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用“高開低走”形容年后的杭州樓市，再貼切不過了。

當(dāng)政策放松的暖風(fēng)一陣又一陣，當(dāng)一張張紅盤預(yù)售證接踵而至，當(dāng)二手房帶看量明顯增加;春節(jié)后，杭州地產(chǎn)人對3月的行情原本期待值“拉滿五星”。

結(jié)果卻如過去一周杭州的倒春寒，寒徹心扉，冷到懷疑人生，生生穿回了羽絨服。

從住宅到大平層，從市區(qū)到環(huán)杭，從新房到二手房，除了杭珹未來中心和SKP兩個(gè)“超級紅盤”外，客戶仿佛突然消失了。事實(shí)上，SKP雖然限售，但人才不用拼社保，無房也無須頂格社保，仍然是低于預(yù)期的。

二手房也從3月上旬的日成交量直逼200套，又下滑為在150套上下徘徊。

是的，過去半年我一直預(yù)測會有小陽春。但預(yù)測得了金融的寬松，預(yù)測不了俄烏戰(zhàn)爭和疫情反復(fù)。這一波猝不及防的意外，粗暴地打斷了“小陽春”的進(jìn)程。

那么等黑天鵝飛走，杭州接下來還能有“小陽夏”嗎?

02

“市場真的太冷了!”某房產(chǎn)渠道主管對我說。

他負(fù)責(zé)的一個(gè)安吉項(xiàng)目，2月成交一直不錯(cuò)。但一進(jìn)入3月中旬，突然一套也賣不動。與之相似，另一個(gè)海寧的小鎮(zhèn)項(xiàng)目3月也門庭冷落。

最新的數(shù)據(jù)表明，海寧上周住宅成交僅為72套，環(huán)比前一周下降了30.8%。

一起叫苦不迭的還有錢塘江兩岸的大平層項(xiàng)目。

這些動輒兩三千萬的房子，都是純粹的富人消費(fèi)品。尤其受年后IFC落地的利好刺激，不少項(xiàng)目一周能走兩三套，明顯開始起勢了。但上周，許多明星項(xiàng)目都吃了白板。

搖號市場也一樣，2月底近萬人登記的杭珹未來中心是最后的瘋狂，之后的紅盤雖熱鬧，但登記數(shù)都低于預(yù)期。粉盤則開始以“搖起來”為目標(biāo)。

二手市場更說明問題。2月剛過，御品、上品和沁園等多個(gè)次新豪宅都“破冰”出現(xiàn)首套網(wǎng)簽。申花更是異?；钴S，截圖成交不斷。

但這“熱火朝天”的場面，卻在過去半個(gè)月嘎然而止，并未蔓延至其它豪宅板塊。

截至昨天，3月的成交量剛過3200套。按此速度，最終月成交量預(yù)計(jì)在4000+。距人們期待的5000套+的小陽春底線標(biāo)準(zhǔn)，差距不小。

與之形成鮮明對比的，是杭州17萬套天量二手房掛牌壓頂，看得房東們分外煩躁。

03

可是，2月底3月初時(shí)，大家明明都感覺到，樓市的暖風(fēng)有一點(diǎn)吹起來了。宏觀政策方面，更是幾乎每天一個(gè)好消息。

過去十年的經(jīng)驗(yàn)表明，每一輪大放水，僅需2-3個(gè)月時(shí)間，就能傳遞到樓市。

2008年，全球次貸危機(jī)。當(dāng)年11月，中國宣布4萬億投資計(jì)劃。從2009年一季度開始，全國樓市就開始猛踩油門。有人做過統(tǒng)計(jì)，僅2009年1-2月，整體房價(jià)上漲就超過10%。

2015年，股市大跌，樓市要去庫存，央行于當(dāng)年6月、8月、10月，連續(xù)宣布降準(zhǔn)+降息。隨后，自2016年一季度開始，包括杭州在內(nèi)的大多數(shù)城市，樓市走出凌厲行情。

2020年3月，因?yàn)?span id="slsscw4x0" class="keyword">疫情，全球進(jìn)入大放水時(shí)代。隨后，包括深圳、廣州在內(nèi)的一線城市率先回暖。

這一輪的貨幣寬松，從去年7月的降準(zhǔn)就已開始;開春后，急剎車更直接切換成大油門，信心才逐步重建。誰知連一向“給點(diǎn)陽光就燦爛”的杭州，也就熱鬧了大半個(gè)月，就掉頭向下。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周全國重點(diǎn)15城新房成交量持續(xù)下滑，環(huán)比下跌13.18%。除了上海，一二線大城市樓市普遍近況不佳。

是放水力度不夠?顯然不是。

僅今年1月份，我國的人民幣貸款額度就增加3.98萬億，是單月數(shù)據(jù)里量最高的一次。與此同時(shí)，房貸利率也在不斷走低。

是信心喊話還少?也不是。

就在本月中，包括國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會、財(cái)政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等高級別部門，都釋放出了對于房地產(chǎn)的暖意。

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真正的原因，顯然還是當(dāng)下的大環(huán)境，與前幾次放水時(shí)有了截然不同。

簡單一點(diǎn)說，世道不易，大家都不敢輕易加杠桿了。

俄烏開戰(zhàn)近一個(gè)月，受傷最大的就是全球股市。以上證指數(shù)為例，自2月24日號以來，已經(jīng)跌去了7%。

在美國和中國香港上市的中概股更慘，雖然最近有了強(qiáng)勁反彈，但與高點(diǎn)相比，像阿里這樣的股票，基本都跌掉了60%以上。

無數(shù)富人，資產(chǎn)急速縮水。一位豪宅經(jīng)紀(jì)人說，他有一位客戶，是某知名互聯(lián)網(wǎng)大廠的高管，之前一直托他看房子。

“現(xiàn)在，雖然沒有明確說不買了，但已經(jīng)表示，需要把手頭的房子賣掉，預(yù)算才夠。”更何況，每天還要提心吊膽，生怕一覺醒來，郵箱里多了一份裁員通知。

疫情的影響也在加劇。最近，包括上海、深圳等大城市都出現(xiàn)了爆發(fā)或反復(fù)，一些三四線的縣城也時(shí)有零星發(fā)生。

帶來的直接后果就是，人員的流動受到極大影響。尤其是主要靠大城市輻射的周邊縣城樓市，幾乎停滯。

以前這個(gè)季節(jié)，去環(huán)境優(yōu)美的周邊看房，就是春游;如今，每一次跨行政區(qū)域看房，都冒著行程卡帶星的風(fēng)險(xiǎn)，誰敢輕易前往?

疫情還殃及了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不少小老板和打工人都面臨破產(chǎn)失業(yè)的威脅。

“我也知道年化不到4%的貸款利息很便宜，但還是不敢借啊!”一位民宿老板說。這個(gè)季節(jié)本來是旺季，但如今，大量的上海及周邊客人無法前來。

每一間空置的客房，便這美好春光一樣，寂寥空蕩。

還有許多四季青的老板，幾乎被股市和疫情“戴維斯雙殺”。他們是一江兩岸大平層的主力客群，如今許多人推遲了下單，或延遲了付款。

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空難十年一遇，疫情五十年一遇，戰(zhàn)爭百年一遇。它們同時(shí)發(fā)生的概率，甚至可能是千年一遇。

但就在這個(gè)3月，你我都見證了歷史。

僅僅在這幾天，大家就看到了好幾家知名房企爆雷的新聞。部分項(xiàng)目，甚至爆出了停工或可能爛尾的傳言。這是過去很長一段時(shí)間內(nèi)，我們不敢想象的。

不過，只要戰(zhàn)爭和疫情能盡快過去，我相信今年樓市仍會有“小陽夏”。

哈爾濱已廢止了2018年至今的一攬子調(diào)控政策，估計(jì)大量城市會陸續(xù)跟進(jìn)。尤其是杭州，目前無論利率或限購仍可謂“緊到極致”，調(diào)整的彈性空間極大。

中國樓市積累的內(nèi)生矛盾還未到總爆發(fā)之時(shí)，“政策市”仍然有效，強(qiáng)大的國家意志足以扭轉(zhuǎn)市場。

對樓市本就不差的杭州而言，在這一輪全國回暖里沾沾光，不成問題。

我更傾向把3月下旬這波下墜行情，看作一次意外“小冰期”;而杭州真正要警惕的，始終是明后年“后亞運(yùn)時(shí)代“可能到來的“大冰期”。

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