這兩天，西安的夜市攤上，社交群里分外“熱鬧”。一句話概括，談“公積金”色變。

具體事兒：4月22日，208坊發(fā)了一篇關于西安房價的文章，題為《房價又漲了！西安“居”不易，誰在作梗？》。

這篇文章的起因，源于近期國家統(tǒng)計局公布的3月份70個大中城市商品住宅價格變動數(shù)據(jù)，西安新建商品住宅以同比上漲24.4%霸榜。

4月23日，西安住房公積金管理中心發(fā)布《西安住房公積金管理中心關于啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》，該通知從2019年5月13日起執(zhí)行。

一紙文件，攪動“一池春水”。暫停異地購房提取，首付比例提高至“最低35%”。

“為啥？”“五險一金的意義何在？”

一時間，坊間激起千層浪。

1

一級響應從何而來？

按照西安住房公積金管理中心《資金流動性風險防控辦法》，響應等級與個貸率有關。

當個貸率在85%-90%之間時，就需啟動一級響應，措施就是降低貸款額度、提高首付比例。

那什么又是個貸率，西安的個貸率又在什么水平？

對此，長安君查閱了相關資料。

公積金個貸率，是指公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比。

業(yè)內(nèi)一般用這項指標來觀察公積金支持個人貸款買房力度。

個貸率過低，可能意味著公積金支持貸款買房的力度不夠，過高又表明公積金余額趨緊。一般以85%作為警戒線。

而按照2018年西安公積金報告分析顯示：

2018年末，公積金繳存余額724.17億元，同比增長16.47%；累計發(fā)放個人住房貸款余額625.65億元，同比增長24.29%。

個人住房貸款余額占繳存余額的86.40%，高出警戒線1.4%。

從數(shù)據(jù)來看，西安住房公積金管理中心啟動流動性風險防控一級響應，沒毛??！

可理論上可行，就真的適用于現(xiàn)狀嗎？

2

合規(guī)，不代表不傷人

其實，個貸率就像個“情緒多變的少女”，影響因素很多，某個年份個貸率變化與當年繳存、貸款發(fā)放以及樓市交易都有關系。

西安這兩年的個貸率變化明顯，比如2018年西安的個貸率比2017年足足增加了5.44個百分點。

而西安房價上漲、樓市交易升溫則是個貸率上升的重要推力。

近幾年，西安的房價迎來“春天”，其上漲的態(tài)勢也給人一種“壓抑太久后怒放”的感覺。

如今站在房價高位往回看，西安祭出的“史上最寬松”戶籍政策、減少購房戶籍限制等等措施，似乎有著為西安房價飆升“保駕護航”的意思。

不得不說，西安是一個神奇的城市。

地上有古墓，天上有神明，“一城文化半城神仙”的“美譽”，似乎在西安購房這件事兒上也頗為應景。

因為“神仙不用買房”，所以就不用在乎房價上漲？

剩下“半城的非神仙”并不是大多數(shù)，所以不用考慮這“半城的非神仙”買不買得起？

所以相當諷刺的情況出現(xiàn)了，那就是“西安的房價能在短期內(nèi)實現(xiàn)飆升，西安的薪酬卻常年在低位徘徊”。

面對高房價，公積金無疑是購房者的首選，尤其是剛需購房者。

而此次西安住房公積金管理中心調(diào)整公積金貸款額度和首付比例，即便是對防范住建系統(tǒng)風險有所裨益，卻也抬高了購房者使用公積金的成本，“誤傷”了剛需購房者。

一盆冷水潑向人間，潑向那需要買房的“半城的非神仙”。

具體來看“殺傷力”：

第一波傷害：首付比例上升10%。按照100㎡和2018年西安市商品房均價為11673元/㎡計算，購房者首付款要多交116730元。

第二波傷害：貸款額度普遍降低。即便新規(guī)定中對于“借款人與配偶公積金賬戶之和大于2萬元”的情況未做貸款上限說明（不知新規(guī)是否有上限），但對于相當一部分選擇使用公積金首次購房的人而言，自身的經(jīng)濟實力已經(jīng)決定了其貸款的上限。

因此，貸款額度計算公式中倍數(shù)從18倍降低至15倍，意味著能貸的少了，購房壓力增加。

“房價這么高，又收緊公積金貸款，工薪族買房無望了”！想必這是大部分西安人看到這則通知的感受。

如果中國城市有一個“‘居’不易指數(shù)”，想必西安住房公積金管理中心這一通知，又是一波神助攻。

在當下各地對“房地產(chǎn)經(jīng)濟”嚴重的境況下，作為中國社會保障體系的重要組成，公積金依舊是降低個人購房壓力重要保障。

因此，西安在防控化解風險的同時，也需要思考和出臺一些降低人們生活成本的措施。

比如提高薪酬水平，“史上最寬松”的戶籍政策引來人，“錢”也要跟得上；

再比如，公積金要成為購房者的后盾，而不要淪為銀行商貸的備胎。