剛剛發(fā)布財報的中介巨頭貝殼找房，再度被傳優(yōu)化團隊的消息，繼去年年底渾水做空后，貝殼又一次面臨輿論聚焦。

3月23日早間，有媒體報道稱，貝殼于今年3月又進行了新一輪優(yōu)化。消息稱，本次部分主管接到通知，需要優(yōu)化本部門10%的員工。

這也是貝殼找房自去年10月后，又一次傳出裁員。

僅限業(yè)務層面?

23日下午，貝殼方面回應稱，貝殼沒有整體優(yōu)化調(diào)整計劃。

“受疫情防控常態(tài)化影響，貝殼各城市公司根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r及自身業(yè)務發(fā)展，進行組織動態(tài)調(diào)整，屬于公司組織常態(tài)化運營優(yōu)化機制，不存在比例、數(shù)量等要求。”貝殼方面表示。

合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，從目前已經(jīng)披露的信息來看，貝殼應該只是基于業(yè)務邏輯出發(fā)，對城市團隊作出調(diào)整，同時可能還包括一些業(yè)務板塊和人員進行優(yōu)化，并不能說是一個整體的裁員。

“另外從貝殼自身業(yè)務生態(tài)圈的角度來說，可能會存在一個內(nèi)部的淘汰機制，這種情況下，也是會對人員有一些調(diào)整的可能。”郭毅表示。

有接近貝殼前員工的消息人士表示，如果只是“主管級”接到通知的話，說明這次調(diào)整優(yōu)化的范圍并不是很大，很可能只是某個板塊下的小范圍的業(yè)務調(diào)整，并不會涉及更高層面。

對于爆料中提到的“本輪調(diào)整主要涉及二手和新房交易服務事業(yè)群，整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群基本不受波及”，郭毅分析，集團內(nèi)部調(diào)整業(yè)務權(quán)重，很常見。“尤其貝殼已經(jīng)在考慮向家裝家居、住房租賃等領域發(fā)力，如果是基于業(yè)務權(quán)重導致的人員優(yōu)化精簡，也是一種常見的運營行為。”

有業(yè)內(nèi)人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，二手房行業(yè)是一個周期性特別強的行業(yè)，在目前的下行周期，行業(yè)人員存在一定的流失是正常的周期性變化，不必過度解讀。

隊伍收縮?

2021年2月，深圳推出二手房指導價。隨后二手房市場成交量直接腰斬，網(wǎng)簽數(shù)量持續(xù)走低，最終中介市場一夜入冬，迎來中介關店潮。

更大范圍的轉(zhuǎn)冷，是從下半年開始。

有數(shù)據(jù)顯示，截至2021年三季度末，深圳關停門店超640個，有效實名中介人員較上年同期減少14.2%。

進入10月，貝殼上海區(qū)域裁員的消息持續(xù)發(fā)酵。

彼時貝殼回應稱，“今年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務進行調(diào)整，并會依據(jù)相關法律法規(guī)，為員工優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機會。”

有報道稱，去年10月至今，貝殼已經(jīng)有20多名中層、高層陸續(xù)離職，包括一名金融副總裁、兩名總經(jīng)理，另有高級總監(jiān)和總監(jiān)等，部分管理層放棄期權(quán)離開。

不僅是貝殼。

老牌房產(chǎn)中介中原地產(chǎn)此前曾內(nèi)部發(fā)文：“受市場持續(xù)低迷影響，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務規(guī)模與架構(gòu)，所有分公司都要應自身經(jīng)營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。”

空白研究院調(diào)研顯示，截至去年年底，雖然不同城市的經(jīng)紀人數(shù)量收縮情況差異較大，但是全國范圍內(nèi)經(jīng)紀人數(shù)量減少比例保守估算為30%-40%。

整個行業(yè)的情況，從貝殼的財報中可讀出一二。

截至2021年12月31日，貝殼找房門店數(shù)量為51038家，較上年末增長了8.7%。不過值得注意的是，其中上半年門店數(shù)量為52868家門店，同比增長了25.1%，據(jù)此計算，下半年減少了1830家門店。

根據(jù)財報，其全年經(jīng)紀人人數(shù)下滑7.8%，降至45.45萬人，2021年上半年，這一數(shù)據(jù)是54.86萬人。

半年時間，9.41萬人離開了。

貝殼方面表示，這一數(shù)據(jù)與之前的預期一致，預計隨著2022年Q1市場觸底，平臺門店和經(jīng)紀人規(guī)模仍會收縮。

“對比行業(yè)產(chǎn)能收縮幅度，我們展現(xiàn)了更好的經(jīng)紀人留存能力和韌性。”貝殼方面表示。

有預見?

人員收縮，只是貝殼應對行業(yè)寒冬的一個側(cè)面。

事實上，早在2021年中期業(yè)績披露時，貝殼就已經(jīng)發(fā)出預警，預計第三季度營收將同比下滑24.6%至29.4%。隨后，貝殼股價一路走低。

2020年8月成功赴美上市后，貝殼的股價在幾個月內(nèi)一度沖擊至79.4美元/股的歷史最高點。但截至發(fā)布2021年年報的當日，貝殼股價報14.46美元/股，總市值約173億美元。

2021年度財報顯示，貝殼全年收入808億元，凈虧損5.25億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤為22.94億元。

第四季度貝殼找房凈利潤為4191萬元，但受地產(chǎn)整體行業(yè)環(huán)境影響，多項數(shù)據(jù)指標出現(xiàn)下滑。

其中，四季度營業(yè)收入同比下降了21.5%，成交額為7324億元，存量房成交額3546億元，新房交易額為3568億元，分別同比下滑了39.4%、24.0%。

“自去年三季度開始的房產(chǎn)行業(yè)去杠桿、金融政策收緊等一系列的動作，導致房地產(chǎn)交易量的下滑，從而對貝殼業(yè)務存在一定的沖擊。”景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

中信證券此前發(fā)布報告稱，過去的一段時間內(nèi)，貝殼找房所面臨的政策環(huán)境的確是偏負面的，“主要表現(xiàn)為地產(chǎn)銷售被壓制，二手房流轉(zhuǎn)率被限制，由于對新房貸款的發(fā)放明顯優(yōu)于二手房，導致二手房的交易量也相對下降更多。”

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年第四季度全國二手房市場GTV同比下降43%，貝殼存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%。

“在新房市場的下行環(huán)境中，貝殼主動進行了一定程度的業(yè)務收縮，同時將風控管理提升到更重要的位置。”貝殼方面表示。

從全年數(shù)據(jù)看，整體多個指標實現(xiàn)增長，成交額3.85萬億元，同比增長了10.1%，其中存量房業(yè)務成交額2.06萬億元，新房交易業(yè)務成交額1.61萬億元，兩者分別同比增長了6.1%、16.3%。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“2021年公司面對的內(nèi)外部環(huán)境相繼發(fā)生變化，長周期看市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復。”

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，自去年四季度以來，房地產(chǎn)政策開始邊際放松，國內(nèi)信貸環(huán)境逐步改善，房貸放款加快，利率下降，合理的住房需求開始釋放。但從總體來看，第四季度市場復蘇還在初期且相對分化，整體市場交易量也處于相對低位。

“2022年3月之前， 房地產(chǎn)市場總體成交存在難以恢復的風險。”中信證券預計。

也有人認為，貝殼面臨的挑戰(zhàn)不僅來自市場，還有新加入的同業(yè)的競爭。

胡景暉說，以58安居客、字節(jié)跳動、幸福里等為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀垂直領域，近些年一直動作不斷，也都在從流量平臺向交易平臺進行著轉(zhuǎn)換。“只要市場存在需求交易，這個行業(yè)從長遠來看，一定長期向好。”

新賽道

在23日回應裁員風波時，貝殼提到，公司在發(fā)力租賃、家裝、家居等領域業(yè)務，為員工提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機會。

早在2021年年末，貝殼就發(fā)布了“‘一體兩翼’戰(zhàn)略升級”。一體，即二手和新房交易服務賽道，兩翼，則分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。

胡景暉表示，目前房地產(chǎn)市場整體進入了一個“存量房”市場的時代，包括萬科、龍湖等都在存量房之外的市場發(fā)力。

郭毅對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，從貝殼目前的調(diào)整來看，它其實是在打造一個基于房地產(chǎn)行業(yè)，并衍生出來具生活居住屬性的生態(tài)鏈。這個生態(tài)鏈，已經(jīng)不單單聚焦新房和二手房，更是把租賃、家居、家裝等業(yè)務板塊都納入了貝殼的整體體系之內(nèi)。

“如果能夠?qū)⒍鄠€業(yè)務線整合，通過貝殼平臺進行更好的呈現(xiàn)，或許也是未來貝殼需要發(fā)力的地方。”郭毅表示。

早在2015年，萬科就與鏈家成立“萬鏈家裝”，雙方攜手進入了家裝行業(yè)。雖然此后萬科轉(zhuǎn)身離開，但貝殼在家居、家裝這個賽道走了下去。

去年7月，貝殼找房官宣80億收購圣都家裝100%的股權(quán)。貝殼找房董事長兼CEO彭永東指出：家裝市場將是“翻越的第二座山”。

“過去一年，在家裝家居領域完成了可以支撐更大規(guī)模標準化拓展的底層能力搭建。”貝殼在年報中稱。

截至2021年底，圣都家裝已經(jīng)進入全國31個城市開設110余家門店。有數(shù)據(jù)顯示，貝殼目前在家裝服務板塊已布局7家公司，其中4家控股，3家為投資。

據(jù)悉，在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經(jīng)可以為當?shù)丶已b業(yè)務貢獻約30%的客源。

長租公寓，是貝殼加速布局的另一個新賽道。

貝殼2021年成立了普惠居住事業(yè)群，包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務、輕托管業(yè)務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務。

今年年初，貝殼找房簽約的首個青年長租公寓正式落地上海，該項目占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項目總體量達到2978套房間，月租金約為2700元。

貝殼方面表示，未來將攜手更多合作伙伴，探索更多合作模式，

今年以來，多部委密集在工作會議中指出“加快發(fā)展保障性租賃住房”。

有分析人士認為，今年將更多地出臺土地、金融等支持租賃市場化發(fā)展的政策，通過發(fā)揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。

戴德梁行近期報告則指出，2022年，長租公寓、保障性租賃住房將會迎來政府進一步的政策傾斜，該板塊的發(fā)展也有望進入快車道。

以長租公寓為代表的快車道和以家居家裝市場為代表的“第二座山”，是否能讓這家中介巨頭擁有穿越傳統(tǒng)行業(yè)周期的新活力呢?

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