過(guò)去的三個(gè)月，樓市風(fēng)向突變。

從菏澤部分銀行下調(diào)住房按揭貸款比例到最低2成，打響救市第一槍，到鄭州發(fā)布樓市19條，再次祭出棚改大旗，成為全國(guó)第一個(gè)公開(kāi)救市的國(guó)家中心城市、中部強(qiáng)省會(huì)城市，再到廣州、合肥、蘇州大幅降低房貸利率，濟(jì)南、東莞、中山增加公積金貸款額度，福州放寬限購(gòu)，蘭州放松限貸和限購(gòu)，以及浙江衢州的全面取消限購(gòu)限售……樓市地方調(diào)控，全面由緊轉(zhuǎn)松。

高層也多次公開(kāi)喊話，明確房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要支持居民合理購(gòu)房需求，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)有序穩(wěn)妥推進(jìn)并購(gòu)貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

就連一度被認(rèn)為是箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，也因?yàn)槟陜?nèi)不具備擴(kuò)大條件而難產(chǎn)。

甚至前兩天，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)還發(fā)文指出：現(xiàn)在是積極出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有利的投資、銷(xiāo)售、融資和消費(fèi)政策的關(guān)鍵時(shí)刻，萬(wàn)萬(wàn)不可錯(cuò)失了最佳時(shí)機(jī)。急切的心態(tài)，躍然紙上。

可以說(shuō)，短短幾個(gè)月，樓市就從去年強(qiáng)調(diào)控下人人喊打的“大怪獸”，變成如今的暖風(fēng)頻吹，人人又都在呵護(hù)的“小寶寶”了。

然而，雖然暖風(fēng)頻吹、政策頻出，一些救市政策的力度不僅大而且猛，但兩三個(gè)月過(guò)去了，全國(guó)樓市似乎并沒(méi)有多大的起色，如果扣除每年固定的小陽(yáng)春因素，整個(gè)市場(chǎng)只能用波瀾不驚四個(gè)字來(lái)形容。

以調(diào)控最早、力度最大的鄭州市場(chǎng)為例，在19條措施的加持之下，雖然迎來(lái)了一波短暫的購(gòu)房小熱潮，但這波熱潮很快就退去了，如今鄭州各大樓盤(pán)，依然是價(jià)格未動(dòng)，打折依舊，成交量也基本回到了政策出臺(tái)之前的水平。

這樣的救市力度，如果放在8年前的2014年，或者14年前的2008年，市場(chǎng)或許早就起飛了、沸騰了，購(gòu)房者甚至都已經(jīng)扛著麻袋，提著全款，擠破頭跑在搶房的路上了。

但如今，同樣的藥吃下去，除了上海、廣州等極少數(shù)城市冒了個(gè)泡、升了個(gè)溫之外，絕大部分城市似乎已經(jīng)對(duì)藥效免疫了，不行了。這是為何?

深入分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致這一系列救市靈藥失效的原因，根源或許在以下三個(gè)方面。

第一，居民的杠桿，已經(jīng)接近極限。

房企的高杠桿，想必很多人都已經(jīng)知道了，以恒大為代表的一眾民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，在過(guò)去的幾年里一路閉眼裸奔，瘋狂負(fù)債，捅出了2萬(wàn)億的巨大債務(wù)黑窟窿。

泰禾、富力、藍(lán)光、花樣年、陽(yáng)光城、華夏幸福……這些曾經(jīng)瘋狂加杠桿的房企，最終都搞得一地雞毛，留下無(wú)數(shù)的爛攤子，坑了無(wú)數(shù)購(gòu)房人和債主。

開(kāi)發(fā)商的高杠桿，基本已經(jīng)人盡皆知，但是居民的高杠桿，或者說(shuō)準(zhǔn)購(gòu)房人的高杠桿，并不一定每個(gè)人都知道的。

所謂居民杠桿，指的是居民負(fù)債與GDP的比，值越大，說(shuō)明杠桿率越高，負(fù)債越猛。通俗點(diǎn)說(shuō)就是杠桿率越高，代表著居民透支未來(lái)資金越多，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)和金融風(fēng)險(xiǎn)的概率越大。

在中國(guó)，居民負(fù)債的大頭超過(guò)60%都是住房按揭貸款，如果再具體到五年期以上的中長(zhǎng)期貸款的話，住房貸款在居民負(fù)債中的比例，甚至超過(guò)90%。

因此，居民杠桿率，基本就約等于住房貸款撬動(dòng)的杠桿率。

過(guò)去的二十年，人人都知道房?jī)r(jià)漲幅驚人，但是很少有人注意到，在房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的同時(shí)，居民杠桿也在急速攀升。

最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)居民的杠桿率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50%，來(lái)到了62%。62%的杠桿率，算高嗎?

縱向比較的話，7年前的2014年，我國(guó)居民杠桿率是39%，13年前的2008年，我國(guó)居民杠桿率是18%，而在21年前的2000年，我國(guó)居民的杠桿率甚至還不到5%。

21年間，我國(guó)居民杠桿率從不到5%，急速飆升至62%，翻了超過(guò)12倍，而同期國(guó)內(nèi)70個(gè)大中型城市的房?jī)r(jià)，每平米從2000元左右漲到10000元左右，漲了不到6倍。杠桿漲幅，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)漲幅。

橫向比較來(lái)看，上圖是我國(guó)居民杠桿率和世界主要經(jīng)濟(jì)體居民杠桿率的對(duì)比圖，從中可以看出，我國(guó)居民杠桿率已經(jīng)超過(guò)德國(guó)，接近日本和G20等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

歐美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體居民杠桿率達(dá)到目前的水平，差不多用了100年的時(shí)間，而我國(guó)只用了不到20年。

而且，更為重要的是，我國(guó)的居民杠桿率，幾乎是呈直線急速上升的，中間甚至都不帶停歇的，一口氣干到底，這種猛烈的勢(shì)頭，也只有隔壁的鄰居韓國(guó)可以一比。

因此，無(wú)論是橫向和國(guó)外比，還是縱向和自己以前比，目前我國(guó)居民的杠桿率，都已經(jīng)非常高了，要想再加杠桿，空間已經(jīng)不大。當(dāng)然，這其實(shí)也意味著，居民的整體購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)在短時(shí)間內(nèi)過(guò)度透支，逼近上限。

一個(gè)具體的例子也可以從側(cè)面反映，目前居民杠桿似乎已經(jīng)加無(wú)可加，那就是上一輪樓市大行情的時(shí)候，有專家鼓勵(lì)年輕人勇敢地“拿出六個(gè)錢(qián)包”買(mǎi)房。而當(dāng)六個(gè)錢(qián)包都已經(jīng)掏空了之后，就真的沒(méi)有錢(qián)包可以再掏了。

你總不能再去街上掏路人甲乙丙丁的錢(qián)包吧?那就不是掏錢(qián)包，而是偷錢(qián)包了。

第二，疫情持續(xù)沖擊，影響居民收入和消費(fèi)預(yù)期。

新冠病毒肆虐已經(jīng)快三年了，這一場(chǎng)席卷全球的疫情，給全球經(jīng)濟(jì)造成了極大的沖擊，雖然中國(guó)作為全世界防疫最成功的國(guó)家，和其他地區(qū)相比受到的影響是最小的，但是不可否認(rèn)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也遭受了不小的沖擊。

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，居民的收入自然受到影響。

過(guò)去的兩年，除了醫(yī)藥和電動(dòng)汽車(chē)等少數(shù)行業(yè)之外，餐飲、制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等大部分行業(yè)都過(guò)得很艱難，相關(guān)的從業(yè)者收入跟隨著出現(xiàn)了不同程度的下滑，有的甚至失業(yè)沒(méi)了收入。

收入減少了，甚至失業(yè)了，能夠買(mǎi)房的人自然也就少了。

而且，都說(shuō)信心比黃金更寶貴。疫情沖擊，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，不僅直接影響人們的錢(qián)包，更重要的是會(huì)沖擊人們的信心。

以前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，收入水漲船高，朋友聚餐必選人均幾百元的海底撈，現(xiàn)在形勢(shì)不好，出門(mén)吃飯，可能也就只能選個(gè)人均二三十的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)小火鍋解解饞了。

而對(duì)于一些失業(yè)人群，可能連轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)小火鍋都是奢侈，只能選老壇酸菜牛肉面了，只要不是摳腳大漢土坑泡制的就行。

這個(gè)時(shí)候，所有人都是捂緊錢(qián)包過(guò)冬，至于購(gòu)房這種負(fù)債的大額消費(fèi)，必定是慎之又慎。因?yàn)槌斯珓?wù)員、事業(yè)編等少數(shù)群體，誰(shuí)也不敢保證，自己的飯碗就是鐵的，萬(wàn)一哪天失業(yè)，沒(méi)有了收入，可能馬上就要面臨房貸斷供、列入黑名單了。

第三，全國(guó)住房基本已經(jīng)夠住，居民購(gòu)房需求不足。

經(jīng)過(guò)二十幾年的大規(guī)模建設(shè)，目前我國(guó)住房基本已經(jīng)能夠滿足人們的需求。甚至和國(guó)外相比，我們的住房條件，已經(jīng)超過(guò)不少發(fā)達(dá)國(guó)家。

從套數(shù)來(lái)看，官方公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，我國(guó)現(xiàn)有存量住房總共有6.8億套。目前我國(guó)總?cè)丝谑?4億，家庭平均規(guī)模為3.35人，也就是我國(guó)目前大概有4.17個(gè)家庭。

這就意味著，我國(guó)每個(gè)家庭平均擁有1.63套住房，這也說(shuō)明，整個(gè)社會(huì)目前是不缺房子的。

另外，從人均住房面積來(lái)看，目前我國(guó)人均住房面積是45平方米，即使按照城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)，城市人均住房面積也已經(jīng)達(dá)到43平方米。

人均住房面積43平米是個(gè)什么概念呢?可能很多人不清楚，我們不妨和其他國(guó)家做個(gè)對(duì)比，就能更加直觀地理解。

目前，世界主要經(jīng)濟(jì)體中，美國(guó)的人均住房面積是67平米，意大利是43平米，荷蘭是40平米，德國(guó)是39平米，英國(guó)是35平米，法國(guó)是34平米，西班牙是25平米，韓國(guó)是21平米，日本是20平米。

因此，我國(guó)城市人均43平米的住房面積，雖然算不上全球最高，但是在世界主要經(jīng)濟(jì)體中，也絕對(duì)算得上是第一梯隊(duì)了。

所以，目前我國(guó)的住房，整體上不是緊缺，而是供應(yīng)過(guò)剩。所謂的住房緊缺，僅僅是結(jié)構(gòu)性的緊缺，就是一部分人緊缺，而另一部分人過(guò)剩。

即使所謂的緊缺，也只是存在于北京上海深圳等少數(shù)幾個(gè)一線城市。

甚至在北京上海深圳這些所謂的住房緊缺的一線城市，已經(jīng)建成的住房，其實(shí)也完全能夠滿足現(xiàn)有人口的居住，而且還有富余，這些城市最大的問(wèn)題不是住房不夠，而是這些城市的住房，很多都掌握在少數(shù)人的手里。

因此，綜上所述，當(dāng)前樓市面臨的問(wèn)題，不是因?yàn)檫@屆購(gòu)房人不行，怎么刺激都無(wú)動(dòng)于衷。

而是目前大家的負(fù)債確實(shí)已經(jīng)很高，沒(méi)法再大規(guī)模地上杠桿了;是大家的收入確實(shí)減少，穿衣吃飯等基本生活消費(fèi)更重要了;是大家的住房需求基本已經(jīng)滿足，確實(shí)沒(méi)必要再買(mǎi)更多的鋼筋水泥攥在手里了。

中國(guó)有句老話，叫日月有輪回，季節(jié)有更替。任何事物，都有其客觀規(guī)律。

就像人不可能無(wú)限長(zhǎng)高，城市不可能無(wú)限擴(kuò)張，樓市當(dāng)然也不可能一直保持高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)更不可能漲到天上。否則，這不科學(xué)，也有違自然規(guī)律。

和其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)也有其周期性和規(guī)律性，不會(huì)例外，也不可能例外。我們要做的，應(yīng)該是順勢(shì)而為，因勢(shì)利導(dǎo)，而不是逆周期而上，強(qiáng)行操作。

不能看到樓市下行，不分析原因，不顧及后果，不管三七二十一就去救市，否則，吞下的可能不是救命的神藥，也有可能是催命的毒藥。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 購(gòu)房政策 公積金政策 購(gòu)房買(mǎi)房