【原標題：北京購房政策：成交火熱的背后 新房出售同比增加】財金網(wǎng)消息 政策動向

▌北京樓市調(diào)控堅持以穩(wěn)為主，加快宅地供應(yīng)及保障房建設(shè)，強化市場監(jiān)管，保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展

2019年，北京堅持“房住不炒”與“三穩(wěn)”定位，進一步規(guī)范管理住房租賃市場，完善住房市場體系和住房保障體系，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。市場供應(yīng)：完成今年住宅供地目標，加快已供地住宅項目開工建設(shè)和入市步伐，完成租賃住房建設(shè)及棚戶區(qū)改造任務(wù)。政策微調(diào)：住房貸款利率上浮收窄，公積金提取范圍放寬。市場監(jiān)管：加強對房產(chǎn)中介及開發(fā)商違規(guī)銷售行為的監(jiān)管力度，持續(xù)治理房源信息發(fā)布亂象，保障群眾合法利益。

▌優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供應(yīng)力度，提高政策類剛需住房供應(yīng)量

2019年北京政府工作報告強調(diào)，北京要完成1200公頃住宅供地，并加快已供地住宅項目開工建設(shè)和入市步伐；并建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。

▌北京城市副中心控規(guī)獲批，北三縣優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進協(xié)同發(fā)展

1月3日，中國政府網(wǎng)公布《中共中央國務(wù)院關(guān)于對北京城市副中心控制性詳細規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年-2035年）的批復(fù)》，把城市副中心打造成北京的重要一翼。

▌京津冀一體化加快推進，配套設(shè)施加快完善，市場需求外溢

隨著京津冀一體化加快推進，北京副中心、雄安新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的加快出臺，交通基礎(chǔ)設(shè)施的加快完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的加快實施，將帶來市場需求外溢，而跨城通勤的便利性的實現(xiàn)也是產(chǎn)生大量購房需求的重要原因。

1、位于周邊三河（燕郊所在地）、大廠、香河、廊坊市區(qū)、涿州、固安等城市，在未來開通城際后，購房需求或?qū)⑦M一步釋放。

2、雄安內(nèi)圈的高碑店、武清、永清等城市，駕車通勤時間可控制在1-1.5小時內(nèi)，隨著交通、產(chǎn)業(yè)配套的加快完善，未來購房需求也將較多。

新房市場

▌供應(yīng)：一季度以限競房和共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)為主，月均供應(yīng)同比增長八成

一季度月均供應(yīng)量為56萬平方米，同比增加80%，新房供應(yīng)仍以限競房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。一季度月均成交量為42萬平方米，銷供比為0.65，較去年下降0.02。從新開盤情況看，2019年一季度北京市場新開盤數(shù)量較去年同期下降47%，整體去化率較去年同期下降12個百分點到65%，去化效果一般。

圖：2016年-2019年3月北京住宅月度供應(yīng)量及銷供比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

▌成交：一季度月均銷售節(jié)奏加快，成交規(guī)模同比增加

2019年一季度累計成交125萬平方米，同比增長110%。一方面供應(yīng)增加帶動成交量上升；另一方面，部分中高端改善型項目開盤價格較預(yù)期價格有所下降，疊加房企優(yōu)惠促銷，前期積壓的改善型需求逐步釋放，推升整體成交規(guī)模。2019年一季度北京商品住宅（不含保障房）月均成交42萬平方米，較2018年全年月均銷售量增加4%，月均銷售節(jié)奏加快，單月來看，1月、3月兩個月成交量同比增幅均超100%。

圖：2015-2019年3月北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

二手房市場

▌成交規(guī)模弱勢回升，市場預(yù)期平穩(wěn)，價格持續(xù)上漲動力不足

2019年一季度北京二手房成交3.2萬套，同比增加12%。2月份受春節(jié)影響周期性回落，3月二手房市場活躍度較春節(jié)前明顯增加，周度成交量逐漸上升，新增客源量持續(xù)增加，累計成交15819套，達近兩年北京二手房成交量高位。2019年一季度二手房成交均價為56695元/平方米，較2018年一季度上漲9%。3月二手房帶看量上升導(dǎo)致房主預(yù)期增強，議價空間減少，但整體來看，降價房源仍占多數(shù)，市場情緒回歸理性。在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓、新房供應(yīng)相對充裕的條件下，二手房市場不存在快速升溫的基礎(chǔ)，后期市場可能會轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，均價漲勢后期難以持續(xù)。

圖：2017-2019年3月北京二手房月度成交情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

土地市場

▌土地推出：一季度宅地供應(yīng)節(jié)奏加快，供應(yīng)量已接近去年全年總量一半

2019年一季度，北京宅地供應(yīng)量增加，共推出24宗宅地，同比增加26%；累計規(guī)劃建筑面積達312.20萬平方米，同比增加32%。2019年以來，北京推地速度明顯加快，供地區(qū)域以通州、海淀、大興為主，一季度宅地供應(yīng)量已接近去年全年供應(yīng)量的一半。

圖：2014-2019年一季度北京商品房用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

▌土地成交：宅地成交量同比增長近三成，大興、通州地塊備受房企青睞

2019年一季度，北京宅地供應(yīng)量增加帶動成交量走高，住宅用地成交22宗，累計規(guī)劃建筑面積284.45萬平方米，同比增加26%。一季度北京宅地市場仍以限地價地塊為主，限競房的低銷售比例使得開發(fā)商拿地價格相對謹慎，但地理位置較好、配套逐步完善的地塊仍受房企青睞。受城南發(fā)展計劃、北京市政府搬遷及城市副中心規(guī)劃落地執(zhí)行利好影響，房企對大興及通州地塊熱情相對較高。

圖：2014-2019年一季度北京商品房用地成交規(guī)劃建筑面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

房企拿地態(tài)度謹慎，宅地成交樓面價和溢價率同比均降。2019年一季度，北京住宅用地成交樓面價和平均溢價率均下降。其中，成交樓面均價為21166元/平方米，同比下降19%；住宅用地溢價率為14%，較去年下降0.13個百分點。2019年房企迎來償債小高峰，同時以限房價競地價為主的宅地拍賣方式明顯考驗了房企的綜合能力，此外，現(xiàn)已入市的限競房去化情況不甚理想也使得房企在拿地方面更加謹慎，盡量以最低成本競得地塊。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

未來北京市場展望

▌趨勢一：以穩(wěn)為主的調(diào)控基調(diào)下，北京短期市場或?qū)⒈３窒鄬ζ椒€(wěn)態(tài)勢

2019年一季度，市場成交在季節(jié)性淡季過后有所回暖，近期房貸利率邊際調(diào)整，市場預(yù)期有所改善，但在以穩(wěn)為主的調(diào)控主基調(diào)下，對市場的影響恐將有限；另一方面，限購限貸等主體政策不放松，疊加限競房、共有產(chǎn)權(quán)房等持續(xù)入市，預(yù)計未來市場或?qū)⒈３窒鄬ζ椒€(wěn)。

▌趨勢二：預(yù)計后續(xù)宅地供應(yīng)節(jié)奏將放緩，房企拿地態(tài)度或?qū)⒏又斏?/p>

2019年北京市政府工作報告中強調(diào)，今年北京計劃完成1200公頃住宅供地，并加快已供地住宅項目開工建設(shè)和入市步伐。2019年一季度北京宅地實際供應(yīng)312萬平，完成計劃供地總量的26%，為2018年全年宅地實際供應(yīng)總量的44%，預(yù)計北京宅地后續(xù)推出節(jié)奏將放緩，供應(yīng)量將減少。此外，限競房的低銷售比例使得開發(fā)商拿地價格相對謹慎，新房庫存過高，疊加房企償債高峰的到來，開發(fā)商拿地態(tài)度或?qū)⒏又斏?。預(yù)計后續(xù)宅地市場供應(yīng)節(jié)奏將放緩，房企拿地態(tài)度或?qū)⒏又斏鳌?/p>