保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品迎來新進展。

這個項目讓新深圳人王湛霖對未來多添了一份信心。“公租房排號太難了!如果這類金融和民生結(jié)合的融資項目落地推廣，讓市民有新的渠道去申請優(yōu)惠住房，對來深圳的‘新鮮血液’而言絕對是個利好消息。”

2021年，王湛霖大學(xué)一畢業(yè)就選擇了來深圳工作，能夠解決住房困難，是無數(shù)像他一樣憧憬在大城市安居樂業(yè)的新青年內(nèi)心最大的期盼。

2022年全國將新籌集240萬套

深圳急需發(fā)展保障性租賃住房不是沒有原因的。近年來，在一線城市及人口凈流入量大的重點城市，青年群體的住房壓力問題越發(fā)受到關(guān)注。

時代周報記者根據(jù)各地公布的2021年統(tǒng)計年鑒等公開數(shù)據(jù)，對各城市人口凈流入數(shù)據(jù)進行推算整理后發(fā)現(xiàn)，2020年底深圳常住人口為1763.38萬人，同期戶籍人口為584.58萬人，人口凈流入達1178.8萬人，位居全國第一。

人口的流動，帶動著住房租賃市場快速發(fā)展。但住房租賃企業(yè)借勢擴張，少部分企業(yè)利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)，更有部分長租公寓企業(yè)暴雷，使得這一問題變得更加突出。

截至4月14日，深圳公租房輪候庫內(nèi)仍有37194人在排隊等待租房。面對新市民特別是青年人的住房困難問題，深圳的計劃是大力發(fā)展籌建保障性租賃住房。

2022年1月發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”深圳將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，緩解新市民、青年人住房困難。“十四五”期間，深圳將優(yōu)先安排保障性租賃住房用地，籌建不少于40萬套(間)保障性租賃住房。該數(shù)量超過了深圳全市35萬套的商品房籌建量，也超過了全市住房建設(shè)籌集總量的40%。

據(jù)《瞭望》新聞周刊報道，目前深圳已供應(yīng)的保障性租賃住房約3萬套，在建及“十四五”預(yù)計新開工的保障性租賃住房約10萬套，征集市場租賃住房具有初步意愿的項目約1.5萬套。

保障性租賃住房的首次面世，是在2021年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的發(fā)展意見》，在國家層面首次明確提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。并明確了保障性租賃住房對象是城市青年人群，緩解城市住房壓力。

隨后，全國多地積極響應(yīng)號召，紛紛落實土地、金融、稅收優(yōu)惠、水電氣價格等多項支持政策，推進保障性租賃住房的加快發(fā)展落地。

1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議透露，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上2月24日表示，2022年將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全國將新籌集240萬套，比去年有大幅度增長。

“十四五”期間，國內(nèi)40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)，預(yù)計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

租金定價大幅低于同類房源

發(fā)展保障性住房租賃，和培育住房租賃市場一樣，面臨著融資和運營難點。

為了更好地推進項目落地，助推城市保障性租賃住房市場供給端穩(wěn)定發(fā)展，中國政策層面正在積極推進住房租賃項目資產(chǎn)證券化，通過在已建成的存量資產(chǎn)中進行再融資，幫助獲得新項目投資擴張的資金支持。

2021年7月，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》和《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》陸續(xù)發(fā)布，將保障性租賃住房正式納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)試點范圍。

借助資產(chǎn)證券化與信貸或債券等融資產(chǎn)品，將有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

相關(guān)政策發(fā)布后，深交所、深圳人才安居集團、深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司第一時間啟動了保障性租賃住房資產(chǎn)梳理、REITs產(chǎn)品方案論證、保租房政策探討等申報準(zhǔn)備。

根據(jù)公開資料，此次深圳市人才安居集團選取了4個優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書。

這4個項目位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。

安得廣廈千萬間，讓城市追夢人都住有所居。

今年全國“兩會”期間，保障性住房建設(shè)再次被提及，更明確要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場等的戰(zhàn)略方針。

“過去的一些金融產(chǎn)品是屬于封閉式的，而現(xiàn)在的金融產(chǎn)品，其實是和股票類似，是具有流通性的。從租賃住房的角度看，類似的創(chuàng)新有助于租金變現(xiàn)，客觀上有助于帶動租賃企業(yè)資金的穩(wěn)健。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對時代周報記者表示，深圳在此類金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面率先進行，成為房地產(chǎn)金融改革的一個重要內(nèi)容，對于保障性租賃住房市場的健康發(fā)展具有重要意義。

另據(jù)《證券日報》援引北京地區(qū)某公募基金不動產(chǎn)投資部相關(guān)負責(zé)人的消息稱，北京、上海、重慶等多地已有保障性租賃住房REITs試點項目正在推進中，預(yù)計未來有更多保障性租賃住房REITs項目涌現(xiàn)，監(jiān)管部門也將在試點過程中不斷加快審核標(biāo)準(zhǔn)化流程和完善相關(guān)配套政策，推進保障性租賃住房REITs市場建設(shè)，樹立保障性租賃住房體系發(fā)展新樣板。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，目前，這項改革主要是由本地的國企屬性的企業(yè)進行，預(yù)計后續(xù)民企等企業(yè)也會加快改革。

關(guān)鍵詞： 公租房排隊 金融和民生結(jié)合的融資項目 保障性租賃住房 青年群體的住房壓力問題