【原標(biāo)題：西安公積金啟動資金風(fēng)險防控一級響應(yīng),多大的事?】財金網(wǎng)消息 馬上要過去的人間四月天，西安房地產(chǎn)市場熱鬧非凡。

這個熱鬧，一方面指市場，凡是能看到的指標(biāo)，基本都顯示，2019年以來，西安房地產(chǎn)市場態(tài)勢比較好。4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)顯示，西安以24.4%的同比漲幅高居全國第一，引爆西安樓市輿論。

▲圖片來源網(wǎng)絡(luò)

這個熱鬧，另一方面指政策，4月初，住建部約談了部分房價上漲較快的城市，坊間推測，西安必然位列其中；4月23日，西安市住房公積金中心在下午下班時，發(fā)布了一份《關(guān)于啟動資金流動性風(fēng)險防控一級響應(yīng)的通知》，啟動公積金流動性風(fēng)險一級響應(yīng)，該通知明確，5月13日起，降低目前西安公積金貸款額度，提高公積金貸款首付比例，同時不允許異地購房提取西安本地公積金。

▲截圖來源西安住房公積金管理中心

一時間頗有風(fēng)雨欲來之勢。

西安房地產(chǎn)市場麻煩大了嗎？

未必。

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周期差異帶來的漲幅凸顯

西安統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，西安市商品房銷售面積389.75萬平方米,增長0.2%,其中,住宅銷售面積329.00萬平方米,增長3.5%。

單獨看3月當(dāng)月，西安市商品房銷售210.77萬平方米，住宅銷售181.04萬平方米，分別同比增長17.4%和28.3%。

總體看，一季度西安房地產(chǎn)呈現(xiàn)春節(jié)期間冷談，3月復(fù)蘇的態(tài)勢。

若果單說西安3月房價漲幅居全國首位，就此判定西安市場比較火，進(jìn)而房價有上漲的空間，或者說預(yù)期調(diào)控會強(qiáng)化，西安房價會被摁下去，似乎都有點刻舟求劍的意味，房地產(chǎn)影響因素眾多，西安3月份房價漲幅居全國首位，除了西安房價貨真價實的上漲之外，還有一個可能被大家忽略的因素，那就是，西安房地產(chǎn)周期與其他城市周期的差異性。

我們來看圖。

▲圖1:2015年以來全國主要大城市房價同比變化情況 資料來源：WIND

如果回顧一下，就會發(fā)現(xiàn)，這一輪房地產(chǎn)價格的周期，底部在2015年初，是深圳率先拉響了房價上漲的汽笛。

圖中黑色加粗的線條是西安的情況。

非常容易發(fā)現(xiàn)，西安在這一輪房價周期中，啟動慢，漲幅總體不高。

2019年前，西安房價漲幅的頂峰出現(xiàn)在2017年9至10月，比全國其他大城市房價漲幅見頂晚了大約一年。而且西安的房價漲幅頂峰從此輪周期來看，實際處于全國中下游水平。

這種周期性的差異，就導(dǎo)致，在其他城市房地產(chǎn)開始調(diào)整的時候，慢一拍的西安還在向上走，當(dāng)其他城市回歸常態(tài)的時候，恰恰把西安凸顯出來了。

大家記得那個笑話么？

西安3月份房價漲幅全國第一，周期性的差異可能才是主要因素。

其實從房價的絕對值來看，西安房價與周邊城市對比，并不算太過于突出。具體看圖。

▲圖2:2019年全國主要城市樣本住宅價格 資料來源：WIND

所以，我們的第一個結(jié)論就是，西安房地產(chǎn)價格3月漲幅全國第一，可能更多的是周期性差異的因素，沒那么多信號意義，也不必過分解讀。

預(yù)計下半年起，西安房價漲幅將泯然眾人。

至于西安是否在一季度被住建部約談，我們不得而知，如果被約談，使用周期性差異去解釋，也許是個不錯的主意。

2

流動性風(fēng)險一級響應(yīng)！多大的事？

說完漲幅第一的事，再談?wù)劰e金流動性預(yù)警的問題。

西安住房公積金中心發(fā)布的這個《關(guān)于啟動資金流動性風(fēng)險防控一級響應(yīng)的通知》，從名字上看，非常惹人關(guān)注。

流動性風(fēng)險！一級響應(yīng)！

不明就里的吃瓜群眾還以為發(fā)生了多大的事呢。

其實沒那么嚴(yán)重。

決定公積金中心啟動流行性風(fēng)險響應(yīng)的關(guān)鍵指標(biāo)是“住房公積金個人住房貸款率”，就是住房公積金個人住房貸款余額與住房公積金存款余額的比值。

簡單點說，就是公積金中心歸集了資金，然后再發(fā)放住房貸款，發(fā)的貸款如果太多，超過歸集資金，公積金中心流動性就可能出現(xiàn)問題。

▲圖片來源網(wǎng)絡(luò)

西安公積金中心一級響應(yīng)的前提是，個貸率在85%-90%之間。也就是說當(dāng)前西安公積金中心歸集的資金，除了個人提取之外的剩余部分，已經(jīng)有85%-90%被用于發(fā)放貸款了。

問題嚴(yán)重么？不嚴(yán)重。

因為公積金中心作為一個類銀行機(jī)構(gòu)，靜態(tài)的看，其資金來源主要是單位和個人繳納的公積金，但動態(tài)來看，公積金中心可能的籌資渠道不只是公積金，從金融市場上也可籌集資金。

而且，公積金個貸率高，說明資金使用率高，側(cè)面反映西安的房地產(chǎn)市場還比較景氣。

再說了，這個響應(yīng)，也不是只有西安提出來了。

▲位于振興路的西安住房公積金管理中心辦事大廳 圖片來源見水印

安徽省早在2017年3月，就下發(fā)了《安徽省住房公積金資金流動性風(fēng)險預(yù)警機(jī)制實施辦法》，提出了公積金流動性風(fēng)險的三級響應(yīng)措施，廣東也在同年11月下發(fā)《廣東省住房公積金資金流動性風(fēng)險預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見》，開展同類工作。

從實際操作看，安徽省的滁州、淮北兩市分別在2018年4月和2019年1月啟動流動性風(fēng)險響應(yīng)措施，山東省濟(jì)寧市在2018年11月采取了公積金貸款輪候發(fā)放措施防范流動性風(fēng)險。

有拉響警報的，也有撤銷警報的，2019年2月27日，宜昌住房公積金中心發(fā)布，即日起宜昌全面取消住房貸款發(fā)放輪候制。

我們的第二個結(jié)論便是，公積金的流動性預(yù)警和響應(yīng)，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，通過資金供給端的調(diào)節(jié)，約束需求端過快釋放。

碎碎個事。

3

流動性風(fēng)險響應(yīng)，會有預(yù)期效果么？

既然公積金流動性風(fēng)險響應(yīng)屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，那西安的政策，會起到預(yù)期效果么？

預(yù)計效果不會太顯著。

為什么這么說？先看公積金貸款在房地產(chǎn)貸款市場中的份額。

《西安市2018年公積金年報》顯示，2018年末，西安市公積金中心貸款余額625.65億元。年末個人住房貸款市場占有率為14.11%。

西安市居民購房，公積金貸款只占全部住房貸款的不足15%，公積金政策的調(diào)整，不會對西安房地產(chǎn)市場帶來過大的影響。

▲圖片來源網(wǎng)絡(luò)

再看貸款金額。2018年，公積金中心2018年發(fā)放個人住房貸款4.26萬筆170.93億元，單筆金額40.1萬元，單筆金額較2017年增加3.2萬元。

公積金貸款單筆金額與動輒120萬以上的單套住房價格相比，使用公積金購房的居民需要自備80萬左右的首付款，再考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場公積金貸款+銀行貸款的組合產(chǎn)品并不多見，使用公積金購房的群體，只能算是少數(shù)。

從此次一級響應(yīng)的措施看，公積金貸款額度有所下調(diào)，但以公積金繳存余額2萬元為例，繳存3年以上，響應(yīng)前最高可貸43.2萬元，響應(yīng)后，最高可貸36萬元。略低于去年公積金貸款單筆金額，但低的也有限。

如果繳存余額大于2萬元，基本不受影響。

這是我們的第三個結(jié)論，西安的住房公積金流動性風(fēng)險響應(yīng)舉措，對西安房地產(chǎn)市場的影響比較有限。

房地產(chǎn)波動牽動千家萬戶。

在當(dāng)前形勢下，貿(mào)然預(yù)判未來走勢，都不是負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。

我們只需牢記四個字“房住不炒”。

唯一可以斷定的是，當(dāng)前市場下，以投資為目的的房地產(chǎn)交易，絕對不是明智之舉。

作者：陳述