火爆近兩年的美國樓市，開始出現(xiàn)“量價(jià)背離”現(xiàn)象。

美國商務(wù)部公布最新數(shù)據(jù)顯示，美國新房銷售跌至四個(gè)月來最低點(diǎn)，環(huán)比下跌8.6%，至年化76.3萬套;上周出爐的美國二手房數(shù)據(jù)也顯示，3月美國二手房銷售量下降到了2020年6月以來最低水平，環(huán)比下降2.7%，至年化577萬套。

全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云 (Lawrence Yun)表示：“房地產(chǎn)市場開始感受到抵押貸款利率急劇上升和通脹上升對購買力造成沖擊的影響。”

不過，值得注意的是，根據(jù)目前能查閱的最新數(shù)據(jù)，美國房價(jià)增速在2月份再次上升。凱斯-席勒全國房價(jià)指數(shù)顯示，該指數(shù)監(jiān)測的美國20個(gè)城市的房價(jià)較上年同期飆升20.2%，高于1月份18.9%的年度增幅，所有20個(gè)城市的房價(jià)都有兩位數(shù)百分比的增長。

截至第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)稿，美國30年期抵押貸款利率已上升至5.11%。

美國堅(jiān)挺的樓市在此輪美聯(lián)儲(chǔ)加息潮中還能堅(jiān)持多久?

美國新房、二手房銷售齊跌

兩周內(nèi)陸續(xù)出爐的房屋銷售數(shù)據(jù)顯示，3月，美國新房和二手房成交量均出現(xiàn)下跌。

在庫存方面，截至3月底，市場上有40.7萬套新房，庫存在6.4個(gè)月左右，高于2月的5.6個(gè)月;在成屋方面，待售房屋為95萬套，雖然環(huán)比有所增加，但同比減少9.5%，庫存在2個(gè)月左右。通常，房地產(chǎn)供應(yīng)不足5個(gè)月銷售時(shí)，都表明市場供應(yīng)緊張。

美國新房購買量約占整體市場的10%左右，是在簽訂合同時(shí)即被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。通常，新房被認(rèn)為是比成屋更及時(shí)的樓市晴雨表，因?yàn)楹笳呤窃诤贤Y(jié)束時(shí)才進(jìn)入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而且通常需要一兩個(gè)月收房，代表的購房活動(dòng)有一定的滯后性。

美聯(lián)儲(chǔ)積極應(yīng)對通脹的措施令抵押貸款利率急劇上升。目前美國30年期抵押貸款利率攀升至5.11%，較去年年底上升了兩個(gè)百分點(diǎn)，為2010年以來最高水平，考慮到美聯(lián)儲(chǔ)抗擊通脹的決心，在未來借貸成本料將進(jìn)一步上升。

不過，成交量下跌并未阻止美國房價(jià)竄升。可以看到，高企的抵押貸款利率使得一些買家不得不退出市場，而其他買家則在成本進(jìn)一步攀升之前競相鎖定交易，目前美國新房的銷售價(jià)格中位數(shù)比去年同期上漲21.4%，達(dá)到436700美元。

凱斯-席勒全國房價(jià)指數(shù)顯示，美國20個(gè)城市在2月份的價(jià)格同比增速都高于1月份的數(shù)字。2月，美國所有地區(qū)都錄得同比增長，南部地區(qū)以28.1%的房價(jià)年增幅領(lǐng)跑所有地區(qū)，東南地區(qū)緊隨其后，獲得了27.9%的年度增幅。

在城市中，鳳凰城已連續(xù)第33個(gè)月錄得最大增幅，房屋價(jià)格比2021年同比增長32.9%。佛羅里達(dá)州的坦帕和邁阿密，分別以32.6%和29.7%的年度增幅位居第二和第三。西雅圖地區(qū)的價(jià)格比1月環(huán)比上升了4.4%，是自去年春天以來最大的月度增幅。同比來說，該地區(qū)房價(jià)上漲了26.6%，是上述指數(shù)追蹤的城市中第七大同比漲幅。

后市可期否?

雖然美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于傳統(tǒng)上最繁忙的季節(jié)，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家正在尋找其潛在降溫跡象。

荷蘭國際集團(tuán)(ING)首席國際經(jīng)濟(jì)學(xué)家奈特雷(James Knightley)就認(rèn)為，有諸多證據(jù)表明美國房地產(chǎn)市場活動(dòng)可能已經(jīng)見頂。

歷史數(shù)據(jù)顯示，3月美國二手房銷售在2021年1月達(dá)峰(665萬套)，此后在2022年 1月出現(xiàn)了第二個(gè)略低的峰值649萬套，但3月的二手房銷售已下降至577萬套。

“就房價(jià)和每月的抵押 貸款支付而言，負(fù)擔(dān)能力是一個(gè)巨大的問題，我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月和幾個(gè)季度的交易數(shù)量將進(jìn)一步放緩。”奈特雷認(rèn)為，反過來，這也可能導(dǎo)致價(jià)格下跌。

他解釋道，自疫情以來，美國房價(jià)上漲了30%以上，且隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的通脹飆升，個(gè)人實(shí)際收入受到擠壓，最重要的是，由于房屋抵押貸款利率達(dá)到12年半以來的高位，購房抵押貸款申請數(shù)量再次下降。

根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，美國30年期固定利率抵押貸款的典型合同利率已從年初的3.3%上升至上周的近5.2%，以美國近期購房的平均抵押貸款規(guī)模為453800美元來計(jì)算，每月還款額從1987美元/月上漲至2492美元/月，增加了505美元(約為3313元人民幣)。

奈特雷認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)有讓美國樓市持續(xù)降溫的動(dòng)力：初級(jí)租金和業(yè)主等值租金在消費(fèi)者價(jià)格通脹籃子中，占據(jù)30%以上的權(quán)重。

“如房價(jià)穩(wěn)定甚至下跌，這可以迅速轉(zhuǎn)化為較低的通脹數(shù)據(jù)。”他解釋道，如美聯(lián)儲(chǔ)確實(shí)最終大幅加息以致經(jīng)濟(jì)開始疲軟，這將使美聯(lián)儲(chǔ)未來有更大的靈活性來應(yīng)對降息。

不過，奈特雷并未在樓市最重要的供求關(guān)系方面做更多說明。

美方數(shù)據(jù)可以看到，3月份售出并等待開工的房屋數(shù)量(衡量積壓的指標(biāo))已經(jīng)增加到255000套，是近一年來的最高水平。這顯示出盡管出現(xiàn)銷售緩和跡象，但住宅建設(shè)的渠道仍然活躍。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對第一財(cái)經(jīng)記者表示：“決定房價(jià)的是供求關(guān)系?，F(xiàn)在美國的房產(chǎn)庫存不足兩個(gè)月，是歷史最低點(diǎn)，短缺極為嚴(yán)重，房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。”

確然，房利美目前仍預(yù)測美國房價(jià)將在2022年上漲10.8%，而Zillow的預(yù)測更為樂觀，認(rèn)為2022年美國房價(jià)有望上漲 14.9%。CoreLogic和美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)較為保守，預(yù)測今年房價(jià)將上漲5%左右。

陳躍武對第一財(cái)經(jīng)記者表示，房貨利率的快速上升對房價(jià)肯定有負(fù)面影響，具體表現(xiàn)為房價(jià)的上漲速度會(huì)放緩，他個(gè)人預(yù)測房價(jià)增速會(huì)從目前的近20%下降到10%至15%。

“目前的情況與2018~2019年美聯(lián)儲(chǔ)加息的情況類似，房價(jià)的上漲速度會(huì)放緩。”陳躍武認(rèn)為，“待美聯(lián)儲(chǔ)加息結(jié)束后，房價(jià)會(huì)加速上漲。”

此外，跳出美國國內(nèi)，從國際投資者的角度看，根據(jù)美國城市規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2022年國際住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查，與澳大利亞、加拿大、愛爾蘭、新西蘭和英國等市場相比，美國是可負(fù)擔(dān)性最高的國家。

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