在流動性緊縮背景下，地產(chǎn)行業(yè)2021年整體低迷，低溫狀態(tài)延續(xù)至2022年。

據(jù)5月26日發(fā)布的《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》(以下簡稱《報告》)數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩，總資產(chǎn)均值增速近五年來首次為負，而在成長能力上，凈利潤出現(xiàn)較大程度下降，凈利潤均值同比下跌21.69%。該報告由上海易居房地產(chǎn)研究院進行測評研究工作，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，已連續(xù)開展15年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力重要的專業(yè)測評研究成果。

值得注意的是，2021年有超過70%的上市房企利潤沒有增長。

此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利正逐漸成為房企在艱難時期的發(fā)力點和突破點。

增收不增利

2021年房企凈利潤率的表現(xiàn)，可謂是不太好看。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈資產(chǎn)規(guī)模均實現(xiàn)增長，然而凈利潤規(guī)模卻出現(xiàn)下滑。

具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長7.21%，增速較2020年上升5.37個百分點;營業(yè)收入均值同比增長10.81%，增速較2020年下降4.59個百分點;而凈利潤均值同比下跌21.69%;凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長8.38%，增速較2020年下降5.38個百分點。

值得注意的是，上市房企凈利潤均值增長率自2017年以來就一直下降，2021年更是出現(xiàn)了負增長。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，凈利潤下降了20%，主要是因為增收不增產(chǎn)或者增收不增利。

據(jù)丁祖昱透露，增收又增利的上市房企占比下降最多，下降了11個百分點，只有25%。而4%的房企是增利不增收，下降了3個百分點。此外，超過70%的房企利潤都沒有增長。

“房地產(chǎn)行業(yè)沒錢賺，就會使得大家都退出這個行業(yè)，有些被動退出，有些主動退出。而這會導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模下降。”丁祖昱在5月27日向《華夏時報》記者談及大部分房企利潤沒有增長而帶來的影響時表示。

而中指研究院最近發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》也指出，上市房企凈利潤增速創(chuàng)新低，主要是因為受到新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴、各類成本居高不下等因素影響。

2021年上市房企總分紅下滑75%

受到市場趨冷和成本增加因素影響，2021年上市房企的盈利空間有所收窄，各項指標均有下降。

據(jù)《報告》數(shù)據(jù)顯示，2021年，上市房企營業(yè)利潤均值42.81億元，同比下降18.41%;凈利潤均值25.19億元，同比下降21.70%;凈資產(chǎn)收益率均值3.04%，較上年下降5.74個百分點;總資產(chǎn)報酬率均值2.65%，較上年下降0.97個百分點。

從絕對盈利能力來看，11家上市房企凈利潤超過100億，占比6.96%;25家上市房企出現(xiàn)虧損，占比15.82%。而從相對盈利能力來看，僅3家上市房企總資產(chǎn)報酬率高于10%，占比1.90%。

對比2020年來看，2021年總資產(chǎn)報酬率超過10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比連續(xù)兩年明顯提升?？傮w來看，上市房企回報率主要集中在0-5%，整體盈利水平較2020年有所下降。

據(jù)丁祖昱介紹，上市房企營業(yè)利潤的均值是82.81億元，同比下降18.41%。去年的市場環(huán)境還是給企業(yè)的盈利產(chǎn)生了一定的影響，只有一成上市房企為盈利突出型企業(yè)，超過一半的上市房企都是盈利乏力型企業(yè)。

值得注意的是，據(jù)丁祖昱分析，去年財報的盈利一般來說都是滯后的，都是前幾年的銷售而產(chǎn)生的。可預(yù)見的是，接下來幾年，相對來講這項指標的壓力可能還會更大。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績低迷也波及資本市場，地產(chǎn)指數(shù)震蕩下行。

《報告》數(shù)據(jù)顯示，以2021年12月31日收盤價計算，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌12.94%，跑輸滬深300指數(shù)7.74個百分點，在申萬28個一級行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌30.61%，跑輸恒生中國100指數(shù)9.48個百分點。

整體來看，兩地房地產(chǎn)板塊走勢均較大幅度弱于大盤。

此外，分紅也出現(xiàn)較大幅度的下滑。據(jù)丁祖昱透露，2021年上市房企的總分紅是449億，下滑了75%。有超過60%的房企股價下跌，現(xiàn)在千億市值的房企只剩下7家，萬科、華潤、保利、龍湖、中海、碧桂園、招商，而這7家房企和之前的市值相比也發(fā)生了一定的變化。

更重視現(xiàn)金管理

2021年，地產(chǎn)行業(yè)整體控負債，房企更加重視現(xiàn)金管理。整體來看，房企杠桿調(diào)控初見成效。

《報告》數(shù)據(jù)顯示，在長期償債能力方面，2021年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為61.62%，同比下降2.09%;凈負債率均值為87.68%，較上年下降7.39個百分點。

短期償債能力方面，2021年，上市房企流動比率均值為1.66，速動比率均值為0.65，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.33，較上年提升2.31個百分點，短期償債能力有所提升。

此外，《報告》還指出，隨著行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，回歸產(chǎn)品居住本質(zhì)、注重多元業(yè)務(wù)發(fā)展、向管理要紅利逐漸成為房企在艱難時期的發(fā)力點和突破點。

而為拓展收入，尋找多種盈利渠道，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展、努力尋找第二增長曲線可能成為眾多房企2022年的重要選擇。其中，現(xiàn)金流穩(wěn)定、集中度低、成長空間大的物業(yè)管理板塊是多數(shù)房企的優(yōu)先選擇。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè) 地產(chǎn)行業(yè)低迷 千億房企 上市房企利潤下滑