最近，南京有多家公寓項目爆發(fā)維權，其焦點都是“商辦性質改公寓”，引起了不少公寓業(yè)主的擔憂，很多人回去查看購房合同后發(fā)現自己買的公寓也存在同樣的問題。近日，本網就接到了一位粉絲的投訴，稱江寧銀城一方山在售的精裝小戶型產品實際性質是“社區(qū)中心”，然而銷售當時承諾房屋完全可以當做公寓居住，樣板房也是按照公寓形式布置的，到底是怎么回事呢?

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社區(qū)中心“做”公寓 銷售稱：“打擦邊球”

銀城一方山不是第一次曝出相關問題，3月份，本網也曾收到投訴，報道過該項目違規(guī)收取電商費、銷售工抵房等問題。(相關鏈接：收取電商費用!金融用地改公寓!銀城一方山涉嫌多項違規(guī)!)

5月，本網再次來到銀城一方山的售樓處，目前在售的是學院派成品HOUSE產品。置業(yè)顧問表示，目前這批房源還有少量在售，且價格較低，只有1.4-1.5萬/㎡，精裝修，而此前售價為1.8-2萬/㎡。這個售價，即使是商業(yè)類產品，也是非常低的定價了，為何價格這么低?置業(yè)顧問的解釋是，這幾套房源是當初抵給供應商的，現在供應商委托開發(fā)商代賣，想盡快出手，因此價格較低。

真的是這樣嗎?還是產品與一般公寓有什么不同?帶著疑問，本網參觀了項目的樣板房。

本網發(fā)現，銀城一方山學院派是獨立于原小區(qū)的一棟樓，大約五六層高。置業(yè)顧問介紹：“我們1樓就是商鋪，2-5層就是做成這種公寓型的單室套。”那么現在有人住進來了嗎?“早就入住了，有租的，也有自己住的。一般租這種公寓都是有特定的人群的，比較講究品質和調性，所以租公寓。”

言談之間，都是在提示買房人，這個產品是可以當做公寓居住的，而樣板房的展示更是完全按照居住類型的產品來布置的。

樣板間實景

本網在現場看到，已經有戶主在這里長期居住了，而附近的中介也表示，這里基本都是住的，有些是大學老師暫時沒有購房資格，就先買一套自己住，也有一些人平時住這里，周末回家，學生租房也有。

但當回到售樓處，置業(yè)顧問才告知本網，銀城一方山學院派成品HOUSE的實際性質是社區(qū)中心，目前開發(fā)商已經為項目整體辦理了分割好產權的房產證。

那么，社區(qū)中心應該做什么用途呢?理論上說是為社區(qū)配套服務的商業(yè)設施，不能做辦公和公寓。本網提出近期有“辦公改公寓”的維權事件，置業(yè)顧問則表示，社區(qū)用地和辦公用地、公寓用地一樣都是40年產權的，用是一樣用，可以注冊公司，可以住，可以買賣，“其實就是打個擦邊球吧”。

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規(guī)劃局：社區(qū)中心不能更改用途

對于用地性質的問題，2017年3月10日，南京市規(guī)劃局、南京市國土資源局、南京市住房保障和房產局發(fā)布通知，明確禁止“商改住”的做法。該通知中明確表明：“商業(yè)辦公類非住宅類建筑，其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。”同時還規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規(guī)劃用途經營使用，不得擅自改變用途”。

本網致電江寧區(qū)規(guī)劃局，工作人員表示，如果規(guī)劃為社區(qū)中心，是不能作其他用途，不能居住，也不能辦公。

那么這種情況會有例外嗎?比如中途規(guī)劃更改了，是否可以改變用途?工作人員告訴本網，銀城一方山社區(qū)中心如果已經領取了房產證，且房產證上標明為社區(qū)中心，那就是說已經按照規(guī)劃建好了，驗收過了，不允許改的。

工作人員進一步提醒，這樣的房子肯定有風險，最好不要買。因為如果沒有按照用途用，后期出了問題，業(yè)主就是相關責任人。比如社區(qū)中心性質不能用作居住，但業(yè)主出租給別人居住，萬一出了什么事情，就只能業(yè)主自己承擔。

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開發(fā)商：樣板房只是空間展示

本網聯(lián)系了銀城地產江寧公司副總經理朱群，他表示，銷售過程中置業(yè)顧問都會向客戶告知清楚產品的性質，并沒有宣傳它是公寓，或者辦公。

本網提到樣板房都是按照居住的標準來布置的，對于買房人來說是否有引導，朱總稱：“社區(qū)金融不代表不能擺家具，樣板房只是空間展示，至于客戶買來以后是做居住、做辦公，那業(yè)主是根據自己的需要以及法律法規(guī)約定。”“我買了寫字樓，我也可以在里面放張床睡覺，這個看業(yè)主自己對功能空間的使用情況。”

業(yè)內人士表示，銀城一方山學院派的做法是在打擦邊球，雖然宣傳上并沒有強調公寓，但實際展示卻是帶有很強的引導性的，一般對商業(yè)性質類型的產品不了解的買房人，會自然而然以為是公寓，而銷售為了賣房，即使說明了性質，也會盡量弱化一些“不利信息”，甚至對買房人做一些承諾，讓買房人放松警惕，實則這類產品還是有一定隱患的。

有專業(yè)人士曾指出，商業(yè)性質的產品中，如不具備居住功能，則規(guī)劃時不會設計每戶內的獨立下水，而有些開發(fā)商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛(wèi)生間下水都是通過管道連接到原公共衛(wèi)生間的排污管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家后，就會發(fā)現下水道經常堵塞所帶來的困擾。

南京消協(xié)房地產委委員陶然律師表示，從法律的角度來說，金融服務用地/社區(qū)金融中心是可以轉讓的。但是，商服用地并不能用作居住公寓，開發(fā)商的設計、建設、銷售、使用都必須按照土地和規(guī)劃的用途進行，而買受人的使用也受一定限制。如果開發(fā)商將其當作公寓出售，則涉嫌虛構和誤導。

目前本網已將此事舉報到相關部門，江寧市場監(jiān)督管理局已介入調查，等待最終的調查結果。銀城一方山是否涉嫌虛構和誤導，本網將繼續(xù)關注。