【原標(biāo)題：公積金政策新變,融化樓市解凍潮】財(cái)金網(wǎng)消息 國管公積金貸款收緊的“靴子”終于落地。

12日，國管公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問題的通知》，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成且最多貸60萬元。

新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

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賬戶連續(xù)繳存半年以上方可申請(qǐng)貸款

貸款申請(qǐng)條件的調(diào)整，是新政的第一個(gè)變化。

根據(jù)規(guī)定，借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài);或經(jīng)中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)審核同意，處于緩繳、封存或者退休銷戶狀態(tài)的繳存職工。

同時(shí)，借款申請(qǐng)人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個(gè)人住房貸款和政策性貼息貸款。

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二套房認(rèn)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”

和此前北京市屬公積金一樣，此次國管公積金中心也將二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

新政規(guī)定，借款申請(qǐng)人家庭(包括借款申請(qǐng)人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款記錄)的，按首套住房貸款政策辦理。

借款申請(qǐng)人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。換句話說，曾經(jīng)貸款買過房，無論是商貸還是公積金貸，現(xiàn)在賣小買大，從4月15日起按二套房認(rèn)定。

被認(rèn)定為二套以上住房的，不予貸款。

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二套房最多貸60萬

新政此次也同時(shí)調(diào)整了首付款比例。

首付款方面，根據(jù)規(guī)定，借款申請(qǐng)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的20%;購買經(jīng)濟(jì)適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的30%;購買二套住房的，首付款比例不低于購房總價(jià)的60%。借款申請(qǐng)人購買存量房屋的，購房總價(jià)以房屋評(píng)估值和購房合同總價(jià)兩者中較低者為準(zhǔn)。

貸款額度方面，首套住房貸款最高額度為120萬元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率;二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

此外，在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過借款申請(qǐng)人月收入的60%。

同時(shí)，貸款期限不得超過25年，最長可計(jì)算到借款申請(qǐng)人法定退休年齡后5年，最高不得超過65周歲。

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支持購買政策性住房

《通知》明確，支持職工購買政策性住房。職工購買政策性住房的，確定住房公積金個(gè)人住房貸款額度時(shí)不考慮繳存余額、繳存年限、配偶繳存情況及調(diào)節(jié)系數(shù)等因素。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房(包括按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房)申請(qǐng)貸款，按首套住房貸款政策辦理;購買共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房申請(qǐng)貸款，按借款申請(qǐng)人名下實(shí)際住房和貸款情況確定貸款適用政策。購買政策性住房辦理貸款實(shí)行自動(dòng)階段性擔(dān)保。材料齊備的，從申請(qǐng)到發(fā)放的辦理周期不超過8個(gè)工作日。

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此前傳言曾致北京二手房交易井噴

國管公積金貸繳存人數(shù)占總繳存人數(shù)的10%左右，即國管公積金的繳存人與市管繳存人占比為1∶9。業(yè)內(nèi)人士曾表示，國管公積金政策改為認(rèn)房又認(rèn)貸，會(huì)導(dǎo)致一部分國管公積金繳存人員的貸款政策由首套房政策改為二套房貸政策，從嚴(yán)的房貸政策會(huì)通過預(yù)期影響購房者的心理。

事實(shí)上，從上3月中旬開始，網(wǎng)絡(luò)上就已經(jīng)開始傳播國管公積金將從3月19日開始調(diào)整政策，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

受國管公積金貸款政策調(diào)整傳聞刺激，部分天數(shù)二手房成交量突破千套，直逼去年市管公積金貸款調(diào)整時(shí)的成交高點(diǎn)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，3月18日北京二手住宅單日成交1042套。這種單日超過千套的成交高點(diǎn)在2018年也出現(xiàn)過類似情況，即2018年9月份市管公積金調(diào)整前，9月14日、15日出現(xiàn)了連續(xù)兩天單日成交過千套的情況，其中14日成交2251套，15日成交1397套。

當(dāng)時(shí)多位中介人員表示，之前的確有關(guān)于國管公積金要“認(rèn)房又認(rèn)貸”的說法，所以很多購房者在加緊辦理手續(xù)，想趕在政策調(diào)整前進(jìn)行網(wǎng)簽，就怕突然有一天出臺(tái)政策趕不上“末班車”了。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日，北京二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)到4850套，3月網(wǎng)簽16051套，均處于調(diào)控后的高位，3月下半月國管公積金政策收緊傳聞導(dǎo)致部分國管公積金需求提前釋放。

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多城“限售令”到期!“解凍”房源入市影響幾何?

自2017年3月25日，廈門正式出臺(tái)限售令開始，福州、青島、廣州、珠海等城市先后出臺(tái)“限售令”，隨后，“惠州、常州、東莞、揚(yáng)州、海南、濟(jì)南等省市在內(nèi)的多個(gè)地方均出臺(tái)“限售令”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，至目前，全國已有超過50個(gè)城市出臺(tái)限售令。

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進(jìn)入2019年4月，部分出臺(tái)限售令的城市，被“凍結(jié)”交易的房源將陸續(xù)進(jìn)入解凍期

“解凍”規(guī)模方面，克而瑞新房成交數(shù)據(jù)顯示，出臺(tái)“限售令”后的6個(gè)月內(nèi)，青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟(jì)南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。據(jù)此計(jì)算，共8城，3439萬平方米。

雖然住宅從成交至辦理產(chǎn)權(quán)證之間存在時(shí)間差，但如果再考慮二手房交易規(guī)模的話，理論上講，上述出臺(tái)限售令的城市，未來6個(gè)月內(nèi)將有千萬平方米量級(jí)的住宅“解凍”，并可入市交易。

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巨量解凍規(guī)模，上述城市會(huì)否迎來“拋房潮”?

“原則上來看，既使限售房源解凍，也很難出現(xiàn)拋房潮。”同策研究院院長張宏偉告訴記者。

張宏偉分析指出，目前還是周期性的低點(diǎn)，市場整體還處于下行階段，一些限售城市當(dāng)前的房價(jià)較2017年限售時(shí)的高點(diǎn)出現(xiàn)不同程度回調(diào)，此時(shí)選擇賣房，不一定會(huì)成交，即使成交也會(huì)產(chǎn)生損失。

“所以不論是從普通老百姓的角度來看，還是從投資客的角度來看，目前的回報(bào)率很低，或者還有損失。同時(shí)，當(dāng)前一些城市交易量在回升，目前并不是拋盤的合適時(shí)機(jī)。”張宏偉說，“大家可能會(huì)等下一輪市場高峰期來臨的時(shí)候再去賣掉。”

而未來隨著限售房源的陸續(xù)解凍，是否會(huì)給房價(jià)和樓市帶來下行壓力呢?

“短期內(nèi)，絕大部分人應(yīng)該不會(huì)選擇拋盤，這對(duì)短期房價(jià)和樓市不會(huì)造成太大影響。當(dāng)前，部分城市樓市成交量上升，下一輪市場高峰期的到來，會(huì)對(duì)沖部分壓力。”張宏偉說。