“金九銀十”本是開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，通過(guò)加大推盤量、促銷力度以實(shí)現(xiàn)快速銷售，但是近兩年，“金九銀十”成色明顯不足。尤其是今年，統(tǒng)計(jì)局公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯示，無(wú)論是房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)成交都出現(xiàn)了明顯下滑，再加上房企爆雷引發(fā)的信任危機(jī)，不少人都擔(dān)心“金九銀十”會(huì)再次落空。

但在實(shí)際市場(chǎng)中，大量的新盤項(xiàng)目則在積極尋求入市機(jī)會(huì)。這些新盤要么直接低開(kāi)，要么在指導(dǎo)銷售價(jià)格上再次打折，普遍采用以價(jià)換量的方式，希望打破僵局。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著區(qū)域內(nèi)卷化的競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商如能堅(jiān)持目前的以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)，保持市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)，或許，樓市的這個(gè)“底”就能保持一段時(shí)間。

一大波新盤正在路上

夏暑已過(guò)，北京的天氣早晚涼了許多。在樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”來(lái)臨之前，央行MLF和LPR利率雙雙下調(diào)，不斷為市場(chǎng)打氣。

在8月最后一周，北京市住建委兩天內(nèi)批復(fù)了9個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)售許可證，取證房源接近6000套。包括了天壇府、中海學(xué)仕里、中海首開(kāi)·湖光玖里、北清橡樹(shù)灣、壹品興創(chuàng)·御璟星城、中建春和印象等多個(gè)受關(guān)注的住宅項(xiàng)目，似乎要為即將到來(lái)的“金九”造勢(shì)。

其中，位于南二環(huán)的天壇府，在上周開(kāi)盤并推出四期產(chǎn)品，根據(jù)開(kāi)發(fā)商北京城建公布的信息，四期產(chǎn)品1小時(shí)銷售了56億元。至此，入市一周年，天壇府已經(jīng)取得了186億元的銷售額。

還有位于石景山的中海學(xué)仕里，也選擇在近期開(kāi)盤，中海方面官宣成交15.9億元;中建三局在大興區(qū)南四環(huán)外的壹品興創(chuàng)·御璟星城，也在8月底開(kāi)盤，對(duì)外公布銷售超10億元。

從入市新盤數(shù)量上看，這還只是“金九”的前菜，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京第二批次土拍成交的14宗地，已有11個(gè)項(xiàng)目入市，加上第一批次土拍已入市的15個(gè)項(xiàng)目，還有去年拿地上市的56個(gè)項(xiàng)目，以及老盤新取證的項(xiàng)目，北京市場(chǎng)有80多個(gè)存量充足的在售項(xiàng)目，貨架上可謂琳瑯滿目。

不僅如此，朝陽(yáng)望京的首開(kāi)金茂·望京樾、中建宸園，豐臺(tái)小瓦窯的電建首鋼·華曦府，昌平的北清橡樹(shù)灣等新盤，均有可能在9月或者10月入市，預(yù)計(jì)金九銀十期間，京城樓市將迎來(lái)集中開(kāi)盤的小高潮。

價(jià)格低開(kāi)

指導(dǎo)價(jià)上再打折是常態(tài)

在新盤不斷發(fā)布喜報(bào)的同時(shí)，北青地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新盤打折已成普遍現(xiàn)象，尤其是單價(jià)低于8萬(wàn)元的項(xiàng)目，甚至不乏突破指導(dǎo)售價(jià)浮動(dòng)下限的低開(kāi)者。

以石景山的中海學(xué)仕里為例，項(xiàng)目指導(dǎo)售價(jià)為7.95萬(wàn)元/平方米，但項(xiàng)目在開(kāi)盤時(shí)采用了蓄客優(yōu)惠、預(yù)訂優(yōu)惠等方式，疊加后的開(kāi)盤價(jià)格定在7.5萬(wàn)元/平方米左右，相當(dāng)于降低5個(gè)多百分點(diǎn)。同時(shí)，中海再次采用了超高贈(zèng)送的方式，79平方米的三居加上贈(zèng)送得房率一路飆到近90%。

對(duì)比去年開(kāi)盤的鄰居項(xiàng)目長(zhǎng)安悅璽，不僅單價(jià)降低了4500元/平方米，而且總價(jià)門檻業(yè)也降低到約540萬(wàn)元，因此吸引了不少剛需購(gòu)房人。

而中建三局在大興的項(xiàng)目御璟星城也同樣是在指導(dǎo)售價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米的基礎(chǔ)上降了1000—2000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，類似的低于指導(dǎo)價(jià)的開(kāi)盤，將會(huì)成為樓市常態(tài)。據(jù)悉，接下來(lái)還會(huì)有更多將開(kāi)盤項(xiàng)目采取這樣的方式，給予買房人一定的折扣。畢竟在內(nèi)卷嚴(yán)重的市場(chǎng)中，占得先機(jī)，快速回款才是王道。

在指導(dǎo)價(jià)打折之外，也有項(xiàng)目憑借本身定價(jià)的低姿態(tài)，打算在9、10月份開(kāi)盤搶收。像位于豐臺(tái)小瓦窯的華曦府，96平方米三居戶型做出了四面寬，同時(shí)指導(dǎo)售價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米，相比競(jìng)品項(xiàng)目有約5000—10000元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

還有已經(jīng)開(kāi)放了售樓處的望京樾，作為望京北部的新盤，采用了金茂府的科技精裝修，銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米。而3公里外10年樓齡的二手房北緯40度，報(bào)價(jià)已達(dá)到8.9萬(wàn)元/平方米。

顯然，無(wú)論是直接在指導(dǎo)價(jià)上打折，還是指導(dǎo)價(jià)低于周邊二手房，可以預(yù)期的是，在眾多新開(kāi)盤的項(xiàng)目中，買房人可以找到更合適的打折機(jī)會(huì)，北京樓市也正在進(jìn)入買方市場(chǎng)

房企仍需搶銷售、促回款

8月31日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出支持剛性和改善型住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。而在8月24日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，也提到允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。

國(guó)常會(huì)接連釋放積極信號(hào)，為房地產(chǎn)行業(yè)的回暖提振了信心。在此情況下，“抓銷售、促回款、保現(xiàn)金流”正成為諸多房企工作的“重中之重”。

“雖然目前部分城市松綁調(diào)控，政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但行業(yè)整體仍處在深度調(diào)整期，短期內(nèi)市場(chǎng)的供求和成交也尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。2022年企業(yè)發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)健為主，提升自己的造血能力、保證現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)安全是關(guān)鍵。”克而瑞研究中心分析稱。

一位TOP10房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人向北青地產(chǎn)表示，目前各家房企皆在沖刺銷售，其所在房企8月份的銷售數(shù)據(jù)比7月、6月都要好。而另一位房企人士亦表示，公司在銷售方面采取“一盤一策”的策略，全力沖刺銷售業(yè)績(jī)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增也認(rèn)為，“9月房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情緒的修復(fù)、宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)等均較為關(guān)鍵。”孟新增表示，在傳統(tǒng)“金九”到來(lái)之際，各項(xiàng)穩(wěn)市場(chǎng)的舉措積極出臺(tái)和落位，有利于購(gòu)房者置業(yè)意愿和市場(chǎng)信心好轉(zhuǎn)，有利于9月市場(chǎng)活躍度提升，特別是熱點(diǎn)一二線城市。

中原地產(chǎn)則分析認(rèn)為，目前的樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，需要更強(qiáng)有力的政策出臺(tái)，包括對(duì)需求側(cè)不合時(shí)宜的限購(gòu)限貸政策的調(diào)整，對(duì)房企側(cè)爆雷企業(yè)的處置，從而扭轉(zhuǎn)普遍看空的預(yù)期，提振市場(chǎng)信心，加快迎來(lái)樓市的拐點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 京城樓市 京城樓市主力 低價(jià)新盤 金九銀十