不出意外的話，“救市”將是今年房地產(chǎn)行業(yè)的年度熱詞。

我們看到，從去年年底開(kāi)始，全國(guó)各地其實(shí)就已經(jīng)開(kāi)啟了救市的大門(mén)。不過(guò)一開(kāi)始有的城市還沒(méi)有摸清監(jiān)管的意思，慢慢試探，看上面的反應(yīng)。等到今年3月份鄭州“樓市十九條”，取消限購(gòu)、降低購(gòu)房首付比例、老年人也可以落戶(hù)買(mǎi)房時(shí)，大家都已經(jīng)摸到了監(jiān)管部門(mén)的底線，在疫情的“助攻”下，終于可以放心大膽救市了。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，全國(guó)共有134個(gè)城市出臺(tái)地方性政策，共計(jì)326次，其中5月79個(gè)城市出臺(tái)放松政策，出臺(tái)次數(shù)高達(dá)149次，占全年政策出臺(tái)次數(shù)的46%，比4月66個(gè)城市多出13個(gè)城市，地方調(diào)控政策呈井噴態(tài)勢(shì)。

地方政府的調(diào)控政策主要集中在C端，影響的是購(gòu)房市場(chǎng)，主要是放松行政限購(gòu)政策，調(diào)整公積金貸款政策，下調(diào)房貸利率，增加購(gòu)房補(bǔ)貼，甚至人口人才政策也被重新擺上案頭，比如杭州日前發(fā)布樓市新政，對(duì)于符合條件的三孩家庭，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套。此前南京、沈陽(yáng)、東莞、蘭州等7城放松多孩家庭限購(gòu)，允許生育二孩或三孩家庭多購(gòu)1套房。

雖然總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化速度已經(jīng)降到了冰點(diǎn)，5月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低59.4%，1～5月的整體操盤(pán)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

但總體來(lái)看，地方政府的救市還是有一些效果的。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼50城二手房新增掛牌房源量環(huán)比增長(zhǎng)12%，二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約14%。其中，長(zhǎng)三角和東北區(qū)域重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比回升較快，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱以及蘇州、無(wú)錫、徐州等成交量環(huán)比增速均超過(guò)100%。盡管相較去年同期來(lái)看，5月貝殼50城二手房成交量仍處于下滑態(tài)勢(shì)，同比下降約40%，但降幅較4月收窄8個(gè)百分點(diǎn)。

新房方面，一些城市企穩(wěn)的跡象同樣非常明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，二線代表城市樓市成交量環(huán)比上升8.31%，蘇州漲幅顯著，為31%;青島次之，漲幅為30.8%。三線代表城市成交量環(huán)比上升27.2%，連云港漲幅較大，為57%;惠州次之，為28.8%。

不過(guò)，在不少人看來(lái)，如今行業(yè)的回暖，仍存在較大的不確定性。

在各地救市政策的“轟炸”下，市場(chǎng)對(duì)救市的有效性仍存在著疑慮。

今年大規(guī)模救市的開(kāi)端應(yīng)該是鄭州，鄭州在3月1日發(fā)布十九條后，當(dāng)月銷(xiāo)量確實(shí)是有所上升，但很快四月份又回到低點(diǎn)，五月份疊加疫情的影響，行情依舊低迷，鄭州大張旗鼓地救市，并未掀起太多的波瀾。

有地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)筆者分析，當(dāng)前市場(chǎng)行情下，限購(gòu)政策的解除能釋放一部分購(gòu)買(mǎi)需求，但重建樓市的信心不能只看消費(fèi)端，還要看房企的銷(xiāo)售端，當(dāng)前房企仍處于至暗時(shí)刻。

土拍是觀察市場(chǎng)景氣度的一個(gè)重要指標(biāo)。最近，多數(shù)一線城市都開(kāi)啟土拍，從6月1日的北京第二批集中拍地我們可以管中窺豹。北京此次共掛出17宗地塊，流拍3宗，成交14宗，從拿地房企來(lái)看，華潤(rùn)置地、北京城建、中海均收獲2宗地塊，首開(kāi)競(jìng)得1宗地塊，而龍湖成為此次土拍中唯一有所斬獲的民企。

債務(wù)壓頂、融資受限、銷(xiāo)售斷崖式下跌，民營(yíng)地產(chǎn)商已經(jīng)不敢在市場(chǎng)上拿地了。近一年多，央企國(guó)企是土拍主角，地方城投現(xiàn)象仍舊延續(xù)，民營(yíng)房企集體繼續(xù)隱身，僅有濱江、龍湖、金地、旭輝拍到土地，這也反映出當(dāng)前房企資金鏈依然不均衡，民企還未走出資金困局。

野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺指出，盡管眼下地方政府確實(shí)推出了很多寬松政策，但三道紅線等調(diào)控政策還在，地方政府對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的管理沒(méi)有放松，房企的資金狀況仍非常緊張。

銷(xiāo)售造血不足，融資輸血呢?而實(shí)際上，融資是民營(yíng)房企當(dāng)前遇到的最大問(wèn)題。

有市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)評(píng)論，過(guò)去幾年，房企美元債發(fā)行的主要時(shí)間是一季度，通常占全年美元債發(fā)行比例的一半;發(fā)行多的時(shí)候，一季度房企發(fā)債就有近4000億元，其中一半是美元債;民營(yíng)房企對(duì)境外融資更是極為依賴(lài)。

但往年的融資熱潮在今年不再?？硕饠?shù)據(jù)則顯示，今年1～4月份房企融資規(guī)模維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，其中境外發(fā)債占比僅有4%;4月份共有19家房企發(fā)行了境內(nèi)信用債，且發(fā)行主體全部為國(guó)企。此前兩個(gè)多月，民營(yíng)房企在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)債金額是0。

如何恢復(fù)市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信心，給予民營(yíng)房企以融資能力，是這場(chǎng)房地產(chǎn)信心保衛(wèi)戰(zhàn)的重中之重。

此外，政策面對(duì)救市的節(jié)奏仍存在著分歧。

大規(guī)模的救市與中央“房住不炒”存在著沖突，當(dāng)前地方救市的政策著眼于“因城施策”，但這個(gè)尺度的把握仍存在限度，不少地方的救市政策依舊“一日游”。

5月20日下午，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)流出消息將全面實(shí)施二手房取消限購(gòu)，無(wú)論是本地人還是外地人，購(gòu)房套數(shù)不限，也不需要購(gòu)房證明。隨后消息得到南京房產(chǎn)交易中心工作人員證實(shí)，“南京房協(xié)”公眾號(hào)也發(fā)文確認(rèn)。

但當(dāng)日下午6點(diǎn)左右，就傳出南京限購(gòu)松綁政策被叫停，“南京房協(xié)”公眾號(hào)刪文。南京取消二手房限購(gòu)政策，只是一趟“半日游”。

5月31日，山東齊河縣祭出調(diào)控大招，首套房、二套房首付，分別下調(diào)至10%、20%，首創(chuàng)“一成首付”制度。甫一曝光，當(dāng)?shù)仉S即稱(chēng)“文件作廢”。

南京和齊河縣的政策“一日游”對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不陌生，這說(shuō)明監(jiān)管部門(mén)的紅線仍非常明確，地方政府可以通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但不能突破“房住不炒”的底線。

但平衡調(diào)控與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不容易?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，真正需要調(diào)控的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市與房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的低線城市仍處于同一紅線之內(nèi)，“因城施策”有可能變成“因利施策”。

舉個(gè)例子，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都比較火爆，即使是疫情之后相比于南京鄭州合肥等城市，去化能力仍較為強(qiáng)勁。2022年1月份杭州的新房去化周期僅為6.4個(gè)月，而二手房庫(kù)存高達(dá)18萬(wàn)套。由于嚴(yán)格限價(jià)，新房與二手房存在價(jià)格倒掛。杭州最近的調(diào)控政策，不從問(wèn)題根源入手，其調(diào)控放松僅針對(duì)二手房市場(chǎng)，大幅降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，試圖引導(dǎo)買(mǎi)房者接盤(pán)積壓如山的二手房。

如果杭州推行深圳、成都、西安等大城市的二手房指導(dǎo)價(jià)，當(dāng)前的政策，讓購(gòu)房者買(mǎi)的高價(jià)二手房可能不是站在山腰上了，而是山頂上了。

所以杭州只限新房，不限二手房的價(jià)格，其實(shí)是在人為制造樓市泡沫?，F(xiàn)在的杭州，需要的不是放松二手房，而是在加快保障房建設(shè)的同時(shí)放開(kāi)新房?jī)r(jià)格，讓新房理性上漲，擠壓新房與二手房之間的價(jià)差，從而減少樓市的投機(jī)與炒作。

所幸當(dāng)前市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)在向著好的方面發(fā)展。

5月27日下午，上交所罕見(jiàn)地為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民營(yíng)房企組織了一次線上房企債券投融資對(duì)接會(huì)，超過(guò)3000名投資者參會(huì)，參與的機(jī)構(gòu)有中金公司、中信建投、中信證券、國(guó)泰君安和申港證券等，會(huì)議的主題是“支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企公開(kāi)發(fā)債，減少誤解，形成共識(shí)”。

當(dāng)下部分房企的資金狀況，依舊不容樂(lè)觀。近日融僑、金科、綠地陸續(xù)傳來(lái)債券展期消息，尤其擁有國(guó)資控股的房企綠地，其美元債同樣展期，對(duì)市場(chǎng)信心造成一定沖擊。

要恢復(fù)融資市場(chǎng)對(duì)房企的信心，當(dāng)然仍有三點(diǎn)需要解決。

首先是銷(xiāo)售端要盡快恢復(fù)，目前放松調(diào)控政策正在逐步加快，我們預(yù)計(jì)未來(lái)地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購(gòu)、限售，隨著疫情防控逐步好轉(zhuǎn)，影響企業(yè)推盤(pán)的不利因素逐漸消除，同時(shí)隨著政策持續(xù)寬松及供需兩端共同改善，有望逐步帶動(dòng)房地產(chǎn)復(fù)蘇，下半年行業(yè)有望逐步迎來(lái)政策寬松與銷(xiāo)售復(fù)蘇的蜜月期。

其次是爆雷房企要盡快解決債務(wù)問(wèn)題。從解決房企的債務(wù)問(wèn)題來(lái)看，恒大在市場(chǎng)上是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，盡快推動(dòng)恒大債務(wù)的解決有利于重塑投資者對(duì)房企的信心。此外，如何避免尚未完全爆雷的房企，如融創(chuàng)等盡快恢復(fù)也需要加快步伐。

再次是對(duì)房企逐步恢復(fù)融資能力。有一個(gè)問(wèn)題需要引起高度重視，現(xiàn)在市場(chǎng)上爛尾的樓盤(pán)越來(lái)越多，恢復(fù)市場(chǎng)信心不僅是要增加銷(xiāo)售，更在于保交付，讓買(mǎi)了期房的消費(fèi)者不至于成為這次房地產(chǎn)周期的犧牲品。而要保交付，又回到了恢復(fù)房企的融資能力上。

對(duì)當(dāng)前的救市，悲觀者認(rèn)為，回顧我們歷史的更迭，最大的一個(gè)體會(huì)就是，我們從未從歷史中總結(jié)教訓(xùn)、規(guī)避輪回，一切都是周而復(fù)始。這一輪的地產(chǎn)調(diào)控，能不能避免走出一個(gè)坑，又掉進(jìn)另一個(gè)坑呢?

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