深圳又有豪宅法拍低于市場價成交了，只是上架拍賣的，是昔日P2P頭部平臺“資本大佬”的房產(chǎn)。

據(jù)阿里法拍平臺顯示，5月8日，深圳市羅湖區(qū)人民法院完成深業(yè)上城(北區(qū))西座A單元5806單位的拍賣，該房源引起逾萬次圍觀，但最終只有一人參與競拍下，以底價成交。

而在該房產(chǎn)的詳細信息中，南都灣財社記者注意到，該標的所有權(quán)人名為彭鋼。熟悉資本市場的人會對彭氏兄弟有所了解，彭鋼的弟弟彭鐵為小牛資本集團實控人，彭鋼本人曾擔任小牛系多家公司的法定代表人。據(jù)天眼查，彭鋼所屬小牛資本管理集團，職務(wù)為小牛在線APP執(zhí)行董事、總經(jīng)理。

持有6年反虧2400萬

3940.24萬，這是彭鋼位于深業(yè)上城法拍房的最終成交價格。

但仔細觀察就會發(fā)現(xiàn)，這套房產(chǎn)的評估價格為4925.3萬。這意味著，成交價最終比評估價低了985.06萬，競買人以市場價8折成交。從事法拍房工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，法拍房的起拍價設(shè)置低于評估價的，降價幅度一般可達評估價的20%-30%，或者接近評估價，如果一拍流拍，二拍會在一拍的基礎(chǔ)上打7-8折。

“起拍價成交的房源并不在少數(shù)。”該業(yè)內(nèi)人士告訴南都灣財社記者，對于此類型的大宗交易法拍一般競爭不是特別激烈，甚至部分會經(jīng)歷二拍。

對于房產(chǎn)的競拍人來說，這應(yīng)當算是一筆不錯的買賣。但是對于彭鋼來說，損失的卻不止985萬。

據(jù)阿里法拍公示的該房源的房產(chǎn)信息單(處理)可以看出，該套房源登記日期為2016年4月21日，彼時登記價格為5530.15萬，建筑面積為467.19平方米，每平方米近11.8萬的單價。以此價格測算的情況下，持有該房產(chǎn)6年的時間內(nèi)，彭鋼損失了1589.91萬。

另在該不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單上顯示，該房產(chǎn)在房產(chǎn)登記次日抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司深圳國貿(mào)支行，被擔保主債權(quán)數(shù)額為2765萬元(房產(chǎn)登記價格的50%)。

據(jù)網(wǎng)上某從事法拍房的業(yè)內(nèi)人士測算，該套房產(chǎn)2016年4月21日買入，登記價為5530萬元，貸款2765萬元。這樣契稅約166萬元，再加上72個月利息為647萬元，成本總共6343萬元。而如今該房產(chǎn)以3940萬元底價成交，這意味著，持有該套房產(chǎn)6年時間，彭鋼合計損失了2403萬元。如果再算上物業(yè)管理費和水電費及維護成本等，損失會更多。

據(jù)了解，深業(yè)上城在地理位置上位于蓮花山公園與筆架山公園之間，有東西兩座連廊與兩座公園相連。整個項目總建面達120萬㎡，包含公寓、寫字樓、商業(yè)、商業(yè)小鎮(zhèn)、loft辦公等多種業(yè)態(tài)。其中，深業(yè)上城公寓位于綜合體北區(qū)，由兩座高約224.5米大廈組成，是深圳第二高的玻璃幕墻公寓建筑，總建筑面積17萬㎡，高62層，共639套單位。

據(jù)公開資料顯示，深業(yè)上城公寓于2013年入市，彼時開盤整體均價7萬元/㎡左右。

百億爆雷P2P

深業(yè)上城大概率不是彭鋼進入法拍的最后一套房產(chǎn)。深圳羅湖區(qū)法院出具的執(zhí)行裁定書顯示，該套由彭鋼2016年購入的深業(yè)上城公寓房產(chǎn)，被申請執(zhí)行人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司深圳國貿(mào)支行申請強制執(zhí)行，以償付1674.55萬元及利息。

但彭氏兄弟的債務(wù)，又何止千萬。

1976年出生的彭鐵和所有現(xiàn)在年過40的商界大佬一樣，都經(jīng)歷過從大公司離職創(chuàng)業(yè)的熱潮。在其履歷中可以看到，其曾先后任中科創(chuàng)融資擔保公司執(zhí)行副總裁、佳兆業(yè)金融投資有限公司總裁等職。

2011年6月，彭鐵成立了深圳市小牛華信投資有限公司，在公司發(fā)展兩年后，2013年8月，彭鐵又成立了小牛資本管理集團有限公司。此后，以小牛資本管理集團為中心，彭鐵成立并控制了上百家的資產(chǎn)投資公司，成為廣東最大的P2P平臺之一。

大廈將傾前，根基必先不穩(wěn)。

2018年，P2P行業(yè)“爆雷”不斷，網(wǎng)貸機構(gòu)進入清退階段。在正式上線運營六年后，2020年5月，小牛在線宣布良性退出，承諾不失聯(lián)、不跑路。

但不失聯(lián)并不意味著能還錢。2021年1月13日，深圳市公安局南山分局通報，已對小牛資本集團以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案偵查。

警方查明，早在2017年9月開始，小牛資本集團便出現(xiàn)資金出現(xiàn)流動性困難，資金無法按時兌付的問題。彭鐵、彭鋼、李特立等人明知公司經(jīng)營模式難以為繼，開始大量發(fā)行虛假標的進行非法集資，所募集的資金大部分未用于能實際產(chǎn)生收益的生產(chǎn)經(jīng)營，對資金的使用極不負責(zé)任甚至直接非法占為己有，肆意揮霍，涉嫌集資詐騙罪。

在2020年8月小牛在線公布的《監(jiān)委會投票結(jié)果及成立臨時監(jiān)委會公告》顯示，截至當月6日，代表的未償還本金為95.73億元，占平臺未償還本金總額的84.39%，據(jù)此推算，當時仍有113.44億元尚未償還。

廣深買房973套!炒房炒成法拍房

2021年5月，警方通報案件進展顯示，小牛資本被查封涉案房產(chǎn)高達1056套，其中便包括深圳市住宅3套、商鋪4套，廣州市住宅108套，商鋪858套，佛山市商鋪76套，上海市商鋪6套，哈爾濱市住宅1套。還查封哈爾濱市、湖南漢壽縣土地2處，共計24037.5平方米。

房屋資產(chǎn)數(shù)量使人震驚，但房屋價值卻令人跌破眼鏡。

在其因涉案查封的房產(chǎn)中，近9成為商鋪屬性，主要集中于廣州。但近年來商鋪的收益率卻并不可觀，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，非核心區(qū)域的二手商鋪短期賣不出好價格，近兩年受疫情影響租金收益率也并不穩(wěn)定，作為資產(chǎn)投資的選項，商鋪的性價比并不高。

另據(jù)多家媒體報道，兩宗來自哈爾濱市、湖南漢壽縣的土地價值也并不高。

“小牛資本的投資眼光不咋滴”“水平太菜了，買了那么多商鋪，深圳房子就3套”……在警方公告通報其名下查封的房屋資產(chǎn)后，小牛資本的房產(chǎn)卻引起了網(wǎng)友的一眾嘲諷。

但小牛資本并不是第一個熱衷炒房的P2P公司，據(jù)不完全統(tǒng)計，早在2020年，就有20家P2P平臺被查封房產(chǎn)，共計超2000套。包括錢多多、錢眼金融、媽媽錢包、金元寶、宜聚網(wǎng)等P2P平臺均有投資房產(chǎn)。

熱衷炒房卻炒成法拍房，但這些房產(chǎn)卻無法為小牛資本的“爆雷”托底，而對于其債主們來說，千萬法拍對比百億債務(wù)仍顯得杯水車薪。

關(guān)鍵詞： P2P頭部平臺資本大佬 豪宅法拍 深業(yè)上城法拍房 法拍房工作