壓力特別大的時(shí)候，也突然不再提管住貨幣總閘，特別是最近我們這段時(shí)間，我們頻繁地看到好像貨幣要寬松了。

以前一直說(shuō)寬松房?jī)r(jià)必漲，對(duì)不對(duì)？X萬(wàn)億那一年一寬松，房?jī)r(jià)半個(gè)月之后就漲了。

為什么今年做那么多動(dòng)作，又降準(zhǔn)又降息，現(xiàn)在X萬(wàn)億了，馬上就要Y萬(wàn)億了，房?jī)r(jià)一點(diǎn)反應(yīng)，為什么？

第二個(gè)想跟各位聊聊宏觀層面。同樣發(fā)生在上海，同樣來(lái)自于在2018年。

第一張照片來(lái)自于大熱的前灘，時(shí)間在2018年的開年，人山人海，一千多個(gè)人就搶了一百多套房，隊(duì)伍排得特別特別長(zhǎng)。另外一張?jiān)谝粋€(gè)上海的遠(yuǎn)郊，居然打出了買一套房子送一套。

好像熱的地方就熱，冷的地方就無(wú)比的冷了。前灘都熱了一年了，每出一個(gè)項(xiàng)目就被哄搶，而遠(yuǎn)郊近郊項(xiàng)目，好像都很難賣，都賣得很艱難。

這個(gè)現(xiàn)象也是我從業(yè)那么久時(shí)間比較少看到的，一個(gè)城市它的冷熱可以如此的不均。換句話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在我告訴你，我看好上海，但是你知道該怎么辦嗎？上海有特別好的也有特別差的。

這兩個(gè)常識(shí)被打破的現(xiàn)象，也讓我有一點(diǎn)點(diǎn)的迷惘，過(guò)去我們判斷樓市走勢(shì)的一些理論好像都沒(méi)有用了，包括以前我們從土地來(lái)看，從一些預(yù)售證來(lái)看，現(xiàn)在再來(lái)看好像都沒(méi)有用了。

02

我嘗試著去找尋背后的原因，為什么會(huì)有這樣一個(gè)現(xiàn)象？有幾個(gè)觀點(diǎn)來(lái)跟各位分享一下

第一個(gè)，從2018年開始，各位一定要記得一句話，以前其實(shí)我們一直在說(shuō)，因?yàn)橥恋厥窍∪钡?，房子是供不?yīng)求的，所以經(jīng)濟(jì)管控是無(wú)用的。但是在2018年我告訴你，總量其實(shí)已經(jīng)夠了。

有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)的存量是300億平米。換句話來(lái)說(shuō)，每個(gè)人大約30平。從某種角度上來(lái)說(shuō)，這樣的人均面積對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，總量絕對(duì)夠。

過(guò)去因?yàn)楣┎还┎粦?yīng)求也好，因?yàn)橄∪币埠茫且驗(yàn)槲覀儚娜司奈迤矫?，一直到?0平米到15平米， 25平米，供不應(yīng)求。但是2018年開始房子已經(jīng)不稀缺。

第二個(gè)，今年大量的用戶意識(shí)到了，其實(shí)買房歸根到底是要注重房屋質(zhì)量的。因?yàn)榉课葙|(zhì)量真的會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

所以在整個(gè)房子已經(jīng)不缺的時(shí)候，恰巧遇到了用戶對(duì)房屋質(zhì)量開始重視，這兩點(diǎn)的碰撞就直接導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果：房產(chǎn)的質(zhì)量也同樣進(jìn)入到了優(yōu)勝劣汰上。

換句話來(lái)說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)的大熔爐，開始碎片化，差的開始下沉。這也是為什么剛剛我說(shuō)的冰火兩重天。

這是現(xiàn)在一定要做知道，如果現(xiàn)在去買房，不要只看地段，因?yàn)榉孔邮菈蛄?，你的房子如果質(zhì)量不好，都是沒(méi)人給你接盤的。

第三個(gè)，也是非常重要的政策層面，去年給房子定的一個(gè)大前提叫：房住不炒。這四個(gè)字值得印在腦門上。2019年最重要的叫：因城施策。

為什么這個(gè)很重要？不知道各位還記不記得在16年17年的時(shí)候，房地產(chǎn)有這樣一個(gè)現(xiàn)象，上海漲了過(guò)一段時(shí)間輪到杭州，杭州漲了，再過(guò)段時(shí)間輪到嘉興漲，對(duì)不對(duì)？房?jī)r(jià)是傳導(dǎo)機(jī)制的一個(gè)地方漲，然后往周邊。

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，因?yàn)橐虺鞘┎撸@樣的一個(gè)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制消失了。因?yàn)槊恳粋€(gè)城市的樓市政策都不一樣。以前的政策是中央定個(gè)基調(diào)，大家全部執(zhí)行，現(xiàn)在你看中央會(huì)定明確基調(diào)嗎？房租不炒也好，因城施策也好，全都不是明確基調(diào)。

但是每一個(gè)城市都要理解基調(diào)，然后再各自做一些小調(diào)整。這是為什么我們?cè)?8年年底的時(shí)候會(huì)聽(tīng)到那么多看似放松的信號(hào)。但是我們可以看到這些城市互相之間沒(méi)有任何聯(lián)系的。

所以一個(gè)特別重要的一個(gè)現(xiàn)象，在今年開始樓市如此洗牌之后，地產(chǎn)正式告別雨露均沾。

以前20年都是雨露均沾，所以我們很少看到有特別兩極的現(xiàn)象。但現(xiàn)在我告訴你，正是因?yàn)榇笕萘亢艽蟮挠脩粢庾R(shí)崛起了，產(chǎn)品錯(cuò)分了，房企選擇謹(jǐn)慎了，之后好的會(huì)浮上來(lái)，差的會(huì)沉下去。

這也是最近有些人對(duì)我吐槽說(shuō)寫文章沒(méi)有以前那么犀利，或者說(shuō)給到意見(jiàn)都不痛不癢，為什么？

其實(shí)我是真的認(rèn)為這個(gè)賽道已經(jīng)沒(méi)有普世的價(jià)值觀了

你沒(méi)有辦法用一句話來(lái)概括東西，你沒(méi)有辦法說(shuō)明年房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣。你真的不能這么給，每個(gè)城市都不一樣，每個(gè)項(xiàng)目也不一樣，在整個(gè)賽道里面跟每個(gè)人的關(guān)系都是不同，每個(gè)人的現(xiàn)狀都是不一樣。

在如今市場(chǎng)里面，其實(shí)是一個(gè)沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。

03

所以我特別想要大家去了解一下，這個(gè)賽道里真正的強(qiáng)者在干什么。

什么是強(qiáng)者，就是真正的金主在干嘛，真正的土地?fù)碛姓咴诟陕?，真正花錢蓋房子的人在干嘛，他們一定比我們更聰明，而且一定比我們更理智

他們是重度參與地產(chǎn)賽道，他們是每年幾百億幾千億在花錢，所以他們的決定一定是經(jīng)過(guò)各種很縝密很專業(yè)不同維度的判斷之后才做出來(lái)?？炊麄?，我們這些普通購(gòu)房者大概也就有了安全感

首先是開發(fā)商，不是我瞎說(shuō)，所有的開發(fā)商在2019年都清一色的改口了

為什么？開發(fā)商一定是最敏感的，各位不要當(dāng)開發(fā)商是傻子或開發(fā)商是一個(gè)土豪老板，為什么開發(fā)商最終清一色都要轉(zhuǎn)型做美好生活，是時(shí)代來(lái)了。所以你們買房時(shí)候也去想一想，我們買到房子是不是能給你更好生活？

開發(fā)商做的另外一件事就是：活下去。網(wǎng)絡(luò)上一個(gè)段子，就是說(shuō)一群不賺錢的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)創(chuàng)業(yè)者在想要如何改變世界，一群賺錢最多的房地產(chǎn)者在想怎么活下去。

房產(chǎn)確實(shí)最近一段時(shí)間在高度的做一件事情，叫回籠現(xiàn)金流。

現(xiàn)在各位去買房，全款跟貸款付款的差異是特別大。為什么？相比較利潤(rùn)而言，開發(fā)商更需要現(xiàn)金。

這個(gè)時(shí)候你只要有現(xiàn)金流，你是有能力去抄到比較好的資產(chǎn)的，前提就是你有錢。換句話來(lái)說(shuō)，如果各位今年不買房，囤好你的現(xiàn)金，這個(gè)現(xiàn)金可能給你實(shí)現(xiàn)的回報(bào)會(huì)比想象中高很多。

第二我們看看地方政府，地方政府在干嗎

這也是今年吳曉波在跨年演講時(shí)候一個(gè)片段。今年地方政府一樣跟往年在做基建，但是這一年的基建跟以往不太一樣了。之前的基建叫“鐵公基”，鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而現(xiàn)在的基建完全變了。

以前我們判斷是，高鐵通了沒(méi)有？高速通了沒(méi)有？火車有沒(méi)有？現(xiàn)在對(duì)地段判斷不是這樣了，變成你產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入了沒(méi)有？里面有沒(méi)有阿里巴巴？京東在里面做物聯(lián)網(wǎng)沒(méi)有？

這一些利好可能會(huì)真正意義上影響房?jī)r(jià)。單純的只看什么那邊通過(guò)地鐵那邊通了高速，沒(méi)用的，大家都一樣，不是只有你有，各位要記得這句話。

第三，銀行在干嘛？

今年特別有趣，錢的流向跟以往變得更不可揣測(cè)。以前我們說(shuō)放水放什么地方？很多人說(shuō)不管你放在什么地方，最終流向房地產(chǎn)

現(xiàn)在不是啦，這也是為什么10月份說(shuō)放開總閘之后，房地產(chǎn)一點(diǎn)沒(méi)有反應(yīng)的核心原因?，F(xiàn)在有專門針對(duì)中小企業(yè)銀行這些銀行的錢融資比想象中要簡(jiǎn)單很多。

其實(shí)我是特別不建議，大家有一筆錢，然后這里放一點(diǎn)，那里放一點(diǎn)，然后自己再放一點(diǎn)。好像說(shuō)分散投資，這其實(shí)并不是一個(gè)特別好的一個(gè)決策，今年好的標(biāo)地特別少，差的標(biāo)地特別多。所以我的建議是，如果你不做，就拿好現(xiàn)金，等著看。如果你要做就一次性做的選擇。

04

所以通過(guò)這些地產(chǎn)行業(yè)的重度參與者在做的事情，我們是否能夠得出自己的一些結(jié)論

這三個(gè)觀點(diǎn)我希望你能夠記住，對(duì)你以后有幫助。

另外還有一些買房建議

首先，因?yàn)槲姨貏e希望我們的每套房子都有自己的目的，而且我認(rèn)為順序各位不要去打亂。

第一套房子，很多人小年輕一套房子都沒(méi)有，跟我聊這種杠桿套現(xiàn)，太年輕！第一套房子一定要事先考慮自己自住的問(wèn)題。

第二套，一定要是考慮能出租的房子。

第三套房子。考慮輪動(dòng)。不管怎么樣，這套房子在任何艱難的時(shí)候，他總是能夠賣得掉。

最后一套，可以投資。四套房就夠了。然后如果再想買，就在這里面自己換就可以了。

第二點(diǎn)，我希望各位能夠判斷出哪些規(guī)劃是真正的規(guī)劃，這個(gè)在第二部分分析過(guò)了。

第三個(gè)，如果各位要去買二手房，考慮那些既是賣家也是買家的客戶。什么意思呢？如果你要去買二手房，我建議各位去買，他準(zhǔn)備把房子賣給你，然后自己要去買房子那個(gè)人。為什么？這就意味著你有更多的議價(jià)權(quán)，這就意味著你有可能會(huì)買到便宜的房子。

為什么這么說(shuō)？我今年就以一個(gè)非常大的代價(jià)把自己的房子給賣掉，因?yàn)槲乙I房子，我必須要賣掉，但是我覺(jué)得我今年做的最正確的事情就是今年上半年置換掉，導(dǎo)致我不會(huì)在下半年那么被動(dòng)，雖然現(xiàn)在來(lái)看那一次割肉有點(diǎn)心疼，但是我覺(jué)得還值得。

但是對(duì)我的買家他就賺到了，因?yàn)樗庾R(shí)到我要置換，所以他們以一個(gè)比較低的價(jià)格買到了房子。

第四個(gè)，買一手怎么辦？真心建議買大公司。有句話叫買大公司，你砸售樓處有人報(bào)道，小公司你砸售處，黑社會(huì)就來(lái)了，就這個(gè)道理，房屋質(zhì)量確實(shí)是最近這兩年比較重要的問(wèn)題。

05

我希望各位能夠記得一些話

第一個(gè)特別重要一點(diǎn)，不要買太多，我不會(huì)低估各位的購(gòu)房能力，但是也不要買太多，學(xué)會(huì)整合，買對(duì)的那間房，這是特別重要的。

第二點(diǎn)，買任何一套房都要考慮持有成本跟運(yùn)營(yíng)收益。講實(shí)話，我對(duì)未來(lái)房產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間是比較悲觀的。如今你去鏈家掛牌一個(gè)房源，哪怕你已經(jīng)打九折，鏈家依然會(huì)告訴你，你知道房子可能需要九個(gè)月才能賣出去，這九個(gè)月你如何扛以及這九個(gè)月周轉(zhuǎn)周期如何度過(guò)？都是需要考慮的

第三件事情，房地產(chǎn)投資這件事情真的在進(jìn)入到慘烈的二八時(shí)代了，過(guò)去是雨露均沾，現(xiàn)在就是二八時(shí)代，20%做對(duì)的人會(huì)拿走80%的收益。

06

我認(rèn)為在19年開始會(huì)進(jìn)入到一個(gè)特別的賽道。希望各位可以成為那20%