“西安‘528’樓市新政之后，市場交易一下子活躍了起來。”在西安一家大型中介機構供職的劉濤(化名)告訴時代周報記者，新政后的第一個周日(5月29日)，其所在的門店共賣出將近20套新房。新政前的多數周日，該門店只能成交2~3套新房。

5月28日晚10點，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》(下稱“《通知》”)，內容包含放寬限購標準、降低限售年限、降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、放寬“剛需家庭”判定標準等具體舉措。

“二手房方面，更多二手住房可以上市流通，不少房東也有漲價的意向。”劉濤告訴時代周報記者，新政后購房者觀望情緒減弱，樓盤到訪量增加，部分一手樓盤計劃6月漲價。

中介關于漲價的說法，并未得到業(yè)內人士的認同。

西安一家開發(fā)商中層告訴時代周報記者，新政對于價格的影響，短期之內不會顯現出來。本次新政更多是從降低購房門檻、去庫存的角度出發(fā)，整體政策力度比較溫和，大概率不會形成漲價預期。

西安一家研究機構負責人也告訴時代周報記者，本次新政的覆蓋面和放松力度并沒有中介說的那么大，更多是放寬了剛需的準入而已，所以對價格難以形成刺激。

據鏈家網顯示，目前西安在售二手房高達10.6萬套，比肩廣州(10.8萬套)，超過北京(8.9萬套)。值得注意的是，西安5月18日二手掛牌量為10.51萬套，不到2個星期增長近1000套。

縮短限售時長

“新政之后，許多之前沒有買房資格的，現在有了。另外，公積金貸款比例下調之后，首付也低了。”在劉濤看來，本次政策力度高于預期，有助于市場交易進一步活躍。

《通知》指出，為保障合理住房需求，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年;非西安市戶籍居民家庭購買住房的，須持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅。

此前，外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年且連續(xù)繳納12個月社保，非西安市戶籍購房前需連續(xù)繳納5年社?；騻€稅。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，上述政策有助于釋放新落戶人口和外來人口的購房需求，體現了對合理住房消費需求的重視和肯定，有助于后續(xù)市場交易的進一步活躍。

限售標準亦有優(yōu)化。

原限售政策為商品房買賣合同網簽備案滿5年，且已辦理《不動產權證書》?！锻ㄖ氛{整為商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，或《不動產權證書》滿2年。

二手住房的原限售政策為《不動產權證書》取得滿5年?！锻ㄖ氛{整為《不動產權證書》取得滿2年。

嚴躍進表示，調整限售政策客觀上使得購房者的房源交易便利性增加，利好此類群體后續(xù)通過房源交易獲得新的購房資格和購房能力，進而激活換房和改善型購房需求。

《通知》對公積金貸款首付比例、貸款額度也進行了調整。

其中，首次申請住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%。額度方面，通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

美城機構發(fā)布研報指出，住房公積金貸款金額增加，以較商貸更低的利率獲取貸款，有效減少利息支出，緩解貸款客戶還款的壓力，有助于刺激這部分購房者置業(yè)。

此外，《通知》明確二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。

嚴躍進指出，目前全國各地針對二孩三孩家庭都落實了新的購房刺激和鼓勵政策。此類政策將有助于帶動相關住房市場的交易活躍。此外，西安修改“剛需家庭”的定義，值得其它城市關注和借鑒。

保利投顧發(fā)布研報指出，本次政策調整，主要保障剛需客戶及首次置業(yè)客戶需求。其中，購房門檻降低，將有效促進購房需求的釋放。對于之前無房票的客戶來說，是上車置業(yè)的利好窗口期。二手房交易規(guī)則的重新制定，也將重振行業(yè)信心，提高二手房市場活躍度。

區(qū)域熱度進一步分化

作為全國第九個、西北地區(qū)唯一國家中心城市，西安房地產市場從2016年3月份開始逐漸升溫，新房更是連漲超過60個月。

不僅如此，在“萬人搖號買房”這一指標上，西安更是不輸一線城市。

據機構統計，西安2021年房源供應量達到82333套，線上登記家庭數71萬余組，核驗通過家庭數52萬余組，平均超6組家庭搶購一套房源。整體供不應求，搖號便成為西安樓市的常態(tài)。

據統計，2021年西安共誕生了13次“萬人搖”，涉及8個項目。

其中，中國鐵建·萬科翡翠國際更是以33763組家庭搖號刷新了西安搖號紀錄，成為西安樓市第一個“3萬人搖”樓盤。

談及2021年頻頻出現的“萬人搖”現象，一位西安房地產業(yè)內人士告訴時代周報記者，出現“萬人搖”現象，一方面是西安新房房源供應不足，在一定程度上加劇了市場恐慌性購房心理。另一方面，限購區(qū)內的新房搖號盤，基本都是一二手房價格倒掛嚴重，一旦搖到，一平方米就能賺幾千元。

2021年底，受大環(huán)境和強力調控政策影響，西安房地產市場逐漸回歸理性。

據國家統計局發(fā)布的70個大中城市2021年12月房價指數現實，西安新房月度價格環(huán)比下降0.5%、二手房月度價格環(huán)比下降0.3%。值得注意的是，這是西安新房月度價格漲幅6年多來首次在統計數據上出現下降。

不過，部分高性價比網紅盤依然受到購房者的青睞，需要搖號購買。

保利投顧數據顯示，2022年2月，西安主城區(qū)推售房源共計7147套，房源數環(huán)比上漲570%，而意向登記人數共計59739人，環(huán)比上漲982%，商品住宅平均中簽率12%。其中天地源丹軒坊加推促使意向登記人數暴增，創(chuàng)下今年首個3萬+搖號紀錄。

2022年4月，西安主城區(qū)推售房源共計2723套，房源數環(huán)比下降17%，意向登記人數共計69305人，環(huán)比上漲441%，商品住宅平均中簽率僅為4%。

其中，華潤未來城市和萬科翡翠國際引來6.6萬組家庭登記，占全月登記人數的95%。

保利投顧指出，隨著“528”新政發(fā)布，客戶池容量擴大，市場熱度將提升，主要表現在主城區(qū)，高性價比盤或倒掛項目登記熱度攀升，搖號中簽率再降，剛需剛改紅盤項目一房難求現象加劇。而外圍市場因貸款首付及利率的下調，整體購房需求有限，市場熱度預計維持原狀或小幅微漲，效果不明顯。

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