最近和一些開發(fā)商朋友交流后，給我們的最大感受是，他們并不像外界喧囂的那樣風(fēng)光，而言語間流露出“各有各的難處”。

即便如恒大，昨晚坊間傳聞要出售1000平米以上的寫字樓、酒店、購(gòu)物中心等商用物業(yè)，出售項(xiàng)目涉及北上廣深等重點(diǎn)城市，像恒大?；◢u雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店、會(huì)議中心等，也不例外。

為了加速銷售現(xiàn)金回流，“頭部大鱷”肯定不是鬧著玩的。按理說，恒大今年上半年銷售合約銷售金額3488.4億元，同比增長(zhǎng)約23.8%；累計(jì)銷售回款約3120億元，同比增長(zhǎng)約66.5%，均創(chuàng)下歷史同期最高記錄。這說明當(dāng)前樓市大環(huán)境的確較為嚴(yán)峻。

與此相比 ，閩系房企泰禾集團(tuán)(6.730, -0.48, -6.66%)2019年以來的日子更艱難一些，主要是資金鏈已出了大問題，目前仍在紓困的路上。泰禾集團(tuán)本已延期披露的2019年報(bào)，日前又遇上交易所一連串問詢。

昨晚，泰禾集團(tuán)對(duì)外披露長(zhǎng)達(dá)42頁的答復(fù)函，進(jìn)一步回應(yīng)了諸多財(cái)務(wù)問題，尤其是債務(wù)規(guī)模及如何兌付等。

截至回復(fù)日（7月7日），泰禾集團(tuán)已到期尚未還款金額270.65 億元。其中，截至6月12 日，2019年報(bào)披露的235.58億元已到期未歸還借款已有17.76 億元獲得展期和續(xù)貸。從兩個(gè)節(jié)點(diǎn)看，前述對(duì)應(yīng)債務(wù)規(guī)模分別占最近一年經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的119.58%、137.38%。

具體來看，泰禾集團(tuán)旗下涉及實(shí)質(zhì)性債務(wù)逾期，截至7月7日，總計(jì)約35.17億元，具體明細(xì)如下：

注意！泰禾集團(tuán)上述所表述的已到期未兌付的270.65億元逾期債務(wù)，明細(xì)如下：

注意！泰禾集團(tuán)2020年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模555.11億元，其中信托、資管較高成本的融資渠道占比很高，對(duì)其兌付壓力是個(gè)非常大的考驗(yàn)。

從答復(fù)函看，泰禾集團(tuán)已給出4條有力措施，文字表述上流露出“信心滿滿”。

其一，加快手上3650億元貨值銷售。截至2020 年5 月底，泰禾房地產(chǎn)項(xiàng)目總剩余可售貨值約3650億元，其中預(yù)計(jì)銷售回款10億元以上的22個(gè)項(xiàng)目集中分布在深圳、杭州、南京、 蘇州、福州等一二線核心城市，主要業(yè)態(tài)為院子系、府系、園系、大院系等， 能滿足客戶多樣性住宅需求。

意思就是，很多改善型高品質(zhì)項(xiàng)目位于核心城市，不愁銷售及回款。泰禾集團(tuán)管理層預(yù)計(jì)：2020 年下半年，隨著新冠病毒 肺炎疫情的緩解與控制，公司營(yíng)銷計(jì)劃可以較好開展。

其二，出售寫字樓、購(gòu)物中心等自持性物業(yè)。據(jù)答復(fù)函披露，泰禾旗下自持物業(yè)項(xiàng)目18 個(gè)，涉及購(gòu)物中心、LOFT、底商、寫字樓、車庫車位、地下 商業(yè)、室外步行街等業(yè)態(tài)，截至2019年底，公允價(jià)值共計(jì)約255億元，建筑面積約89萬平米；正在運(yùn)營(yíng)中的凱賓斯基、鉑爾曼、 洲際酒店，截至2019年底賬面價(jià)值共計(jì)約29億元。

泰禾集團(tuán)明確說，這些項(xiàng)目均分布在城市核心地段，周邊配套成熟，在市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下可根據(jù)公司戰(zhàn)略部署需要考慮出售變現(xiàn)或作為債務(wù)重組資產(chǎn)置換相應(yīng)貸款。

其三，泰禾朋友圈涉及“金主”20多家，戰(zhàn)略合作穩(wěn)定。泰禾對(duì)外透露：正在積極與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商將到期負(fù)債展期，以保障項(xiàng)目供貨銷售，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入滿足日常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出的基礎(chǔ)上，剩余部分可用于償還到期有息負(fù)債。

截至2019年底，泰禾集團(tuán)今年前兩季度到期債務(wù)合計(jì)312.98 億元。截至問詢函回復(fù)日，前兩季的短期債務(wù)已還款48.1億元，已完成貸款置換和展期續(xù)貸61.80億元，置換和展期續(xù)貸后還款期限均在一年以上。

注意！“其他除公司債以外的年內(nèi)剩余到期債務(wù)金額，公司正與相關(guān)債權(quán)人積極溝通置換和展期續(xù)貸。“

其四，引入“戰(zhàn)投”股東，坊間瘋傳萬科介入。作為泰禾集團(tuán)控股股東的泰禾投資集團(tuán)正在籌劃對(duì)其引入戰(zhàn)略投資股東，將幫助泰禾集團(tuán)增強(qiáng)流動(dòng)性，以緩解債務(wù)償還壓力等。

上述引入戰(zhàn)投股東公告披露后，坊間曾瘋傳是廈門建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)(7.360, 0.14, 1.94%)等福建實(shí)力國(guó)企，后來又冒出萬科。據(jù)媒體昨晚報(bào)道：萬科方面目前未收到相關(guān)消息。

對(duì)引入“戰(zhàn)投”股東，外界認(rèn)為泰禾走這一步肯定是必需的，問題的關(guān)鍵就在于無論是新股增發(fā)還是大股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，在價(jià)格、審批等重要條款的溝通協(xié)商環(huán)節(jié)可能費(fèi)時(shí)費(fèi)力，較為繁瑣，對(duì)其當(dāng)前債務(wù)償還及運(yùn)營(yíng)或有一定影響。所以說，必須要快。