二季度以來(lái)，監(jiān)管層支持房企合理融資的信號(hào)逐漸明顯。繼境外美元債再融資窗口打通后，5月16日，又有三家民企獲批發(fā)行人民幣債券，助其恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。

分析人士指出，信用優(yōu)質(zhì)、基本面良好、安全邊際較高的房企正獲得更多的政策傾斜。雖然行業(yè)融資環(huán)境正在持續(xù)改善，但房企能否會(huì)“雨露均沾”，尚值得觀察。

房企流動(dòng)性壓力仍存 融資、還款分化顯著

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1013億元，償債缺口約400億元規(guī)模，房企債務(wù)承壓。

為保衛(wèi)現(xiàn)金流，房企通過(guò)加速回款、拓寬境內(nèi)外融資渠道回籠資金，但在償還債務(wù)與融資落地方面，房企分化顯著。一方面，部分陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企，出現(xiàn)信用評(píng)級(jí)下調(diào)，融資渠道更是難以打通，美元債逾期、違約事件時(shí)有發(fā)生。另一方面，部分穩(wěn)健型房企在境內(nèi)外落地多筆融資動(dòng)作，提前償還到期債務(wù)，如中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

5月2日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)(HK.03377)發(fā)布自愿性公告，贖回于2022年4月30日到期的5億美元5.25%有擔(dān)保票據(jù)，支付總金額為5.11億美元。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已提前將資金劃至還款賬戶。該筆美元債成功償還后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下一筆美元債到期為2024年，已無(wú)美元債集中到期壓力。

值得關(guān)注的是，在民營(yíng)房企融資回暖之前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于4月完成一筆2億美元債的發(fā)行，票面利率僅3.8%，提前兩個(gè)月完成上半年融資計(jì)劃。而在房企頻頻陷入美元債違約的一季度，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也成功增發(fā)2億美元綠色票據(jù)，并于3月完成20億元PPN發(fā)行，受到投資者持續(xù)關(guān)注。

在分析人士看來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)如期完成發(fā)債和境外再融資，既凸顯出自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，也明顯提振了行業(yè)信心。

不過(guò)，在經(jīng)歷多輪調(diào)整之后，與遠(yuǎn)洋集團(tuán)類似、具備充足還款能力的房企并不多見，房企逾期情況仍時(shí)有發(fā)生。隨著各項(xiàng)友好政策的出臺(tái)，他們能否抓住市場(chǎng)機(jī)遇期，走出資金困境?需要持續(xù)去關(guān)注。

穩(wěn)健型房企將獲得持續(xù)利好

事實(shí)上，自2021年下半年以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望已超過(guò)250余次，對(duì)房企融資等方面產(chǎn)生重大影響。在經(jīng)歷重重考驗(yàn)之后，能夠維持投資級(jí)評(píng)級(jí)的房企屈指可數(shù)，僅有中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等十余家房企，代表著行業(yè)最后的“倔強(qiáng)”。

目前來(lái)看，仍處在投資級(jí)評(píng)級(jí)的房企主要分為兩類。一類是民企企業(yè)的代表——如龍湖集團(tuán)、碧桂園，其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，高度重視資金安全，一直保持著良好的財(cái)務(wù)紀(jì)律。

另一類是具有央企、國(guó)企背景的企業(yè)。除了保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等央企巨頭之外，包括中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企亦保持著領(lǐng)先的信用水平。這類房企股東背景雄厚，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定，財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健，融資渠道暢通。

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例。4月6日，穆迪確認(rèn)維持遠(yuǎn)洋集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人現(xiàn)有的“Baa3” 評(píng)級(jí)。3月30日，另一家知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也確認(rèn)遠(yuǎn)洋集團(tuán)維持BBB-評(píng)級(jí)，展望不變。兩個(gè)評(píng)級(jí)均為投資級(jí)。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)“三道紅線”指標(biāo)保持全部達(dá)標(biāo)，連續(xù)3年處于“綠檔”。據(jù)遠(yuǎn)洋2021年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，其1年內(nèi)到期負(fù)債占比20%， 2-5年內(nèi)到期負(fù)債占比50%，整體債務(wù)到期分布均衡，短期償債壓力小。

正因如此，在行業(yè)融資環(huán)境大幅收緊時(shí)期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的融資渠道依舊保持暢通。如穆迪在報(bào)告中肯定了遠(yuǎn)洋集團(tuán)良好的流動(dòng)性，并表示遠(yuǎn)洋集團(tuán)擁有足夠的資金支付未來(lái)12個(gè)月的到期債務(wù)。

隨著融資端支持政策的陸續(xù)落地，分析人士稱，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企以及具有央企、國(guó)企背景的房企將在融資市場(chǎng)具有長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。

在充滿不確定性的市場(chǎng)面前，信心比黃金更重要。無(wú)論是遠(yuǎn)洋完成2億美元債發(fā)行，還是三家房企成功發(fā)債，無(wú)疑都是穩(wěn)定房企融資信心的重要信號(hào)。接下來(lái)，房企或有望持續(xù)新增信用額度，行業(yè)融資總量有望加速提升。

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