在流動(dòng)性緊縮背景下，地產(chǎn)行業(yè)2021年整體低迷，低溫狀態(tài)延續(xù)至2022年。

據(jù)5月26日發(fā)布的《2022房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩，總資產(chǎn)均值增速近五年來首次為負(fù)，而在成長(zhǎng)能力上，凈利潤(rùn)出現(xiàn)較大程度下降，凈利潤(rùn)均值同比下跌21.69%。該報(bào)告由上海易居房地產(chǎn)研究院進(jìn)行測(cè)評(píng)研究工作，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，已連續(xù)開展15年，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究成果。

值得注意的是，2021年有超過70%的上市房企利潤(rùn)沒有增長(zhǎng)。

此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利正逐漸成為房企在艱難時(shí)期的發(fā)力點(diǎn)和突破點(diǎn)。

增收不增利

2021年房企凈利潤(rùn)率的表現(xiàn)，可謂是不太好看。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入和凈資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，然而凈利潤(rùn)規(guī)模卻出現(xiàn)下滑。

具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長(zhǎng)7.21%，增速較2020年上升5.37個(gè)百分點(diǎn);營(yíng)業(yè)收入均值同比增長(zhǎng)10.81%，增速較2020年下降4.59個(gè)百分點(diǎn);而凈利潤(rùn)均值同比下跌21.69%;凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長(zhǎng)8.38%，增速較2020年下降5.38個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，上市房企凈利潤(rùn)均值增長(zhǎng)率自2017年以來就一直下降，2021年更是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，凈利潤(rùn)下降了20%，主要是因?yàn)樵鍪詹辉霎a(chǎn)或者增收不增利。

據(jù)丁祖昱透露，增收又增利的上市房企占比下降最多，下降了11個(gè)百分點(diǎn)，只有25%。而4%的房企是增利不增收，下降了3個(gè)百分點(diǎn)。此外，超過70%的房企利潤(rùn)都沒有增長(zhǎng)。

“房地產(chǎn)行業(yè)沒錢賺，就會(huì)使得大家都退出這個(gè)行業(yè)，有些被動(dòng)退出，有些主動(dòng)退出。而這會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模下降。”丁祖昱在5月27日向《華夏時(shí)報(bào)》記者談及大部分房企利潤(rùn)沒有增長(zhǎng)而帶來的影響時(shí)表示。

而中指研究院最近發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》也指出，上市房企凈利潤(rùn)增速創(chuàng)新低，主要是因?yàn)槭艿叫鹿谝咔?、房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)、各類成本居高不下等因素影響。

2021年上市房企總分紅下滑75%

受到市場(chǎng)趨冷和成本增加因素影響，2021年上市房企的盈利空間有所收窄，各項(xiàng)指標(biāo)均有下降。

據(jù)《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2021年，上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值42.81億元，同比下降18.41%;凈利潤(rùn)均值25.19億元，同比下降21.70%;凈資產(chǎn)收益率均值3.04%，較上年下降5.74個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)報(bào)酬率均值2.65%，較上年下降0.97個(gè)百分點(diǎn)。

從絕對(duì)盈利能力來看，11家上市房企凈利潤(rùn)超過100億，占比6.96%;25家上市房企出現(xiàn)虧損，占比15.82%。而從相對(duì)盈利能力來看，僅3家上市房企總資產(chǎn)報(bào)酬率高于10%，占比1.90%。

對(duì)比2020年來看，2021年總資產(chǎn)報(bào)酬率超過10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比連續(xù)兩年明顯提升?？傮w來看，上市房企回報(bào)率主要集中在0-5%，整體盈利水平較2020年有所下降。

據(jù)丁祖昱介紹，上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的均值是82.81億元，同比下降18.41%。去年的市場(chǎng)環(huán)境還是給企業(yè)的盈利產(chǎn)生了一定的影響，只有一成上市房企為盈利突出型企業(yè)，超過一半的上市房企都是盈利乏力型企業(yè)。

值得注意的是，據(jù)丁祖昱分析，去年財(cái)報(bào)的盈利一般來說都是滯后的，都是前幾年的銷售而產(chǎn)生的?？深A(yù)見的是，接下來幾年，相對(duì)來講這項(xiàng)指標(biāo)的壓力可能還會(huì)更大。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)低迷也波及資本市場(chǎng)，地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行。

《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，以2021年12月31日收盤價(jià)計(jì)算，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計(jì)下跌12.94%，跑輸滬深300指數(shù)7.74個(gè)百分點(diǎn)，在申萬28個(gè)一級(jí)行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌30.61%，跑輸恒生中國(guó)100指數(shù)9.48個(gè)百分點(diǎn)。

整體來看，兩地房地產(chǎn)板塊走勢(shì)均較大幅度弱于大盤。

此外，分紅也出現(xiàn)較大幅度的下滑。據(jù)丁祖昱透露，2021年上市房企的總分紅是449億，下滑了75%。有超過60%的房企股價(jià)下跌，現(xiàn)在千億市值的房企只剩下7家，萬科、華潤(rùn)、保利、龍湖、中海、碧桂園、招商，而這7家房企和之前的市值相比也發(fā)生了一定的變化。

更重視現(xiàn)金管理

2021年，地產(chǎn)行業(yè)整體控負(fù)債，房企更加重視現(xiàn)金管理。整體來看，房企杠桿調(diào)控初見成效。

《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，在長(zhǎng)期償債能力方面，2021年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.62%，同比下降2.09%;凈負(fù)債率均值為87.68%，較上年下降7.39個(gè)百分點(diǎn)。

短期償債能力方面，2021年，上市房企流動(dòng)比率均值為1.66，速動(dòng)比率均值為0.65，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.33，較上年提升2.31個(gè)百分點(diǎn)，短期償債能力有所提升。

此外，《報(bào)告》還指出，隨著行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時(shí)期的發(fā)力點(diǎn)和突破點(diǎn)。

而為拓展收入，尋找多種盈利渠道，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展、努力尋找第二增長(zhǎng)曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。其中，現(xiàn)金流穩(wěn)定、集中度低、成長(zhǎng)空間大的物業(yè)管理板塊是多數(shù)房企的優(yōu)先選擇。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè) 地產(chǎn)行業(yè)低迷 千億房企 上市房企利潤(rùn)下滑