產業(yè)園區(qū)是伴隨著我國的改革開放而誕生、成長與發(fā)展起來的。如今，產業(yè)園區(qū)已經成為我國經濟發(fā)展的重要引擎、各類產業(yè)成長的重要平臺，是我國新型城鎮(zhèn)化建設的重要路徑，同時也是我國參與國際經濟競爭的主戰(zhàn)場。

目前我國經濟進入新的發(fā)展階段，如何面對“新常態(tài)”，適應“新產業(yè)”，在“產品”、“模式”等方面突破創(chuàng)新，實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)的轉型升級，將是行業(yè)面臨的核心命題。

產業(yè)園區(qū)轉型升級發(fā)展趨勢

01

產業(yè)開發(fā)法制化

2018年5月1日起，《江蘇省開發(fā)區(qū)條例》正式開始實施，這意味著，這份條例具有絕對的法律效力，今后江蘇全省開發(fā)區(qū)的開發(fā)、建設、運營、管理、轉型都將有法可依。此條例可謂我國第一部省級“園區(qū)法”，具有里程碑意義。

02

開發(fā)主體市場化

產業(yè)園區(qū)開發(fā)一般有政府主導型、政企合作型、企業(yè)主導型三種開發(fā)模式。

隨著政策逐步收緊，地方政府在園區(qū)開發(fā)中的作用逐步減弱。專業(yè)化園區(qū)開發(fā)公司的規(guī)模、實力、品牌及專業(yè)化效應逐步顯現(xiàn)，在園區(qū)開發(fā)中將占據(jù)越來越重要的地位。

03

產業(yè)定位精準化

產業(yè)是園區(qū)的靈魂，產業(yè)定位直接決定著園區(qū)的成敗。隨著經濟發(fā)展日漸成熟及競爭的日趨激烈，園區(qū)的產業(yè)定位只有更加精準化，才能為招商、制定政策等環(huán)節(jié)的工作打好基礎。應在對各細分產業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境和內部發(fā)展條件進行系統(tǒng)分析和整合對比的基礎上，得到科學的產業(yè)發(fā)展組合，使園區(qū)產業(yè)定位更加精準，這樣有利于打造產業(yè)生態(tài)圈，使園區(qū)內企業(yè)獲得更加良好的生存和發(fā)展空間。

04

要素配置軟性化

要素條件配置是園區(qū)形成產業(yè)集聚的基礎。近年來，稅收、土地、財政支持等傳統(tǒng)招商手段已經迎來宿命的終結。企業(yè)更多關注于是否有充足的勞動力和人才供給、資本是否活躍、社會服務與政府服務是否到位等軟性要素的配備。

特別是互聯(lián)網(wǎng)、信息類等高新技術行業(yè)，企業(yè)最為關注的要素為高級人才、政府服務、同業(yè)集聚、政策和生活服務等項要素。

05

產業(yè)發(fā)展生態(tài)化

在精準化產業(yè)定位的基礎上，園區(qū)產業(yè)形態(tài)在向生態(tài)化方向演進。

30多年以來我國產業(yè)園區(qū)在產業(yè)形態(tài)上的演進大致分為四個階段。

這四個階段的園區(qū)目前都可以在國內的經濟版圖中看到。由于不同地區(qū)的要素稟賦不同，不同產業(yè)對園區(qū)形態(tài)要求的不同，國內目前主要是第二代園區(qū)和第三代園區(qū)占據(jù)大部分比重。但隨著以高新技術企業(yè)為代表的“新經濟”的快速發(fā)展，第四代產業(yè)園區(qū)正在迅速崛起。

06

產業(yè)轉移西部化

隨著加工貿易傳統(tǒng)競爭優(yōu)勢的削弱，新一輪產業(yè)轉移正在逐漸形成。未來三年，我國沿海地區(qū)23.2%的企業(yè)有異地投資(搬遷)計劃。其中，8.9%的企業(yè)準備到境外投資，7.3%在省內進行轉移，7.1%的企業(yè)準備搬遷到省外。如果環(huán)京地帶借助北京產業(yè)疏解的大潮坐享了一波紅利，那么在沿海產業(yè)轉移的趨勢中，制造業(yè)向著西部遷移絕不是個案。

07

產業(yè)升級科技化

現(xiàn)代的產業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡化，產業(yè)園區(qū)項目引進也從強調引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉變。

隨著高新產業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉化的復雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題市場化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發(fā)速度。

08

產業(yè)園區(qū)整合化

中國共有34個省級行政區(qū)，334個地級行政區(qū)劃單位，2856個縣級行政區(qū)劃單位，40906個鎮(zhèn)鄉(xiāng)級行政區(qū)劃單位，大大小小的零散園區(qū)充斥其間。過多的園區(qū)帶來了產業(yè)同質化、產能過剩、低水平競爭、合作缺失等諸多弊端，為了吸引企業(yè)入駐，各地再“拼優(yōu)惠”，形成惡性循環(huán)，既造成了資源浪費，也削弱了園區(qū)間相互合作，功能互補的基礎條件和可能性，制約了區(qū)域整體水平和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2017年5月，科技部印發(fā)《國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》，鼓勵“通過一區(qū)多園、異地孵化、飛地經濟、共建協(xié)同創(chuàng)新平臺或合作聯(lián)盟、布局跨區(qū)域產業(yè)鏈等方式，提升區(qū)域創(chuàng)新發(fā)展整體水平。”2017年12月，南京市按照“一個牽頭園區(qū)、一個管理機構、一個國資平臺、一個主導產業(yè)”的原則整合設立高新園區(qū)，并統(tǒng)一支持政策、統(tǒng)一園區(qū)品牌、統(tǒng)一管理模式、統(tǒng)一考核體系”，把全市原有的83個園區(qū)整合設立15個高新園區(qū)。

產業(yè)園區(qū)需要進一步整合以形成新的集聚效應和增長動力，引領經濟結構優(yōu)化調整和發(fā)展方式轉變。產業(yè)園區(qū)整合是大勢所趨。

09

園區(qū)競爭平臺化

作為產業(yè)發(fā)展的平臺，園區(qū)間競爭不是傳統(tǒng)企業(yè)間的“肉搏戰(zhàn)”，也不再是單純的“區(qū)位”、“交通”等要素間的比拼，而是更全面、更深層次模式之間的戰(zhàn)爭。園區(qū)之間除了拼政策、拼區(qū)位，更重要的是品牌、管理、資源和生態(tài)網(wǎng)絡之間的較量，是不同平臺間的競爭。

園區(qū)在發(fā)展到一定階段后會面臨空間的局限，進行異地拓展將是必然選擇。在異地拓展時，品牌輸出、管理輸出和產業(yè)生態(tài)輸出將成為關鍵。有實力的產業(yè)地產商不僅能通過品牌和管理輸出來打開發(fā)展空間，更能將自身資源和產業(yè)生態(tài)導入到新的區(qū)域，這將成為未來產業(yè)地產商最為重要的競爭力之一。

10

園區(qū)產品迭代化

30多年來，我國的產業(yè)園區(qū)也經歷了四代產品的迭代，以適應不同階段產業(yè)的需要：

11

園區(qū)服務中介化

隨著產業(yè)不斷升級和商業(yè)環(huán)境的日趨成熟，企業(yè)對服務的需求亦呈現(xiàn)多樣化、專業(yè)化趨勢，園區(qū)開發(fā)運營公司已經沒有辦法提供這樣的服務，引入各類專業(yè)服務商成為必然。

這些專業(yè)化中介服務機構的代表是以科技成果轉化、公共實驗室為主的科技創(chuàng)新服務機構;以人才就業(yè)、招聘、培訓、高端人才引進為主的人力資源服務機構;以創(chuàng)業(yè)投資、融資中介為主的金融服務機構;以企業(yè)宣傳、推廣為主的商務服務機構;以財務、法律、管理咨詢?yōu)橹鞯膶I(yè)服務機構等。

12

園區(qū)政策個性化

原來各地在招商引資時，常用的政策手段是土地、稅收和財政支持的“老三樣”。隨著國家政策收緊，原有的手段逐漸失靈。

主要的變化體現(xiàn)在兩個方面：一是政策制定主體，由政府變?yōu)?ldquo;政府+開發(fā)運營企業(yè)”;二是由于園區(qū)入駐企業(yè)和服務機構類別的增加，需求呈現(xiàn)多樣化特點。

面向未來，在充分了解開發(fā)運營企業(yè)、入園企業(yè)、入園員工和服務機構等不同主體的需求基礎上，根據(jù)產業(yè)定位和區(qū)域特點，針對不同主體分別制定個性化政策成為趨勢。

13

園區(qū)配套社區(qū)化

隨著產業(yè)的不斷升級，入園企業(yè)員工中高級白領的比例不斷增大，90后員工也開始大量出現(xiàn)。這些員工對生活品質要求較高，對社會服務配套的需求也大幅提升，只重產業(yè)不重生活的園區(qū)已經難以適應需要，直接影響了園區(qū)的招商工作。

在園區(qū)的社會化配套中，既要需要設置餐飲、超市、美容美發(fā)等生活性服務設施，滿足員工的基本生活需要;配套住宅、醫(yī)院等福利設施，滿足員工的居住安全需求;也要設置學校、圖書館、博物館、音樂廳、歌劇院等文化設施，滿足員工文化教育需求;建設購物中心、游樂園、電影院、健身中心等娛樂設施，滿足員工休閑娛樂需求;咖啡廳、茶館、酒吧等社交設施，滿足員工社交需求……建立居住細胞-鄰里中心-綜合片區(qū)三級生態(tài)社區(qū)模式，打造“5分鐘生活工作圈”已成為潮流。

14

招商體系專業(yè)化

隨著園區(qū)產業(yè)定位不斷聚焦，對招商隊伍和招商人員的專業(yè)素質要求越來越高，傳統(tǒng)的“全員招商”、“三同招商”已經難以適應形勢的變化。園區(qū)招商工作要以專業(yè)化的園區(qū)規(guī)劃為指導，以產業(yè)鏈招商為導向，差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平臺，形成以“四化”為代表的專業(yè)化招商體系。

15

盈利模式多元化

傳統(tǒng)的產業(yè)園區(qū)，盈利主要來源于售房、租房和物業(yè)服務收入。隨著“新經濟”的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，廉價甚至是免費提供成為趨勢。相應的，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”、“服務模式”轉變。園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關系，而是成為一家人。通過成立產業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，同時提供專業(yè)化的服務，共同享受入園企業(yè)的成長收益。

16

融資渠道結構化

產業(yè)園區(qū)開發(fā)通常投資巨大，在自有資金、銀行貸款、銷售回款等傳統(tǒng)融資方式的基礎上，越來越多的產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)尋求在融資渠道方面積極創(chuàng)新，通過結構化融資方案解決資金需求，提升開發(fā)效率，降低開發(fā)風險。

17

投資參與跨界化

新形勢下，產業(yè)園區(qū)領域的參與者已經不局限于原有的政府、產業(yè)地產商、房地產商，投資參與主體逐漸豐富多樣，傳統(tǒng)制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、資本乃至媒體均開始涉足產業(yè)園區(qū)投資，投資主體跨界化趨勢明顯。

18

產業(yè)園區(qū)虛擬化

以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經濟正在蓬勃發(fā)展并對各行各業(yè)進行著深度改造。產業(yè)園區(qū)亦改變一貫重資產的特點，將會出現(xiàn)越來越多的虛擬化產業(yè)園區(qū)。

19

發(fā)展模式定制化

各個區(qū)域的經濟發(fā)展水平不一，產業(yè)基礎不一，其發(fā)展模式也必然不能千篇一律，照搬照套。各地發(fā)展模式呈現(xiàn)因地而異的個性化特征。其園區(qū)的產業(yè)定位與發(fā)展策略、產業(yè)招商政策等也需因地制宜、整體規(guī)劃、量身定制。

產業(yè)園區(qū)轉型升級發(fā)展路徑

01

產業(yè)聚焦——形成有特色的產業(yè)集群

傳統(tǒng)園區(qū)面面俱到的“混搭式”產業(yè)定位模式亟待轉變，專業(yè)型特色園區(qū)將成為重要發(fā)展趨勢。其核心是深入挖掘園區(qū)自身獨有的個性和特色，以此確立與眾不同的發(fā)展定位。在產業(yè)定位方面，差異化表現(xiàn)為“產業(yè)聚焦”，圍繞1-2個核心產業(yè)深耕細作，垂直構建完善的上下游產業(yè)鏈條，以“鏈條優(yōu)勢”打造有特色的細分產業(yè)集群，可更有效地鏈接全球資源，凸顯產業(yè)園區(qū)個性，并形成持續(xù)競爭力。

02

功能復合——打造獨特的“園區(qū)生活方式”

產城融合是產業(yè)園區(qū)的核心發(fā)展趨勢。從原先單一產業(yè)功能出發(fā)，以打造產城綜合體的模式，逐步疊加復合性的城市功能進入園區(qū)，例如生活、文化、體育、休閑、娛樂、旅游等城市功能，推動產業(yè)園區(qū)綜合性的城市節(jié)點轉型，構建產業(yè)、人氣、城市化水平良性循環(huán)。

產城融合的核心內涵是形成互動、分享、高效的園區(qū)整體環(huán)境并服務于“人”。園區(qū)的核心主體是在此工作的企業(yè)管理者及員工，未來的產業(yè)園區(qū)或將更多關注作為“人”本身的精神需求，通過匹配多元化、人性化的功能要素，逐步進化到生活方式的打造層面。一個具有鮮明“生活方式”的園區(qū)，無疑將在激烈的競爭格局中占據(jù)先機。

03

服務提升——向細化與標準化演變

園區(qū)發(fā)展由“拼政策”進入“拼服務”階段成為各方共識。今年3月，上海市頒布了全國首份產業(yè)園區(qū)創(chuàng)業(yè)服務體系建設導則——《上海市產業(yè)園區(qū)創(chuàng)業(yè)服務體系建設導則(2015版)》，引導園區(qū)建立將細分化及標準化的服務體系。

未來產業(yè)園區(qū)可從三大方面建設服務體系：一是市場服務，整合市場化、社會化服務機構資源提供科技金融、人才服務、技術創(chuàng)新、市場營銷、科技中介以及其它各類專業(yè)服務等;二是園區(qū)服務，產業(yè)園區(qū)依托自有資源直接面向企業(yè)提供的多元化服務,包括：空間載體服務、基礎設施服務、公共設備設施服務、物業(yè)及城市配套服務、園區(qū)文化構建服務等;三是政務服務，整合各級、各條線政府資源提供政策宣講與信息推送服務、政策協(xié)調服務、政務一站式服務等。

04

載體革新——建設“小而美”的園區(qū)

產業(yè)園區(qū)的載體建設將由“大而全”向“小而美”轉變，打造土地使用集約化、資源利用效能化的主題型園區(qū)成為發(fā)展趨勢。國內產業(yè)結構調整的大環(huán)境促使園區(qū)更為比拼科技創(chuàng)新能力和科技轉化效率，因此以研發(fā)中心、研發(fā)型產業(yè)、科技服務業(yè)為主體的研發(fā)型產業(yè)園區(qū)發(fā)展空間廣闊。隨著產業(yè)園區(qū)逐漸由加工制造型向研發(fā)型升級，“互聯(lián)網(wǎng)+”和“大眾創(chuàng)新”的政策推動，科技型中小企業(yè)將會成為未來園區(qū)招商的重要目標，服務中小企業(yè)的生態(tài)化、智慧化小型園區(qū)未來具備廣闊的想象空間。

產業(yè)園區(qū)的定位和發(fā)展是一個動態(tài)的過程，它需要不斷的適應社會經濟人口的變化。靜態(tài)的定位將會在整個產業(yè)發(fā)展的大潮中被淘汰。今天我們看到成功的產業(yè)園區(qū)開發(fā)案例，新加坡的裕廊產業(yè)園也好，蘇州工業(yè)園區(qū)也好，他們都經歷著不斷的定位優(yōu)化、產業(yè)升級的過程。

今天在新常態(tài)的環(huán)境下，產業(yè)園區(qū)的升級改造更是迫在眉睫，原因包括了經濟環(huán)境的變化、產業(yè)園區(qū)的競爭差異化、以及產業(yè)園區(qū)本身需要塑造可持續(xù)的競爭力。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。只有深入理解自身區(qū)域的產業(yè)基礎、優(yōu)勢資源，以及國內外的產業(yè)發(fā)展趨勢和產業(yè)園區(qū)動向，才能突出重圍，建立自身產業(yè)園區(qū)的核心競爭力。(轉載黃岡招商)