4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》(下稱《通知》)指出，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》還要求，金融機構(gòu)區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。此外，商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。

記者多方了解到，目前，眾多銀行已根據(jù)地方最新房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整住房按揭貸款措施，比如南京地區(qū)部分銀行將首套房貸款利率調(diào)低至5%，二套房貸款利率最低降至5.2%，多數(shù)情況下一兩周內(nèi)放款。

“事實上，個人按揭貸款一直被視為風險相對可控的貸款類別，銀行內(nèi)部也愿意增加按揭信貸投放額。”一位城商行風控部門人士向記者透露。

他坦言，相比個人按揭貸款放款力度增加，開發(fā)貸仍面臨較高投放壓力。

“現(xiàn)在我們對在建優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目做到不抽貸不壓貸，但在新增房產(chǎn)項目開發(fā)貸審核方面仍然比較謹慎。”這位城商行風控部門人士向記者透露。究其原因，銀行依然擔心房地產(chǎn)企業(yè)高負債率與資金周轉(zhuǎn)緊張狀況，不大敢投入大量開發(fā)貸資金。

一位股份制銀行東部地區(qū)分行對公業(yè)務部門主管向記者表示，目前他們針對一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目優(yōu)化了開發(fā)貸業(yè)務流程，要求房地產(chǎn)公司在銀行開設一系列賬戶，以便銀行能及時跟蹤監(jiān)控開發(fā)貸、住房銷售回款，按揭貸款發(fā)放等資金流向，并通過將資金流向納入一個閉環(huán)監(jiān)管體系，確保房地產(chǎn)公司不會挪用銷售回款資金以按時還貸，從而降低銀行信貸風險。

“通過這種做法，今年以來我們新增開發(fā)貸額度較去年回升不少。”他透露。

央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，相比去年第四季度，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元。

記者還獲悉，相比開發(fā)貸企穩(wěn)回升，越來越多銀行正積極推動房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融業(yè)務。

“今年我們已將它列入重點業(yè)務進行布局。”一位銀行投行部門人士向記者透露。鑒于銀行缺乏豐富的房地產(chǎn)項目風險處置經(jīng)驗，目前他們正與一些地方AMC開展合作，由后者輸出風險處置操作方案與部分銀行，銀行配合提供并購貸款與財務顧問服務，確保房地產(chǎn)風險處置并購操作能夠?qū)崿F(xiàn)預期目標。

銀行開發(fā)貸投放悄然回升

上述城商行風控部門人士向記者透露，目前他們正梳理在建優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的白名單，盡可能做到不斷貸不抽貸不壓貸。

在他看來，目前要做好這項工作的最大挑戰(zhàn)，是如何將這些項目與房地產(chǎn)企業(yè)進行“區(qū)分”——以往，銀行審核開發(fā)貸，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)能否提供擔保，以及拿出其他資產(chǎn)增信;如今部分大型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金周轉(zhuǎn)困難，令風控部門不得不調(diào)降開發(fā)貸投放額度以規(guī)避風險。

他所在的銀行因此做了一些業(yè)務流程調(diào)整，即遴選一批在建優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目(主要是銷售前景與地段良好，有升值潛力且容易套現(xiàn))，要求開發(fā)商按項目設立一個主體，由后者在銀行開設一系列賬戶，以便銀行能及時跟蹤了解開發(fā)貸、銷售回款、按揭貸款等資金流向，從而確保項目銷售回款能用于償還開發(fā)貸資金，不會被房地產(chǎn)公司挪用。

“通過這類閉環(huán)操作，風控部門開始允許這類在建房產(chǎn)項目開發(fā)貸不被壓縮或抽走。”這位城商行風控部門人士透露。與此同時，銀行還調(diào)整了開發(fā)貸投放策略，不再一次性給予所有開發(fā)貸資金，而是派遣專業(yè)員工前往在建項目現(xiàn)場調(diào)研，根據(jù)房地產(chǎn)項目建設進程分期發(fā)放相應貸款資金，降低開發(fā)貸資金挪用風險。

一位股份制銀行對公業(yè)務部門人士向記者透露，目前他們也采取類似做法，令今年開發(fā)貸新增投放額度較去年有所回升。

“整個2021年，即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)在建項目，風控部門也會因房地產(chǎn)企業(yè)高負債與資金周轉(zhuǎn)緊張狀況而否決開發(fā)貸申請，現(xiàn)在若銀行能采取良好的信貸資金閉環(huán)發(fā)放回收管理措施，風控部門可以適度放寬對開發(fā)商信用評級的評估，同意發(fā)放新的開發(fā)貸申請。”他告訴記者。不過，目前他所在的銀行分支機構(gòu)每月開發(fā)貸投放額度僅有數(shù)千萬元，無法滿足眾多項目的建設資金需求。

在他看來，要驅(qū)動銀行進一步加大開發(fā)貸投放，還需國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇。

國家統(tǒng)計局公布最新數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%;商品房銷售額為29655億元，下降22.7%。此外，一季度住宅新開工面積為21558萬平方米，下降20.3%。

一位國內(nèi)私募基金房地產(chǎn)分析師表示，這意味著未來一段時間銀行不大會大幅度追加開發(fā)貸投入，而是先立足于確保在建項目的開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放，在確保自身信貸風險得到有效控制同時助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

記者還獲悉，部分地方金融監(jiān)管部門已對當?shù)劂y行進行窗口指導，要求銀行開發(fā)貸增量不能為負值，且按月監(jiān)測，對未落實相關政策的銀行進行約談。

促進房地產(chǎn)并購貸款有序開展

值得注意的是，在相關政策鼓勵下，越來越多銀行正積極投身房地產(chǎn)項目風險處置并購金融業(yè)務。

1月中旬，浦發(fā)銀行表示將發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券，期限3年，募資用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

2月，興業(yè)銀行計劃發(fā)行不低于100億元的房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實地調(diào)研其并購重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。

上述銀行投行部人士向記者透露，目前他們也計劃發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，也與多家大型產(chǎn)業(yè)集團進行溝通，他們對通過并購貸款收購房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目頗感興趣，此舉有助于他們完善智慧城市建設、涉足城市改造等業(yè)態(tài)布局。

“與此同時，我們內(nèi)部也對并購貸款風控做了改善，要求并購貸款占比不能超過整個房地產(chǎn)并購項目的60%，貸款期限不應超過5-7年，且并購方需要提供足夠的資產(chǎn)抵押等增信措施進行貸款擔保。”他透露。相比這些硬性條件，他們更看重并購方是否具有足夠豐富的房地產(chǎn)項目風險處置經(jīng)驗與資產(chǎn)重整能力。

這位銀行投行部人士表示，此前他們與多家大型房地產(chǎn)企業(yè)溝通，發(fā)現(xiàn)他們已儲備了不少相對成熟的風險資產(chǎn)處置手法，比如針對某些具有改造價值的爛尾樓項目，他們會聯(lián)合銀行以公益?zhèn)钟腥松矸輩⑴c項目并購，此舉一方面令銀行獲取項目優(yōu)先償債權，有效降低并購貸款風險，另一方面也能輸出爛尾樓改造實施方案與足夠改造資金，令爛尾樓“重獲新生”，既解決了樓宇債務問題，也令各方債權人得到理想的回報。

“針對房地產(chǎn)企業(yè)的并購貸款支持，我們也與并購方討論如何將被并購企業(yè)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，進一步盤活被并購企業(yè)資產(chǎn)并實現(xiàn)更好的自我造血能力。”一位國有大型銀行東部地區(qū)分行投行部門主管指出。此外銀行在提供并購貸款同時，還與并購方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地產(chǎn)風險項目的潛力和價值，提升風險資產(chǎn)處置能力與資源調(diào)配能力，助力風險資產(chǎn)從粗放型處置向精細化處置“轉(zhuǎn)變”。

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