5月10日，蘇州首批集中土拍歷時2天收官，15宗地總成交金額233.77億元，其中有11宗地底價成交。

隨著蘇州土拍的結(jié)束，全國22個集中供地重點城市中，已有18城完成了2022年首批集中土拍。

據(jù)統(tǒng)計，這18城共成交涉宅用地337宗，總成交規(guī)劃建筑面積3221.1萬平方米，土地出讓金總計4231.3億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體來看，已完成首輪集中土拍的城市，央企、國企以及本土城投依舊是拿地主力，部分民企參拍積極性雖有所調(diào)動，但對現(xiàn)金流壓力巨大的房企來說，即便是土拍門檻放松、樓市松綁，對當(dāng)前土地市場很難起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價和底價成交為主。土拍“低溫”仍將在一定時間內(nèi)延續(xù)。

蘇州15宗地有11宗地底價成交

5月10日，蘇州結(jié)束了歷時2天的首批集中供地拍賣，總共15宗地出讓，最終僅4宗地溢價成交，其中園區(qū)湖東、新區(qū)獅山2宗核心板塊宅地進入一次報價階段，其他11宗地底價成交，這15宗地總成交金額為233.77億元。

觸頂成交的兩地塊中，一宗編號為蘇地2022-WG-9號的高新區(qū)獅山街道吳前港綠化地南、渠田河綠化地西地塊，經(jīng)過11輪競價進入一次性報價階段后，最終由大悅城以10.52億元競得，樓面價28125元/平方米，溢價率為12.50%。

另一宗編號為蘇園土掛(2022)02的旺墩路南、津梁街西地塊，經(jīng)過49輪競價進入一次性報價階段后，最終由招商蛇口以36.16億元競得，成交樓面價31046元/平方米，溢價率15%。

另外兩宗溢價成交的地塊編號分別為蘇地2022-WG-3號和蘇地2022-WG-8號，分別被蘇州保障房建設(shè)和中鐵建以19.1億元和19.73億元競得，樓面價分別為18295元/平方米和21659元/平方米，溢價率分別為1.64%和3.14%。

值得注意的是，本次土拍的15宗地均由國企競得，并且多數(shù)為蘇州本地企業(yè)，外來企業(yè)僅大悅城、招商蛇口、中鐵建和深圳天健四家。底價成交的11宗地中，蘇高新集團拿下3宗，兆潤集團拿下2宗，有4宗被地方平臺公司獲得。

中指研究院蘇州分院分析師金珂指出，此次土拍將保證金比例由30%下調(diào)至20%，大幅降低了企業(yè)的參拍成本以期調(diào)動企業(yè)參拍熱情，但從拿地企業(yè)來看，民企報名參與度較低，所有宅地最終均由國企及地方平臺公司承包。由此可見，面對疫情的不確定性以及疫情帶來的整體經(jīng)濟下行，缺乏資金力優(yōu)勢的民企對于市場采取謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度，有意愿拿地的房企也更加看重拿地成本和利潤空間，拿地偏好向中心區(qū)域、核心區(qū)域收縮現(xiàn)象明顯。

“蘇州近期出臺了縮短限售年限、放寬外地限購條件的相關(guān)政策，但效果從購房端傳導(dǎo)到土拍端仍需等待進一步發(fā)酵。”金珂說。

克而瑞研究中心認(rèn)為，蘇州首輪集中土拍整體熱度雖較2021年第三輪集中土拍有所回升，但仍處于低位。

土地市場低溫仍將延續(xù)

隨著蘇州土拍的結(jié)束，全國22個集中供地重點城市中，已有18城完成了2022年首批集中土拍。

中指研究院指出，剩余4城除上海因疫情管控土拍延期外，長春、沈陽、鄭州均尚未發(fā)布集中供地公告，因此這四座城市的首輪土拍在短期內(nèi)尚無法完成。至此，18城完成首輪集中供地，共計成交涉宅用地337宗，總成交規(guī)劃建筑面積3221.1萬平米，土地出讓金總計4231.3億元。

從18個城市整體成交熱度方面來看，中指研究院認(rèn)為，除流拍率相較于去年第三輪有所趨冷外，無論是溢價成交地塊占比、還是觸頂成交地塊占比的表現(xiàn)均較優(yōu)于去年第三輪。各城市之間的表現(xiàn)在今年首輪表現(xiàn)更為分化。例如，天津去年第三輪無一宗地塊流拍，而今年首輪共計流拍24宗宅地，流拍率高達83%;而深圳今年首輪土拍所有地塊均達到地價上限，甚至純自持保障性租賃住房用地也達到了地價上限進入搖號階段。

核心熱點城市土地市場表現(xiàn)仍明顯優(yōu)于弱能級城市，中指研究院指出，例如深圳、合肥、杭州、北京等城市均保持了較高的市場熱度，這與這些城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對較好有密切的關(guān)系。而反觀天津、濟南以及尚未供地的長春、沈陽、鄭州等城市，由于新房市場庫存處于高位，房企拿地意愿明顯不足，去年的流拍率低，更多是由于動用了較多的地方平臺公司托底所致。

值得注意的是，今年首輪集中供地是自集中供地以來土拍規(guī)則最為寬松的一次，采用限房價、競自持、競品質(zhì)的城市數(shù)量都處于較低水平，而且也取消競配建了。不僅土拍規(guī)則最為寬松，在地塊的利潤空間方面，也有明顯的提升。

不過，中指研究院指出，當(dāng)前絕大部分城市土拍市場的回暖，與利潤空間提升均有著密切的關(guān)系。但在去化不能得到保障的情況下，利潤驅(qū)動型的回暖也無法長期維持。實際上，當(dāng)前的核心問題在于信心不足，既是置業(yè)信心不足，也是購房者對未來收入預(yù)期的信心不足。

克而瑞研究中心也認(rèn)為，整體來看，已完成首輪集中土拍的城市，央企、國企以及本土城投依舊是拿地主力，部分民企參拍積極性雖有所調(diào)動，但對現(xiàn)金流壓力巨大的房企來說，即便是土拍門檻放松、樓市松綁，對當(dāng)前土地市場很難起到根本的扭轉(zhuǎn)作用。已經(jīng)完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價和底價成交為主。土拍“低溫”仍將在一定時間內(nèi)延續(xù)。

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