在“房住不炒”的大背景下，我國(guó)長(zhǎng)租房市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車道。

從去年兩會(huì)首次提出“完善長(zhǎng)租房政策”“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，到今年《政府工作報(bào)告》明確“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，這一提法的轉(zhuǎn)變，釋放出一個(gè)明確的信號(hào)，即長(zhǎng)租房市場(chǎng)在過(guò)去一年中已取得了重大的發(fā)展成果，未來(lái)將成為保障民生穩(wěn)定、促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手。

這其中，特別是發(fā)展機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房，已成為相關(guān)部門完善住房租賃體系建設(shè)、解決城市居住問題的重要工作思路。今年《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)“加快發(fā)展”，更具明確性、指向性，也更加突顯了緊迫性，這是國(guó)家政府對(duì)住房租賃行業(yè)發(fā)展從認(rèn)知轉(zhuǎn)向認(rèn)可的重要飛躍，也將指導(dǎo)和推動(dòng)住房租賃行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展期。

保障性租賃住房與機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房承擔(dān)不同的發(fā)展功能

大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，首先明確的重要抓手是發(fā)展有法人主體的租賃住房，可以是政府組織，可以是企業(yè)運(yùn)營(yíng)，這都有助于幫助主管部門快速完善市場(chǎng)管理體系，解決個(gè)人房東出租中存在的信息不對(duì)稱、房源無(wú)備案、租期不穩(wěn)定的問題。

在發(fā)展的過(guò)程中，要堅(jiān)持“政策性、保障性租賃住房”和“市場(chǎng)化、機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房”并重的思路。而隨著住房租賃體系的逐步健全，兩者之間也要逐漸區(qū)分，發(fā)揮不同的功能。

“政策性、保障性租賃住房”本質(zhì)上作為一種福利性政策，主要功能是維護(hù)、穩(wěn)定社會(huì)健康發(fā)展，因此更應(yīng)發(fā)揮出“兜底性”“補(bǔ)充性”作用。而“市場(chǎng)化、機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房”要逐步成為住房租賃市場(chǎng)主力，應(yīng)在很大程度上能承接過(guò)去“購(gòu)買型”“自有型”的存量住房，讓這部分房屋能回歸到本身應(yīng)有的居住屬性，真正產(chǎn)生房屋應(yīng)有的價(jià)值。從這個(gè)層面看，需要讓市場(chǎng)化、機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房成為主體，并培育和支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，這也是落實(shí)“房住不炒”的關(guān)鍵。而只有分層分類、有序推進(jìn)，才能全面提高租賃住房供給水平，滿足不同類型人群的多元化租房需求。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也多次證明，任何一個(gè)行業(yè)要建立起一定的規(guī)模性經(jīng)營(yíng)能力，都要走機(jī)構(gòu)化發(fā)展道路，住房租賃行業(yè)也是如此。這個(gè)過(guò)程中，政府充分發(fā)揮指導(dǎo)和支持作用，把住民生大方向，也把住行業(yè)大趨勢(shì)即可。對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展要持更開放包容的態(tài)度，“劃定紅線、守住底線”，賦予專業(yè)化住房租賃企業(yè)更多自主權(quán)，才能發(fā)揮出機(jī)構(gòu)化管理的最大效率。

鼓勵(lì)閑置住房由專業(yè)化住房租賃企業(yè)改造出租

機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房是住房租賃行業(yè)的重要發(fā)展方向。宏觀層面上，“十四五”期間要站在社會(huì)主義制度本質(zhì)和改善民生的角度，來(lái)理解加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)的意義，并不斷提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的地位。微觀層面上，專業(yè)化住房租賃企業(yè)建立起長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的信譽(yù)，能有效統(tǒng)一房東和租客兩端訴求，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房不僅能讓租客更便捷地消費(fèi)、選擇、快速入住，也降低了房東的管理成本，解決供需之間設(shè)施陳舊、裝修老化、戶型不匹配的問題。

但在當(dāng)前我國(guó)重要的超大、特大城市中，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的占比仍相對(duì)較低，市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)不足5%，仍有非常大的發(fā)展空間，也需要落地更多政策鼓勵(lì)。首先是政策性補(bǔ)貼。德國(guó)有很好的經(jīng)驗(yàn)借鑒，政府補(bǔ)貼機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房，不僅保障了企業(yè)可以長(zhǎng)期持有房源并且長(zhǎng)期出租，還平抑了房租上漲，更不會(huì)產(chǎn)生租客因難以支付房租而被驅(qū)趕的情況。結(jié)合我國(guó)國(guó)情，國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部可以會(huì)同地方政府，遴選出一批有代表性的、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)納入政府重點(diǎn)扶持范圍，給予政策、資金支持，使其發(fā)揮規(guī)?；膸ь^作用，承擔(dān)更多緩解城市居住難題的職能。

其次是在大城市，尤其是人口流入大、租房需求大的地方更要提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的市場(chǎng)比重。譬如北京市，在過(guò)去很長(zhǎng)的一段時(shí)期里，城市發(fā)展與“買房經(jīng)濟(jì)”相互作用，彼時(shí)有不少購(gòu)房者看中增值空間，在城市近郊買房。而隨著城市化進(jìn)程加快，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)向外集聚帶動(dòng)了人才流入，產(chǎn)生大量租房需求。因此，在“房住不炒”的總基調(diào)下，在租房需求大的地區(qū)，更要鼓勵(lì)有閑置房的個(gè)人房東進(jìn)行出租，尤其是托管給專業(yè)化住房租賃企業(yè)出租。一方面能平抑因需求增長(zhǎng)帶來(lái)租房市場(chǎng)波動(dòng)，發(fā)揮機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房穩(wěn)定租金、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用;另一方面由企業(yè)備案便于政府統(tǒng)一管理，可以防止出現(xiàn)監(jiān)管的“灰色”地帶。

多措并舉助力長(zhǎng)租房市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)

“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”是接下來(lái)一段時(shí)期里，滿足住房剛性需求，形成“租”“住”健康生態(tài)的關(guān)鍵。

對(duì)于住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，一是要以審慎態(tài)度意識(shí)到自身肩負(fù)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)謀求發(fā)展，不斷提供更高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和生活服務(wù)。二是發(fā)揮機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的抓手作用，在管理、運(yùn)營(yíng)、效率上發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速、高效地為政府“緩解大城市住房問題”作出貢獻(xiàn)。三是規(guī)?；拇砥髽I(yè)更要發(fā)揮引領(lǐng)作用，以租住為基礎(chǔ)職能不斷拓展業(yè)務(wù)邊界，形成“租住產(chǎn)品、租住服務(wù)、租住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、租住生活區(qū)域一體化”的產(chǎn)業(yè)矩陣。

對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，一是完善稅收、金融、土地支持政策，為長(zhǎng)租房發(fā)展注入“新動(dòng)能”，加快推動(dòng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。二是在城市租賃系統(tǒng)建設(shè)方面，提升住房租賃企業(yè)參與度，從而快速完善政府指導(dǎo)、以市場(chǎng)為主體的住房租賃體系。三是持開放態(tài)度倡導(dǎo)機(jī)構(gòu)化發(fā)展，讓機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮專業(yè)化、規(guī)?；?、服務(wù)細(xì)化的多方優(yōu)勢(shì)，助力住房租賃行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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