2022年，房地產(chǎn)迎來了政策大轉(zhuǎn)彎。

01

樓市，開始變相降息了。

日前，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR基準(zhǔn)利率(貸款市場報價利率)減20個基點，二套房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

目前，樓市參考的5年期LPR基準(zhǔn)利率為4.6%。這意味著，首套房貸利率最低可降到4.4%。

這一舉動，之所以備受關(guān)注，在于其突破了兩個底線。

一個是，打破了此前金融部門關(guān)于房貸利率不得低于LPR利率的規(guī)定，給托底房地產(chǎn)開了更大的口子。

另一個是，在基準(zhǔn)利率已經(jīng)連續(xù)幾個月按兵不動，5年期LPR利率未做任何調(diào)整，而樓市卻先行一步，賦予定向降息的空間。

雖然央行不是直接降息，只是賦予地方以降息的巨大空間，但背后的呵護之意可見一斑。

這與一年前對房地產(chǎn)喊打喊殺的局面可謂180度大轉(zhuǎn)彎。

02

為什么會這樣?

核心原因是，房地產(chǎn)市場跌入谷底，無論怎么刺激，大家突然都不買房了。

雖然去年初至今，各地刺激政策不斷，從松綁限價限售，到放開限價限貸，但對于市場的作用微乎其微。

今年1-4月，百強房企銷售額均值同比下降50.3%，百強房企拿地金額同樣腰斬。

而一季度房地產(chǎn)業(yè)GDP更是負增長，從刺激經(jīng)濟淪為拖累經(jīng)濟。

最新發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，更是加劇了市場的擔(dān)憂。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份，M2同比增長10.5%，但人民幣貸款同比少增8231億元。其中住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。在住戶貸款中，住房貸款減少605億元，消費貸款減少1044億元。

M2保持兩位數(shù)增長，說明市場上并不缺錢。

然而，人民幣貸款大幅減少，住戶貸款更是同比負增長，無論是短期的消費貸款，還是中長期的房貸，雙雙出現(xiàn)罕見的收縮。

這是今年房貸第二次負增長了，也是歷史上的第二次負增長。

上一次還是今年2月份。

這背后，一方面雖然松綁不斷，但居民買房熱情不復(fù)存在。

另一方面，許多人選擇提前還房貸，“年輕人不愿給銀行打工了”之類的說法多次登上熱搜。

這種場景，用李迅雷的話來說，居民現(xiàn)在寧可把貸款還了，也不太愿意借貸。

這說明，從企業(yè)到居民，都不愿意加杠桿了，信用擴張遭遇了最大的阻礙。

03

為什么要托底房地產(chǎn)?

房地產(chǎn)之所以被重新擺上臺面，還不乏穩(wěn)經(jīng)濟和穩(wěn)增長的需要。

2022年我國GDP增速目標(biāo)為5.5%，然而在地緣沖突、經(jīng)貿(mào)沖突以及疫情沖擊之下，經(jīng)濟復(fù)蘇面臨著前所未有的巨大壓力。

從基建到內(nèi)需，從房地產(chǎn)到平臺經(jīng)濟，再次被推向臺前，承擔(dān)起刺激經(jīng)濟的重任。

這其中，長春和深圳頗具代表性。

長春是一季度遭遇疫情，且率先開始靜態(tài)管理的城市。

長春的封控管理持續(xù)了一個多月，對3月的影響只有20多天，但對一季度GDP的沖擊，卻高達12.5個百分點。(參閱《這是唯一GDP負增長的省會》)

數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，長春GDP為1334.83億元，同比下降12.5%，三大產(chǎn)業(yè)增加值全部負增長。

在全國，像長春一樣采取靜態(tài)管理甚至封城的城市不在少數(shù)。

包括上海在內(nèi)的多個經(jīng)濟強市都被席卷其中，這些地區(qū)恐怕在二季度會面臨巨大的增長壓力。

深圳則是疫情防控相對成功的城市。

72小時常態(tài)化核酸檢測，已經(jīng)成為全國大城市的標(biāo)配，獲得政策集中推廣。(參閱《大城市要建“15分鐘核酸采樣圈”!這筆賬有多驚人?》)

然而，深圳財政卻出現(xiàn)了明顯的下滑壓力。

深圳市財政局披露數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月深圳市一般公共預(yù)算收入實現(xiàn)1309.8億元，下降12.6%。其中，4月份單月收入下滑約44%。

這背后固然不乏減稅以及集中退稅的影響，但連最大的財政“奶牛”都開始負增長，其他城市可想而知?

這種背景之下，如何穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)財政就顯得至關(guān)重要。

04

政策大轉(zhuǎn)彎，房地產(chǎn)為何仍舊未能逆轉(zhuǎn)?

這一切的核心，還是預(yù)期。

當(dāng)對疫情遲遲難以終結(jié)的預(yù)期，對經(jīng)濟未來增速放緩的預(yù)期，對各種黑天鵝事件的擔(dān)憂，深入心底，自然就難以刺激需求擴張和信用擴張。

這種局面下，即使二線省會放開限購，即使連最熱門的城市給了二孩家庭3套購房資格，即使各地都在想方設(shè)法降低房貸利率，但市場仍舊不為所動。

顯然，在刺激政策之外，扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的預(yù)期才是關(guān)鍵。

在短期預(yù)期之外，對經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的長期預(yù)期同樣重要。

雖然這一輪因為經(jīng)濟壓力而不得不松綁對房地產(chǎn)的限制，甚至連箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點也被迫推遲，整個政策對于房地產(chǎn)的寬松力度，刷新了2016年以來的新紀錄。

然而，幾乎所有人都擔(dān)心，當(dāng)短期的經(jīng)濟壓力過去之后，未來會否再次將房地產(chǎn)軟著陸作為政策選項，房地產(chǎn)稅會不會再次加速推進?

更關(guān)鍵的是，當(dāng)城鎮(zhèn)化率開始逼近70%的高速增長上限，當(dāng)全國人口大盤趨于見頂之際，當(dāng)諸多城市的經(jīng)濟增長開始放緩之時……

未來房地產(chǎn)又靠什么支撐?

關(guān)鍵詞： 居民購房需求下降 房地產(chǎn)市場信心走低 房地產(chǎn)行業(yè)式微 差別化住房信貸政策