“一行兩會(huì)”表態(tài)穩(wěn)樓市

5月4日，中國(guó)人民銀行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)分別召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議深入傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，研究部署具體貫徹落實(shí)措施。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容主要包括優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資、支持剛性和改善性住房需求等方面，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

央行表示，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)“新市民”金融服務(wù)，支持“新市民”在城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、購(gòu)房安居、教育培訓(xùn)、醫(yī)療養(yǎng)老等方面的金融需求。

證監(jiān)會(huì)提出，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，適時(shí)出臺(tái)更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

同日，深交所也發(fā)布了《關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干措施的通知》，表示要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

10余城密集出臺(tái)樓市新政!

除監(jiān)管層外，各地亦針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策，穩(wěn)樓市相關(guān)舉措出臺(tái)速度顯著加快。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，4月29日-5月4日，沈陽(yáng)、洛陽(yáng)、株洲、黃石、連云港、中山、惠州、上饒、梅州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、嘉興、貴陽(yáng)、徐州、贛州等十多個(gè)城市發(fā)布房地產(chǎn)新政，優(yōu)化樓市調(diào)控政策。

支持類(lèi)舉措涉及：

放松限購(gòu);

降低首付比例;

提高公積金貸款額度;

發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼;

發(fā)放契稅補(bǔ)貼;

取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”;

對(duì)外地人才放松限購(gòu);

調(diào)低個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅年限;

調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管;

下調(diào)土地競(jìng)拍保證金最低比例

等等多個(gè)方面。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力持續(xù)較大的背景下，中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號(hào)，各地因城施策力度進(jìn)一步加大預(yù)期較強(qiáng)，政策放松有助于購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)。預(yù)計(jì)在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，市場(chǎng)企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強(qiáng)的熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域三四線(xiàn)城市完成筑底。

“現(xiàn)在沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較差，新房和二手房的庫(kù)存量都不少。”5月5日，沈陽(yáng)某品牌房企市場(chǎng)研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。其公司今年在沈陽(yáng)的銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額較去年同期下降超3成。

4月29日，沈陽(yáng)發(fā)布通知，明確非沈陽(yáng)戶(hù)籍家庭在沈陽(yáng)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房，執(zhí)行沈陽(yáng)戶(hù)籍家庭購(gòu)房政策，即不再提供自購(gòu)房申請(qǐng)之日起2年內(nèi)在沈陽(yáng)連續(xù)繳納6個(gè)月及以上個(gè)稅或社保證明。

“推出新政之后外地人在沈陽(yáng)買(mǎi)房的門(mén)檻就降低了，有機(jī)會(huì)吸引更多外地人買(mǎi)房。”上述房企人士談到。

要注意的是，4月26日-30日，沈陽(yáng)先后發(fā)布5個(gè)通知優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，除了調(diào)整外地人限購(gòu)政策外，還包括二手房交易增值稅免征年限由5年縮短至2年，在沈陽(yáng)有2套住房家庭“賣(mài)舊買(mǎi)新”過(guò)程中可再購(gòu)買(mǎi)1套新房，有60歲及以上成員家庭、二孩和三孩家庭可在已有2套房基礎(chǔ)上再購(gòu)買(mǎi)1套新房等。

除了沈陽(yáng)外，“五一”前后(4月29日-5月4日)，洛陽(yáng)、株洲、黃石、連云港、中山、惠州、上饒、梅州、岳陽(yáng)、無(wú)錫和嘉興等地亦推出樓市新政，包括提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼和契稅補(bǔ)貼、優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域等。

如5月1日起洛陽(yáng)個(gè)人公積金最高貸款金額調(diào)整為55萬(wàn)元，夫妻雙方和青年人才最高貸款金額調(diào)整至65萬(wàn)元，二手房公積金貸款最低首付比例統(tǒng)一按20%執(zhí)行。株洲、上饒、梅州等地也上調(diào)了公積金貸款額度，或降低了公積金貸款首付比例。

再如5月1日，岳陽(yáng)發(fā)文加大個(gè)人住房按揭貸款支持，即首套和二套住房貸款利率分別不高于5.1%和5.46%，最低首付比例20%;對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房申請(qǐng)貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。

與岳陽(yáng)類(lèi)似，5月1日起，上饒首套房和二套房商貸首付比例分別降低至20%和30%，并合理下行商貸利率。

另外，4月29日黃石發(fā)布新政，在黃石城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新房給予50%契稅補(bǔ)貼，在大冶湖新區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套新房給予100%契稅補(bǔ)貼。4月30日惠州發(fā)布新政，明確滿(mǎn)足惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的合理住房需求，不再將其納入限購(gòu)重點(diǎn)片區(qū)等等。

業(yè)內(nèi)人士：二季度重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望觸底

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，監(jiān)管層相關(guān)表態(tài)或意味著未來(lái)各項(xiàng)支持性政策將及時(shí)出臺(tái)，有助于進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行再次強(qiáng)調(diào)“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，所謂金融審慎管理，就是在地產(chǎn)下行明顯時(shí)給予扶持，在快速上升時(shí)收緊或調(diào)控，其目的不是打壓房?jī)r(jià)、打壓市場(chǎng)、打壓行業(yè)，而是保持市場(chǎng)和行業(yè)平穩(wěn)健康。同時(shí)，不拘泥于一時(shí)的政策松或緊，一時(shí)的杠桿高或低，而是穩(wěn)定，在中長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

“針對(duì)當(dāng)下的樓市，這意味著，央行對(duì)未來(lái)一段時(shí)間購(gòu)房需求，將在資金上給予支持。”他說(shuō)。

針對(duì)銀保監(jiān)強(qiáng)調(diào)“要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”的表態(tài)，李宇嘉認(rèn)為，這是針對(duì)當(dāng)前房企信用風(fēng)險(xiǎn)處置困境的有效途徑。“把項(xiàng)目和企業(yè)隔離，把風(fēng)險(xiǎn)掰開(kāi)、最小化，便于信息相對(duì)透明的項(xiàng)目引入新資金，從而盤(pán)活預(yù)售資金，并以數(shù)個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目盤(pán)活帶動(dòng)整體風(fēng)險(xiǎn)的處理。”他分析道。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)政策紓困的力度會(huì)加大，二季度重點(diǎn)城市或都市圈的樓市將有望觸底，下半年，市場(chǎng)有望觸底回升。但目前市場(chǎng)面臨的疫情沖擊、需求疲軟、土地市場(chǎng)不慍不火、房企收并購(gòu)大面積落地難度較大等問(wèn)題仍未解決。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)則指出，一行兩會(huì)的表態(tài)中“及時(shí)優(yōu)化”、“積極支持”、“督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)”等用詞更積極，傳達(dá)了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計(jì)后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于購(gòu)房者及房企的支持性政策將及時(shí)出臺(tái)。

具體來(lái)看，支持性政策將涵蓋三個(gè)方向，一方面，地方住房信貸政策調(diào)整，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，降首付、降利率，切實(shí)降低需求端的購(gòu)房成本;另一方面，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善;此外，銀行、AMC等機(jī)構(gòu)對(duì)重點(diǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目并購(gòu)等有望加快推進(jìn)，利于房企風(fēng)險(xiǎn)出清。

前4月新房累計(jì)漲幅創(chuàng)近7年同期新低

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，今年以來(lái)超百城優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)居民合理購(gòu)房需求釋放，4月供需兩端政策落地節(jié)奏加快，政策范圍進(jìn)一步向優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等方面延伸。

陳文靜表示，部分城市市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，整體市場(chǎng)預(yù)期仍然偏弱，疊加部分城市疫情反復(fù)影響，重點(diǎn)城市成交規(guī)模仍處低位。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增介紹，1-4月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.08%，累計(jì)漲幅處于近七年同期最低點(diǎn)，同期百城新建住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超4成。

從4月單月來(lái)看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)62城新建商品住宅簽約面積環(huán)比下降35%，未見(jiàn)“小陽(yáng)春”。

“五一”假期期間，中指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年“五一”假期下降52.3%。其中溫州、莆田、杭州、南京等地新建商品住宅同比降幅明顯，分別下降84%、79%、75%、67%。

今年以來(lái)，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整以需求端為主，“五一”前后多城政策調(diào)控內(nèi)容亦涉及供應(yīng)端。

如洛陽(yáng)新政第一條即綜合評(píng)級(jí)企業(yè)，突出分類(lèi)施策。具體包括依據(jù)企業(yè)綜合評(píng)級(jí)實(shí)行差別化預(yù)售管理，依據(jù)企業(yè)評(píng)級(jí)實(shí)行差別化監(jiān)管資金管理，支持高品質(zhì)、改善型住宅小區(qū)建設(shè)等。對(duì)低容積率、高綠地率、精裝修優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，商品房備案價(jià)可以根據(jù)建設(shè)成本適當(dāng)上浮。

再如上饒?jiān)谛抡忻鞔_，將信譽(yù)較好、沒(méi)有資金風(fēng)險(xiǎn)的房企的預(yù)售資金重點(diǎn)部分監(jiān)管比例適度下調(diào)至6%，支持分批繳納物業(yè)質(zhì)量保修金等。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，5月4日央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)發(fā)文中與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容用詞更積極，傳達(dá)了政策調(diào)整的迫切性，預(yù)計(jì)后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于購(gòu)房者及房企的支持性政策將及時(shí)出臺(tái)，切實(shí)降低需求端購(gòu)房成本，房企整體融資環(huán)境將明顯改善。

孟新增告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，調(diào)整供應(yīng)端政策的目的也是為了更好促進(jìn)需求端住房消費(fèi)，未來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)控將覆蓋供需兩端，但仍將更側(cè)重需求端。

關(guān)鍵詞： “一行兩會(huì)” 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)企業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施REITs