去年上演了13次“萬(wàn)人搖”的西安，也加入樓市松綁隊(duì)伍中了。

5月28日深夜，西安發(fā)布樓市新政，不僅降低了公積金貸款首付比例，還放寬了買(mǎi)房門(mén)檻，本地人及外地戶口買(mǎi)房條件都有所回調(diào)。同時(shí)，二孩及以上家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房、28周歲及以上的未婚人士購(gòu)買(mǎi)首套商品住房，按照"剛需家庭"對(duì)待。

一夜之間，許多人有了在西安上車(chē)的“房票”。一位本地房產(chǎn)中介稱，這兩天來(lái)咨詢買(mǎi)房事宜的人明顯增多，雖然西安的政策較為溫和，但還是對(duì)市場(chǎng)信心有所提振。在二手房市場(chǎng)，新掛牌房源數(shù)量有所增加，不過(guò)成交量也在慢慢回升。

作為中國(guó)的文化古城，西安不僅歷史悠久，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也可圈可點(diǎn)，對(duì)人口的吸附能力較為突出。截至2020年，西安常住人口總量達(dá)1295萬(wàn)人，較“六普”增加448萬(wàn)。這種基本面承載的購(gòu)買(mǎi)力，使其在樓市走出獨(dú)立行情，房?jī)r(jià)連翻上漲。

不過(guò)，受調(diào)控政策及疫情沖擊，2022年西安樓市也出現(xiàn)一些“煩惱”，新房市場(chǎng)極度分化，有項(xiàng)目被搶也有項(xiàng)目滯銷(xiāo);二手房市場(chǎng)則受指導(dǎo)價(jià)影響不溫不火，超十萬(wàn)套的高量庫(kù)存有待消化。

新房市場(chǎng)現(xiàn)“四萬(wàn)人搖”

當(dāng)下的西安樓市，呈現(xiàn)出一種冷熱不均的“失衡”狀態(tài)。新房市場(chǎng)上，有項(xiàng)目收獲上萬(wàn)組意向登記，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)100%;也有遠(yuǎn)郊項(xiàng)目試圖降價(jià)跑量，但依然滯銷(xiāo)。

今年四月上旬，西安華潤(rùn)置地·未來(lái)城市248套房源進(jìn)行意向登記，最終收獲超4萬(wàn)組家庭意向登記，刷新了西安樓市記錄。除去這一熱門(mén)盤(pán)，當(dāng)月西安共有四個(gè)盤(pán)出現(xiàn)搖號(hào)，中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際也出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖”盛況。

作為中國(guó)西部地區(qū)重要的中心城市，西安首次出現(xiàn)樓市“萬(wàn)人搖”，還是在2020年。當(dāng)時(shí)，疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)后樓市復(fù)蘇，某樓盤(pán)憑借較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，誕生了西安歷史上首個(gè)“萬(wàn)人搖”。此后，西安樓市持續(xù)受到矚目，并在2021年產(chǎn)生了13次“萬(wàn)人搖”。

放眼全國(guó)，許多城市早在2021年樓市便步入下行通道，西安為何能獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷?克而瑞在研報(bào)中稱，2015年以來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)3倍，原因包括政府主動(dòng)壓降供地規(guī)模、人口遷入量可觀、熱點(diǎn)板塊一二手價(jià)格倒掛等。

據(jù)上述機(jī)構(gòu)，早在2015年，西安政府為提振市場(chǎng)活力，主動(dòng)壓降了供地規(guī)模，全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬(wàn)平方米，成交面積卻高達(dá)1563萬(wàn)平方米;同時(shí)，一系列“去庫(kù)存”政策開(kāi)始出臺(tái)，西安樓市迎來(lái)分水嶺，自此走上上漲之路。

2016年，西安商品房持續(xù)“供不應(yīng)求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)迎來(lái)補(bǔ)漲行情，并首次突破“萬(wàn)元”大關(guān)，在全國(guó)樓市普遍加碼調(diào)控的情況下，西安即便數(shù)次升級(jí)四限政策，仍擋不住市場(chǎng)熱情，成交均價(jià)同比漲幅達(dá)到43%。

2018年是又一個(gè)標(biāo)志性年份。當(dāng)時(shí)，西安新房市場(chǎng)“一房難求”，也由此開(kāi)啟了公證搖號(hào)年代。在全國(guó)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的背景下，西安房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁、持續(xù)領(lǐng)跑。

在出現(xiàn)疫情的這兩年，西安樓市仍不乏熱盤(pán)，但一些改變也在悄然發(fā)生。一位當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士稱，受疫情持續(xù)沖擊，西安樓市出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，有樓盤(pán)在持續(xù)平銷(xiāo)后，推出了直降百萬(wàn)的特價(jià)房，即便如此，有遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的去化率仍十分慘淡。

克而瑞陜西分析稱，受2022年疫情影響，西安住宅市場(chǎng)前兩月經(jīng)歷冰點(diǎn)，3月份積壓的需求有所釋放，四月份重新回歸理性。從開(kāi)盤(pán)情況看，主城萬(wàn)人搖項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，但以西咸為代表的外圍市場(chǎng)不容樂(lè)觀，開(kāi)盤(pán)去化率低于50%較為普遍，之前投資外圍區(qū)域的人也開(kāi)始退出，在市場(chǎng)調(diào)整之際回歸主城區(qū)。

從數(shù)據(jù)上看，據(jù)西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，4月份西安商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)走低，當(dāng)月共供應(yīng)114.24萬(wàn)平方米，同比降29%，環(huán)比漲3%;成交117.68萬(wàn)平方米，同比降44%，環(huán)比降26%;成交均價(jià)13732元/平方米，同比降2.42%，環(huán)比降1%。

二手房市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。去年年中，西安開(kāi)啟二手房指導(dǎo)價(jià)模式，這無(wú)形中抬高了首付門(mén)檻，自此二手市場(chǎng)逐漸回歸理性，部分購(gòu)房者也轉(zhuǎn)到新房市場(chǎng)打新?lián)u號(hào)。4月，當(dāng)?shù)囟址砍山徊蛔?500套，成交均價(jià)15200元/平方米，環(huán)比跌1.30%。

二手房流通性待提高

基于上述市場(chǎng)形勢(shì)，西安也加入樓市松綁的隊(duì)伍中，降低了購(gòu)房門(mén)檻。

在限購(gòu)政策方面，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭，若在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套住房，須在購(gòu)房前落戶滿1年;非西安市戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須持有西安市《居住證》，且在購(gòu)房之日前2年在西安市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

而在此前，外地遷入戶籍購(gòu)房前需落戶滿1年、且連續(xù)繳納12個(gè)月社保，非西安市戶籍購(gòu)房前需連續(xù)繳納5年社保或個(gè)稅。

在首付比例方面，西安各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，適當(dāng)降低個(gè)人住房貸款首付比例和利率定價(jià)水平，首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房(144平方米及以下)的，首付比例不低于20%。目前，西安多家銀行利率已出現(xiàn)松動(dòng)。

在限售政策方面，原為商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿5年、且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，新政調(diào)整為商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年;二手住房的限售年限由滿5年調(diào)整為滿2年。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，作為周期最長(zhǎng)的熱點(diǎn)二線城市，西安在去年三季度熱點(diǎn)城市開(kāi)始下滑時(shí)，還在調(diào)控樓市。2020年至2021年第三季度，連續(xù)出臺(tái)的幾次調(diào)控政策都在收緊，這次新政則是一個(gè)逐步放松的方案。

“政策總體比較穩(wěn)妥，限購(gòu)限售政策沒(méi)有一攬子退出，為后面留足了政策空間。”李宇嘉認(rèn)為，針對(duì)目前市場(chǎng)上主要是剛需購(gòu)房，新政降低了公積金貸款首付比例、增加公積金貸款額度，成為此次政策最大看點(diǎn)，在限購(gòu)、限售方面還是比較嚴(yán)格。

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，市場(chǎng)成交規(guī)模明顯下跌。此次新政出臺(tái)，無(wú)論是新建商品住房交易還是二手房交易，一定程度上都會(huì)激活二手房源量，加速市場(chǎng)流通。

記者在諸葛找房平臺(tái)看到，僅5月31日這天，平臺(tái)單日新上房源達(dá)到2700套，比上一日上漲32.33%，單日降價(jià)房源481套。其中，雁塔區(qū)新上房源284套，未央?yún)^(qū)新上房源546套，長(zhǎng)安區(qū)新上房源238套。在鏈家平臺(tái)上，目前西安在售二手房超十萬(wàn)套。

對(duì)于新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)的反應(yīng)，當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士看法不盡相同。有人表示，市場(chǎng)有慢慢回溫的跡象;也有人稱，其實(shí)就是變回去年3月30號(hào)之前的政策了，對(duì)市場(chǎng)還未有實(shí)質(zhì)性影響，不過(guò)銀行放款速度有提升，是剛需入場(chǎng)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

克而瑞陜西認(rèn)為，西安二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)已過(guò)半年，業(yè)主及購(gòu)房者的心理預(yù)期逐漸平緩，加上貸款放款等政策局部寬松，成交周期有所縮短。但當(dāng)前市場(chǎng)上掛牌房源超10萬(wàn)套，即使按月均去化5000套計(jì)算，去化周期也在20月左右，未來(lái)有很大的去化壓力。

整體而言，作為人口超千萬(wàn)的城市，西安GDP數(shù)值超萬(wàn)億、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，為當(dāng)?shù)貥鞘刑峁┝溯^為強(qiáng)大的支撐力。新房市場(chǎng)冷熱不均，但整體去化周期保持在合理區(qū)間;二手房市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定，不過(guò)巨大的掛牌量，正推動(dòng)市場(chǎng)步入“買(mǎi)方市場(chǎng)”。

關(guān)鍵詞： 樓市松綁 西安樓市松綁 購(gòu)房門(mén)檻降低 外地戶口居民購(gòu)房